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下面我給大家介紹一下房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析方法。我是建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所李明哲，我們單位是負(fù)責(zé)國(guó)家工程標(biāo)準(zhǔn)整個(gè)的制定編制單位，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析方法是建設(shè)部和我們單位編了一本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析方法，還編了一本房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與案例，針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)層面怎么做，下面我就簡(jiǎn)單介紹一下。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目或者是開發(fā)項(xiàng)目可行性研究適用的領(lǐng)域

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以用于房地產(chǎn)政策的應(yīng)用。

比如說我們是搞房地產(chǎn)拆遷是按人口補(bǔ)償還是面積補(bǔ)償，這是一個(gè)房地產(chǎn)的政策，可以進(jìn)行可行性研究；比如說我們發(fā)展住宅性產(chǎn)業(yè)是按實(shí)物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建設(shè)到底是發(fā)展商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房還是最近提出的年租房，這都是我們要研究的政策。當(dāng)然去年出臺(tái)的物業(yè)管理也是這方面的問題。

2、可行性研究還可以用于房地產(chǎn)的規(guī)劃。

大家都已經(jīng)知道我們國(guó)家現(xiàn)在有一個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法，是去年提出的，同樣在我們房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目里面，我們參看其他國(guó)家一些比較好的案例，我給大家簡(jiǎn)單介紹一下。

這是法國(guó)Ladefense，這個(gè)地方在法國(guó)西部，位于凱旋門西延長(zhǎng)線，這個(gè)門是大拱門，是1989年建成的，為紀(jì)念法國(guó)埃菲爾鐵塔100周年而建的，這個(gè)建筑是非常宏偉的，這是他那個(gè)臺(tái)階下面很大的步行街，這是89年施工的圖片，這樣一個(gè)大的房地產(chǎn)是從50年代就開始規(guī)劃，當(dāng)時(shí)成立了管理委員會(huì)，管理委員會(huì)的目的就是對(duì)這個(gè)開發(fā)區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，規(guī)劃以后怎么利用土地開發(fā)，利用房地產(chǎn)開發(fā)或者是整個(gè)商業(yè)區(qū)的開發(fā)，來使得這個(gè)地區(qū)整體上可持續(xù)發(fā)展。為此，1958年成立的一個(gè)委員會(huì)。這是58年當(dāng)時(shí)投入規(guī)劃的一個(gè)模型。這是六十年代的。這是七十年代。這是八十年代，一直到89年這個(gè)大拱門建成整個(gè)的情況。

現(xiàn)在我們?cè)賮砜催@個(gè)現(xiàn)狀，等于說是40年來它的規(guī)劃基本上是保持一致的，大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什么太大的變化，最大的變化就是在把頭地方標(biāo)志性的建筑物建成什么樣，這個(gè)一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建筑風(fēng)格是非常獨(dú)特的這個(gè)造型。這個(gè)規(guī)劃還有一個(gè)非常的地方，大家看這個(gè)圖比較清楚一點(diǎn)，就是他利用這個(gè)空間，整個(gè)這條線是一個(gè)步行街，所有的交通全在地下，大家看我光標(biāo)這個(gè)地方，光標(biāo)這個(gè)地方實(shí)際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵，一直到這個(gè)布局。這里面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這，地面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，

給大家舉這個(gè)例子的意思就是我們進(jìn)行房地產(chǎn)規(guī)劃的時(shí)候，是完全可以做這么好的，這是西方國(guó)家法國(guó)人做的，我們現(xiàn)在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面，大家看一下這個(gè)建筑物，它好象一個(gè)的東西，這是法國(guó)建的工業(yè)博覽館，這是有三個(gè)支點(diǎn)，現(xiàn)在還是全世界獨(dú)一無二的，可見法國(guó)人在規(guī)劃思想是比較好的，規(guī)劃也是我們可行性評(píng)估一部分。

3、還可以進(jìn)行房地產(chǎn)投資活動(dòng)，這是我們現(xiàn)在主要的研究?jī)?nèi)容。

項(xiàng)目定義投資活動(dòng)就是搞項(xiàng)目活動(dòng)，指在具體的地點(diǎn)和確定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的一系列有目的、有計(jì)劃、有始有終、有資金投入、有產(chǎn)出的活動(dòng)，是一個(gè)持續(xù)的經(jīng)營(yíng)。在項(xiàng)目評(píng)價(jià)的領(lǐng)域里面，我們用到三個(gè)詞匯，一個(gè)是Appraisal，事前的評(píng)估，第二是Evaluation，事后評(píng)估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機(jī)構(gòu)對(duì)你進(jìn)行評(píng)估，可能大家今后在接觸有關(guān)的文獻(xiàn)或者是報(bào)告里面，大家應(yīng)該注意這個(gè)詞，但是美國(guó)人不是很嚴(yán)格區(qū)分Evaluation和Appraisal，對(duì)Assessment沒有爭(zhēng)議。

對(duì)于一般的項(xiàng)目分類從管理的角度有新建、改擴(kuò)建和合資，這里面都是把項(xiàng)目分為新建、改擴(kuò)建和合資。但是這些年隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從利用資源的角度可以把項(xiàng)目分成新建與合資以及改擴(kuò)建，因?yàn)楦臄U(kuò)建利用原有的一些資產(chǎn)，新建和合資都是完全是平地起價(jià)。從經(jīng)營(yíng)的角度來看我們有一些項(xiàng)目是經(jīng)營(yíng)性，有一些項(xiàng)目是非經(jīng)營(yíng)性，比如說城市道路，如果不收過路費(fèi)的話，那就是非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目，但是如果說收錢了，過路費(fèi)像原來北京五環(huán)就是經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，現(xiàn)在又變成非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目。還有從產(chǎn)品性質(zhì)的角度，我們有競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目、公共項(xiàng)目和準(zhǔn)公共項(xiàng)目，這就是從產(chǎn)品的性質(zhì)來看。

公共項(xiàng)目比如說北京市政府搞的環(huán)境污染治理的一些項(xiàng)目，大家都受益，誰也不花錢；準(zhǔn)公共項(xiàng)目就像污水處理；電視機(jī)、冰箱或者是等等都是競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，按照產(chǎn)品性質(zhì)來定的。從融資主體的角度有項(xiàng)目融資與企業(yè)融資；從權(quán)益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現(xiàn)在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合伙制；評(píng)估方式是統(tǒng)一的，就是利用增量的方式來評(píng)估的。

下面切入正題，我們投資任何一個(gè)項(xiàng)目都有投資的目的，公共建筑比如說國(guó)家奧體中心，公共投資為主，同時(shí)吸納私人投資，還有國(guó)家大劇院都是國(guó)家公共建筑，這些項(xiàng)目并不是真正為了盈利，當(dāng)然也不希望靠國(guó)家養(yǎng)著，但是主要目的就是國(guó)威，這是一個(gè)方面。

住宅來說，經(jīng)濟(jì)適用房這里面就是私人投資加上政策優(yōu)惠，對(duì)于這樣一些項(xiàng)目，它的目的是獲取利潤(rùn)，對(duì)于政府來說它是政府政績(jī)的體現(xiàn)；商品房這是私人投資，這樣的項(xiàng)目肯定是盈利性的項(xiàng)目；涉外商品房肯定是以盈利為目標(biāo)，絕對(duì)不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的；商廈也是私人投資，以盈利為目的，像現(xiàn)在搞的家樂福，那么大的廣場(chǎng)，據(jù)說這個(gè)項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)開發(fā)商沒有資格或者是沒有得到這樣的實(shí)惠，但是這給了國(guó)外一些商業(yè)企業(yè)，它純粹是以盈利為目的。

二、投資項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容

首先研究市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)有兩個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是宏觀市場(chǎng)，一個(gè)是微觀市場(chǎng)。

宏觀市場(chǎng)指什么？就是整個(gè)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)，還有房地產(chǎn)整個(gè)宏觀的情況，像去年房地產(chǎn)爭(zhēng)論比較多，大家都是業(yè)內(nèi)的人，我就不再介紹了。到我們具體的項(xiàng)目，那就要評(píng)估土地供給的市場(chǎng)，要評(píng)估一下材料的市場(chǎng)，要評(píng)估一下商品房銷售市場(chǎng)，要評(píng)估一下資本的市場(chǎng)。

我覺得這四個(gè)市場(chǎng)，就具體項(xiàng)目來說這四個(gè)市場(chǎng)恐怕都要考慮，因?yàn)槟阌绣X買不到便宜的材料，你的利潤(rùn)也實(shí)現(xiàn)不了，這是利潤(rùn)的問題。當(dāng)然還要注意投資時(shí)機(jī)的參與，大家在座都很清楚。

還有技術(shù)評(píng)價(jià)，技術(shù)評(píng)價(jià)可能一般就是通過設(shè)計(jì)院來做，或者是一些評(píng)估公司他們?cè)倨刚?qǐng)專業(yè)人士對(duì)我房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要是技術(shù)方面。

環(huán)境影響評(píng)價(jià)是非常重要的東西，我們房地產(chǎn)項(xiàng)目也存在這樣的東西，時(shí)間關(guān)系不能展開。如果大家注意到我們的天安門，你們?cè)L問天安門的網(wǎng)站，可以在網(wǎng)站上可以看到天安門的圖片，比如天安門晚霞，天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現(xiàn)在朝霞的天安門永遠(yuǎn)看不到了，就是因?yàn)樾卤本╋埖瓿?，使得它再照這張相沒有意義了。所以我們也要注意環(huán)境影響的意義。

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)這是我們主要要講的內(nèi)容。還有社會(huì)評(píng)價(jià)，房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)，應(yīng)該說現(xiàn)在已經(jīng)提到議事日程上來，以前我們沒有很重視。最近從去年開始，建設(shè)部注意到這個(gè)問題，世界銀行也在注意到這個(gè)問題，就是說在搞房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，應(yīng)該積極搞社會(huì)評(píng)價(jià)，為什么？因?yàn)樯鐣?huì)評(píng)價(jià)涉及一個(gè)非常重要的問題，就是非自愿的移民，我們的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者是市政項(xiàng)目往往要進(jìn)行大面積的拆遷，使得這方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社會(huì)評(píng)價(jià)也列入到議事日程上。

風(fēng)險(xiǎn)分析大家都很重視，但是風(fēng)險(xiǎn)分析不是很容易做得很好。再就是組織機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)，對(duì)小的一般項(xiàng)目沒有什么組織機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)，但是對(duì)于超大的項(xiàng)目就有組織機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)的問題，比如說國(guó)家大劇院項(xiàng)目的業(yè)主，就需要組織機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)；還有現(xiàn)在的奧體，2008年奧運(yùn)會(huì)奧運(yùn)場(chǎng)館的工程，這就必須對(duì)誰管理奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館的工程對(duì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)價(jià)。還有就是法律框架適應(yīng)性，就是你這個(gè)項(xiàng)目適不適合在我們國(guó)家法律允許的范圍內(nèi)，有一些工業(yè)項(xiàng)目就存在這個(gè)問題，如果你生產(chǎn)的產(chǎn)品污染比較嚴(yán)重，那么可能法律不允許，這就是說你要進(jìn)行這些方面的評(píng)估。最后一個(gè)就是監(jiān)督的指標(biāo)體系，就是你這個(gè)項(xiàng)目從開始上的時(shí)候，就應(yīng)該搞一套可以監(jiān)督的指標(biāo)體系，將來你的項(xiàng)目完了以后，你可以用你的這套監(jiān)督指標(biāo)體系來檢驗(yàn)?zāi)愕捻?xiàng)目是否成功，所以這是非常重要的事情。

一般的投資項(xiàng)目都要有這些評(píng)價(jià)的內(nèi)容，對(duì)于我們房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡(jiǎn)化，像一般的房地產(chǎn)商組織機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)不一定做，環(huán)境影響評(píng)價(jià)也不一定要做。但是監(jiān)督的指標(biāo)體系希望每一個(gè)單位都這么做。

那么我們可行性研究的階段是這個(gè)樣子，這張圖是從聯(lián)合國(guó)公華組織工業(yè)組織可行性研究摘錄下來，原版書有這個(gè)圖片，翻譯書沒有這個(gè)圖片。紅的是表示我們?cè)陧?xiàng)目推動(dòng)階段所做的工作，這里面大家可以看到高的這個(gè)地方是可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，這部分花的內(nèi)容時(shí)間和精力是最多的，綠色是花錢花得比較多的地方，但是這個(gè)階段花錢也不少，項(xiàng)目識(shí)別，可行性研究，評(píng)估報(bào)告，談判和簽約，工程設(shè)計(jì)，后面就是建筑、施工等等，就是整個(gè)項(xiàng)目周期都看到了。我們?cè)倏纯磭?guó)外對(duì)項(xiàng)目周期一般是給一個(gè)輪回的東西，從Programming開始，從機(jī)會(huì)到項(xiàng)目的識(shí)別，再到項(xiàng)目的評(píng)估，還有融資，實(shí)施以及項(xiàng)目評(píng)估等等方面，大家可以看到評(píng)價(jià)和評(píng)估就不是一回事了，評(píng)價(jià)就是事后評(píng)估總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為下一次項(xiàng)目提供經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

在項(xiàng)目周期內(nèi)我們有哪些活動(dòng)，首先要定可行性研究；第二就是要做項(xiàng)目評(píng)價(jià)；第三就是進(jìn)行項(xiàng)目管理，可能項(xiàng)目管理在座都非常熟悉，也是現(xiàn)在非常熱門的一個(gè)學(xué)科；第四就是項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。這是我們?cè)陧?xiàng)目周期內(nèi)四個(gè)最主要的工作，也是我們?cè)谧目赡鼙容^關(guān)心的。

這是一個(gè)非常重要的觀點(diǎn)，希望大家在今后工作中實(shí)踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項(xiàng)目是什么關(guān)系？比如說中間是一個(gè)建筑物，某一個(gè)項(xiàng)目，和項(xiàng)目有關(guān)系的都是什么人？有政府、投資人，房地產(chǎn)項(xiàng)目肯定有政府參加，給你批地、規(guī)劃等等，開工許可證，投資人是拿錢的；還有施工企業(yè)，還有一些咨詢機(jī)構(gòu)，銀行，可能現(xiàn)在往往大家沒有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現(xiàn)在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個(gè)指導(dǎo)思想，就是說你搞任何一個(gè)項(xiàng)目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機(jī)構(gòu)、施工企業(yè)、銀行，但是對(duì)于有一些人就是受到比較大的傷害，比如說我剛才說的非自愿的移民，當(dāng)然我們現(xiàn)在政府已經(jīng)考慮很多，給了很多的補(bǔ)償，但是很多人沒有了房子就沒有了生活來源，這些受影響的群體應(yīng)該特別引起大家注意。

三、對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)怎么進(jìn)行分析

首先就是要把這個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)和目的弄清楚，目標(biāo)和目的放在一起好象有一點(diǎn)沒有什么區(qū)別，實(shí)際上是有比較大的區(qū)別，目標(biāo)是比較宏觀一點(diǎn)，高層次一點(diǎn)的東西，因?yàn)樵谄渌膱?chǎng)合，因?yàn)闀r(shí)間比較長(zhǎng)我會(huì)講一個(gè)邏輯框架的問題，但是現(xiàn)在比如說我們搞房子是為了提高人均住房平均水平，這就是從政府的角度想的，但是具體的目的可能是使某些人從原來7平方米的人均用地搬到比較遠(yuǎn)的地方，能夠有15至20平方米的用地，這是不一樣的。這里面有一個(gè)很嚴(yán)重的問題，就是目標(biāo)市場(chǎng)的有效需求，什么叫做有效需求？就是要解決誰投資的問題，誰使用的問題，誰經(jīng)營(yíng)的問題和誰買單的問題，關(guān)鍵是誰買單的問題，誰經(jīng)營(yíng)也是很關(guān)鍵的問題，這些都是我們進(jìn)行可行性研究要充分注意的一些事情。還有誰受益、誰受損，廣泛來講房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目受益者是絕大部分，政府是受益人、投資人也是受益人，銀行貸款也拿利潤(rùn)，施工企業(yè)也拿利潤(rùn)，但是也可能銀行是受損，貸款回不來錢，還有拆遷對(duì)群眾也是受損的。

另外要分析需要什么形式與規(guī)模的房地產(chǎn)，由于你們細(xì)分市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)行話叫做細(xì)分市場(chǎng)。什么樣的產(chǎn)出結(jié)果，就是說什么樣的建筑是高層樓房，是低層樓房，多少面積等等這些都要有；還有需要什么樣的投入和活動(dòng)，就是你需要多少資金，多少施工隊(duì)伍等等方方面面的東西都要有。

同樣你還要有一些假設(shè)的條件，就是說我想搞這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，我必須具備哪些？哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必須有一個(gè)假設(shè)，假設(shè)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)是健康、平穩(wěn)發(fā)展的，這是一個(gè)假設(shè)。但是也可能中央在通貨膨脹非常緊的時(shí)候，緊縮銀根，剛才我所說的假設(shè)就不成立了，所以你任何一個(gè)項(xiàng)目，在搞你的可行性研究的時(shí)候，對(duì)你周圍的環(huán)境要做一個(gè)基本的假設(shè)，你是在這些假設(shè)條件進(jìn)行分析，如果這些假設(shè)條件不行，那么怎么辦？還有一些什么補(bǔ)救辦法。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)大家都比較熟悉。首先是不動(dòng)性；單件性，一件一件生產(chǎn)；保值性，總是價(jià)值越來越高，除非人工拆掉；還有高價(jià)值性；產(chǎn)品生產(chǎn)的長(zhǎng)期性；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目它本身是開發(fā)過程的生產(chǎn)與投資雙重，就是開發(fā)的時(shí)候和投資兩個(gè)同時(shí)在進(jìn)行。

還有一條就是投入和產(chǎn)出是同步，就是說我在投入的時(shí)候，就可以有產(chǎn)出，什么叫做有產(chǎn)出？就是我們可以賣，這是任何一種產(chǎn)品沒有的優(yōu)惠政策，你不管是彩電也好，冰箱也好，汽車也好，你在制造的過程中就可以把它賣出去，這沒有，只有房地產(chǎn)有這個(gè)特點(diǎn)，這是我們非常重要的特點(diǎn)。

還有第三個(gè)特點(diǎn)就是開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，這是一個(gè)非常重要的一點(diǎn)，大家知道我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能自己搞一些東西有自用的，這叫做固定資產(chǎn)，但是你這個(gè)東西拿出去出租和出售，它就是屬于流動(dòng)資產(chǎn)，它不是固定資產(chǎn)的范圍。當(dāng)然它還有一些無形的資產(chǎn)這都是有可能的。

所以我們開發(fā)產(chǎn)品的投資有三個(gè)方面組成，一個(gè)是開發(fā)產(chǎn)品的成本，這是出租出售的資產(chǎn)；第二部分就是固定資產(chǎn)投資，就是開發(fā)企業(yè)自己用的這一部分資產(chǎn)；還有無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)。

這是我要非常強(qiáng)調(diào)的一個(gè)概念，就是說我們擴(kuò)大企業(yè)的東西資產(chǎn)是流動(dòng)性，因?yàn)橛幸恍┐髮W(xué)寫的房地產(chǎn)的教科書里面還在不停地申述房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的折舊概念，希望大家注意這個(gè)問題，折舊只有固定資產(chǎn)才有，開發(fā)產(chǎn)品沒有，這是分界線評(píng)價(jià)的方法里面規(guī)定的，這也是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的。

我們房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品另外一些特點(diǎn)就是投資和生產(chǎn)，這同時(shí)又形成了固定資產(chǎn)和開發(fā)成本。在開發(fā)成本中有關(guān)的稅費(fèi)也是我們開發(fā)成本之一，大家要注意這個(gè)問題，這是我們方法里面都說清楚的。房地產(chǎn)里面有一個(gè)開發(fā)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)成本，這個(gè)經(jīng)營(yíng)成本和開發(fā)成本是有區(qū)別的，開發(fā)成本是實(shí)際花的錢，每年花多少錢，但是開發(fā)的經(jīng)營(yíng)成本不一樣，它是房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出租的時(shí)候，將開發(fā)的成本按照國(guó)家和有關(guān)會(huì)計(jì)制度要求結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

開發(fā)成本就是花多少錢就是多少，但是經(jīng)營(yíng)成本不是這樣，經(jīng)營(yíng)成本就是你收多少錢才能算多少成本，這是有比較大的區(qū)別。具體的做法是按照當(dāng)期銷售收入和租金收入占全部銷售收入和租金收入的比例，計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)產(chǎn)品。

我們房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目評(píng)價(jià)的類型現(xiàn)在基本上按經(jīng)營(yíng)型類型區(qū)分，有出售、出租和混合型；按用途分類有居住、商業(yè)、辦公等若干；評(píng)價(jià)有兩類評(píng)價(jià)，一類是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，一類是綜合評(píng)價(jià)。綜合評(píng)價(jià)有點(diǎn)相當(dāng)于一般項(xiàng)目投資項(xiàng)目，大家可能熟知國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，我們稱為經(jīng)濟(jì)分析，但是它主要是為一些開發(fā)區(qū)設(shè)立的，就是為國(guó)家開發(fā)區(qū)設(shè)立的。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)要解決一些什么問題

首先要解決它的經(jīng)濟(jì)合理性，就是這個(gè)項(xiàng)目合不合理開發(fā)，有沒有用處；第二要解決這個(gè)項(xiàng)目本身財(cái)務(wù)生存能力，財(cái)務(wù)生存能力是非常重要的事情，就是說假定你有這個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)建成了，但是你有一些營(yíng)運(yùn)成本，營(yíng)運(yùn)收入，但是營(yíng)運(yùn)收入不足以產(chǎn)生足夠的利潤(rùn)，但是能夠維持你這個(gè)項(xiàng)目繼續(xù)生存下去，這是一個(gè)最基本的生存能力，應(yīng)該看看我們需要有多少營(yíng)業(yè)收入才能彌補(bǔ)我的營(yíng)運(yùn)費(fèi)用；清償能力，就是說能不能還款；最后才是盈利能力。就是你首先生存，第二你能還別人的款，剩下的錢才是你的盈利，任何開發(fā)商做項(xiàng)目都是銀行還款還上多少，然后借款還付本息之上，經(jīng)營(yíng)成本才能算出來起碼的價(jià)錢是多少，在這個(gè)價(jià)值之上再定高一點(diǎn)就是掙的錢，是這么一個(gè)邏輯。

我們還要解決一個(gè)問題就是財(cái)務(wù)的不確定性及風(fēng)險(xiǎn)，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目，就是所謂的經(jīng)濟(jì)分析或者是國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)我們一般不去做，一般只做財(cái)務(wù)的不確定性及風(fēng)險(xiǎn)。我們要分析的對(duì)象是什么？是現(xiàn)金流量，我們分析的對(duì)象是現(xiàn)金流量；解決問題的理論方法是什么？是利用資金的時(shí)間價(jià)值理論。具體做就是做折現(xiàn)的現(xiàn)金流量分析，我們的方法里面都有規(guī)定。

如何解決問題？首先要解決發(fā)生了什么費(fèi)用，支出的多少，解決這個(gè)問題，剛才是要解決什么問題，現(xiàn)在是我們來回答如何解決問題。得到了一些什么收入，就是收入多少，交納了什么稅金，這些稅金又支出了多少；建設(shè)資金從哪來；借貸的資金從哪來，一個(gè)是權(quán)益資金從哪來，另外一個(gè)是借貸資金從哪來；另外就是借貸資金如何償還，能獲得多少盈利，同時(shí)要有別風(fēng)險(xiǎn)因素。以上所有的現(xiàn)金流入和流出都有發(fā)生時(shí)間的問題，首先我前面說的四項(xiàng)是解決識(shí)別我的現(xiàn)金流入和流出的問題，識(shí)別法，最突出就是有哪些東西，而且有多少量發(fā)生在什么時(shí)間，是需要解決這些問題。

現(xiàn)在我們就要解決現(xiàn)金流出。都有哪些現(xiàn)金流出？就是有土地成本，土地改進(jìn)成本，土地改進(jìn)成本是什么東西？土地成本主要是因?yàn)槟阃恋貋碓床灰粯?，你成本就不一樣，有的是原來政府批的，或者是受讓的，從別的人那里買來的，還有就是投標(biāo)的，還有合作的，所以每一個(gè)項(xiàng)目的土地成本不一樣；土地改進(jìn)的成本就是幾通一平等等土地改進(jìn)的成本。還有土地上的改進(jìn)成本，還有市場(chǎng)開發(fā)成本，開發(fā)資金成本，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，還有所得稅和土地增值稅，有消息說土地增值稅將來會(huì)變成物業(yè)稅。就是說我們的現(xiàn)金流出大概是這些東西。

開發(fā)建設(shè)投資所含各項(xiàng)費(fèi)用有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，建筑安裝工程費(fèi)用，公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，開發(fā)間接費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，管理費(fèi)用，銷售費(fèi)用，開發(fā)期間稅費(fèi)以及不可預(yù)見費(fèi)等等，這些費(fèi)用文件里面都有規(guī)定。

還有一個(gè)是我要花多少錢，另外要解決錢從哪來，就是資金來源和結(jié)構(gòu)的問題。首先就是資本金，國(guó)家規(guī)定任何一個(gè)項(xiàng)目資本金，這個(gè)資本金就是必須和開發(fā)商、有關(guān)批準(zhǔn)單位說清楚的事情，當(dāng)然資本金現(xiàn)在沒有辦法規(guī)定，弄清楚你的資本金真正從你自己家里的錢掏出來的，還是問銀行借的，但是你可以從甲銀行借的錢作為我自己的資本金，然后再到另外一個(gè)乙地方去進(jìn)行投資，但是資本金是必須有的。

另外預(yù)售收入，還有借貸、債券，這是資金的來源；還有一個(gè)資金的來源，實(shí)際上是施工企業(yè)的貸款，就是施工企業(yè)墊資，但是從我們國(guó)家的規(guī)定來說，這是不合法的行為，實(shí)際過程中是有這一點(diǎn)，但是方法沒有規(guī)定這一點(diǎn)，就沒有用；資金的使用計(jì)劃要弄清楚。

開發(fā)項(xiàng)目收入有售房款，租金、熟地出讓價(jià)款、配套設(shè)施出售收入這么四項(xiàng)，自營(yíng)收入就是你自己經(jīng)營(yíng)的部分，比如說蓋個(gè)商場(chǎng)自己經(jīng)營(yíng)這是自營(yíng)收入，這里面也要列清楚租售計(jì)劃，售房類型、時(shí)間、價(jià)格、數(shù)量等等，售樓的經(jīng)營(yíng)方式等等。

剛才說到現(xiàn)金流量表，這就是一個(gè)現(xiàn)金流量表，但是現(xiàn)在折現(xiàn)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表不涉及融資那部分的現(xiàn)金流量，只是經(jīng)營(yíng)和投資的現(xiàn)金流量。折現(xiàn)的指標(biāo)，就是這張表反映房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，按期編制，用以計(jì)算各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。

分類有全部投資、資本金、投資者各方現(xiàn)金流量表。我們對(duì)凈現(xiàn)金流量就是現(xiàn)金流入減去現(xiàn)金流出用這個(gè)做折現(xiàn)分析；財(cái)務(wù)盈利能力分析主要指標(biāo)是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，大家都很熟悉；判別標(biāo)準(zhǔn)就是財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率要大于財(cái)務(wù)的資金機(jī)會(huì)成本，要大于等于加權(quán)平均的機(jī)會(huì)成本，還要大于等于IC，IC就是投資者可接受的最低的收益率，這是理論公式，這個(gè)公式應(yīng)該是沒有大問題。

就是說我獲得的那個(gè)收益率一定要大于我設(shè)定我自己理想的，當(dāng)然這里面我理想的東西可能會(huì)低于資金的成本，我為了擠占市場(chǎng)。比如說原來假定海爾要進(jìn)入計(jì)算機(jī)市場(chǎng)，進(jìn)入計(jì)算機(jī)市場(chǎng)可能定的目標(biāo)就比較低，只要稍微盈利就行，可能IBM培育比較高，這樣海爾的IC就會(huì)低于IBM的IC，而且海爾的IC可能低于海爾本身的加權(quán)平均資金成本。

財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是按照投資者最低可接受的收益率算出來的，這就是折現(xiàn)以后的內(nèi)容，大家看一下就可以了。還有損益表，這個(gè)損益表是進(jìn)行非折現(xiàn)的盈利能力收入，前面是進(jìn)行現(xiàn)金流入折現(xiàn)的盈利能力，這是非折現(xiàn)的盈利能力，這是利潤(rùn)和利潤(rùn)分配就能夠做出來，這沒有什么區(qū)別簡(jiǎn)單就可以過去。

還有一個(gè)還款能力的分析，它清償能力有三種，一種是最大償還能力，最大償還能力就是你有什么錢就還什么錢，按最大償還能力計(jì)算；現(xiàn)在執(zhí)行就是等額還本，或者是等額還款這么兩種方法。利息計(jì)算方式也有規(guī)定，還款資金來源有自有資產(chǎn)折舊與銷售，還有可用于還款的利潤(rùn)；可用于還款的預(yù)售房款，這也是其他的產(chǎn)品和項(xiàng)目所不具備的，就是預(yù)售房款可以還款，還有一些其它資金。

我們的指標(biāo)有三個(gè)，一個(gè)是借款償還期，這對(duì)應(yīng)最大還款能力；還有利息備付率和償債覆蓋率，這兩個(gè)指標(biāo)都是銀行考察的指標(biāo)。財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表主要是搞資金平衡，保證項(xiàng)目有支付的能力。資產(chǎn)負(fù)債表主要是考察項(xiàng)目，資產(chǎn)負(fù)債表跟一般的項(xiàng)目是一樣的。

我給大家演示一下，這是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)邏輯關(guān)系圖，綠色的是我們要分析的一些報(bào)表，藍(lán)色的是我們基本的一些數(shù)據(jù)，紅色的是一些過程?hào)|西，這些過程都是數(shù)據(jù)之間怎么來往，都比較詳細(xì)。還有不確定性分析，不確定性分析就是指時(shí)間、地點(diǎn)、程度、可能性等都不確定；還有敏感性分析，敏感性分析計(jì)算不確定性因素的變化對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生影響程度，并找出對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益影響較大的不確定性因素；還有轉(zhuǎn)換值，可能有的同志還不大熟悉這個(gè)，現(xiàn)在也作為我們一個(gè)比較大的值，有的同志一般統(tǒng)稱臨界值，是指項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚袝r(shí)不確定因素變化的量或者是變化率；這里面提醒大家一下，只有自營(yíng)部分才做盈虧平衡分析，開發(fā)部分不做，為什么？盈虧平衡分析是分析不變成本和可變成本的關(guān)系，我們很多書上還在做這個(gè)，是不正確的。

風(fēng)險(xiǎn)分析大家可能都比較清楚，但是對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)我們要解決什么問題？就是說風(fēng)險(xiǎn)和不確定性是兩個(gè)不同的東西，不確定性只知道它是不確定性，但是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該能夠區(qū)分它能夠發(fā)生的概率和發(fā)生的內(nèi)容。風(fēng)險(xiǎn)分析的內(nèi)容首先是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別因素與程度，風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)，事前減少損失與規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)；最后有風(fēng)險(xiǎn)管理，就是事后有一些應(yīng)對(duì)的措施。

我們?cè)诮?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)當(dāng)中要注意一些什么問題？就要注意我們開發(fā)產(chǎn)品投資含息與不含息的開發(fā)產(chǎn)品投資，目前我們利率比較低，一旦利率提上來相當(dāng)高；要注意資金籌措安排；要注意建安成本、開發(fā)成本與經(jīng)營(yíng)成本的區(qū)別與聯(lián)系；要注意可用于還款的資金來源；資產(chǎn)負(fù)債表的平衡；注意有關(guān)政策與會(huì)計(jì)制度的變化。國(guó)家政策的變化對(duì)于我們房地產(chǎn)行業(yè)非常重要。

另外還要注意哪些項(xiàng)目比較適合做，如果你要把項(xiàng)目分析得比較細(xì)，半年或者是季度，就應(yīng)當(dāng)用我們這個(gè)辦法做；第二要有滾動(dòng)開發(fā)，分階段開發(fā)的要用這個(gè)方法做；另外還有就是如果你是項(xiàng)目肯定是全部出租的，可能有10、20年出租的東西，這樣的項(xiàng)目就一定要用還款投資，因?yàn)槲覀兎康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般說來和其他項(xiàng)目開發(fā)周期比較短，運(yùn)營(yíng)周期也相對(duì)短，一般我們房地產(chǎn)投資大，開發(fā)周期長(zhǎng)，實(shí)際上跟任何一個(gè)水電站比起來都是很小，所以相對(duì)比較起來時(shí)間跨度不到5、6年，分期開發(fā)也就是6、7年，這個(gè)希望大家注意。

評(píng)估在國(guó)外的應(yīng)用。這是我去年訪問美國(guó)的時(shí)候，訪問美國(guó)評(píng)估協(xié)會(huì)，這實(shí)際上就是不動(dòng)產(chǎn)房屋評(píng)估協(xié)會(huì)，他們寫了一本書叫做不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估，書有一英寸半厚，這里面第24章這一章的標(biāo)題是折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析。就是在美國(guó)這個(gè)協(xié)會(huì)等于是美國(guó)評(píng)估師協(xié)會(huì)，就是房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)，它是為房地產(chǎn)評(píng)估師協(xié)會(huì)制定標(biāo)準(zhǔn)，或者是制定規(guī)則這么一個(gè)單位，這個(gè)書里面規(guī)定用這個(gè)方法來做，大家如果有興趣可以參考這本書，可能咱們房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)已經(jīng)翻譯出來，大家有興趣可以聯(lián)系一下。