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房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)管理

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，占GDP的6.6%和四分之一投資，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達(dá)到60個(gè)，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的直接“命脈”。隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也在不斷積聚，因此，分析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提出防范對策具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

1.我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1 償還債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雖然實(shí)行資本金制度，但大部分開發(fā)企業(yè)在初期階段均以負(fù)債開發(fā)為主，自有資本金比例相當(dāng)?shù)?，大量的開發(fā)資金來源于借貸。根據(jù)調(diào)查顯示，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均高達(dá)75%以上，遠(yuǎn)高于60%的警戒線。如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回并取得預(yù)期收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金緊張，也會影響公司信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉。

1.2 利率變動風(fēng)險(xiǎn)

利率調(diào)整會改變企業(yè)的利息支出。利率直接增加開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本，開發(fā)商的開發(fā)貸款期限一般為一至三年，利率幅度導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用提高影響凈利潤。另外，加息還會影響開發(fā)商貸款的規(guī)模。我國從2007年初到2007年底，中國人民銀行六次加息。利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預(yù)期收益。利率變動風(fēng)險(xiǎn)在某種意義上是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的諸多風(fēng)險(xiǎn)中最為致命的不測風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 再籌資風(fēng)險(xiǎn)

再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目滾動開發(fā)最常使用的辦法。由于負(fù)債經(jīng)營使公司負(fù)債率加大，相應(yīng)地對債權(quán)人的債權(quán)保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)從其他渠道增加負(fù)債籌資的能力。在一些大型房地產(chǎn)集團(tuán)，往往還會出現(xiàn)連鎖籌資擔(dān)保鏈，一旦“鏈”中的一環(huán)斷裂，再籌資風(fēng)險(xiǎn)的效應(yīng)會放大，從而給集團(tuán)經(jīng)營帶來致命威脅。

2.我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

2.1 系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

（1）經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的周期與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展周期一樣，也會經(jīng)歷從蕭條到復(fù)蘇的四個(gè)階段。國內(nèi)房地產(chǎn)的周期與GDP增長有明顯關(guān)系，波動基本上一致，房地產(chǎn)業(yè)受經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期和國家經(jīng)濟(jì)水平影響較大。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)與許多行業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國每年鋼材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%用于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中。這些產(chǎn)品的變動都將直接影響到房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)，增大房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的外部風(fēng)險(xiǎn)。

（2）資源環(huán)境

土地是房地產(chǎn)開發(fā)過程中不可或缺的非再生性資源，土地市場供小于求的趨勢越來越明顯，土地政策和土地價(jià)格的變化會對開發(fā)商產(chǎn)生極大的影響。

（3）市場環(huán)境

隨著我國房改制度的推進(jìn)，個(gè)人購買者逐漸成為購房的主力軍，客戶的個(gè)性化需求對產(chǎn)品細(xì)分和客戶群細(xì)分的要求越來越高。如果開發(fā)的產(chǎn)品在項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售策略等方面不能具備前瞻性，就會存在產(chǎn)品滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。

（4）法律、政策環(huán)境

國家為保證國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)和健康的發(fā)展，常常運(yùn)用一系列的政策、法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控，如政府對土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃、政府的各項(xiàng)稅費(fèi)、政府的金融政策等都會影響到房地產(chǎn)業(yè)得發(fā)展。

2.2 非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

（1）企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)，資產(chǎn)負(fù)債率過高，加大了成本負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目在投資開發(fā)中必然需要大量的資金，出于利益方面的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)往往在項(xiàng)目開發(fā)過程中大量盲目地采取各種舉債行為，導(dǎo)致企業(yè)資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。一般來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用自有資金拿地，用土地向銀行抵押借入資金來開發(fā)項(xiàng)目。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資資金約有45%左右來自銀行貸款，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)對于銀行信貸的依賴程序非常高，旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入財(cái)務(wù)困境。

（2）部分企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理意識較薄弱

目前，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都沒有制定詳細(xì)的資金使用計(jì)劃，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作都只停留在簡單核算上，根本沒有對資金使用和成本管理等問題進(jìn)行嚴(yán)格的管控，這也在很大程度上加劇了企業(yè)的成本壓力。

3.我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。

3.1 建立與完善內(nèi)部控制體系和財(cái)務(wù)管理體系

（1）進(jìn)行市場調(diào)研，防范市場風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門的調(diào)研機(jī)構(gòu)，經(jīng)常派人員進(jìn)行市場調(diào)查，及時(shí)了解市場情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優(yōu)勢、劣勢等，掌握房地產(chǎn)市場的第一手資料。除了關(guān)注眼前的市場，更要著眼于市場的未來需求。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場容量和社會承受能力認(rèn)真調(diào)查，進(jìn)行嚴(yán)格的投資項(xiàng)目決策論證。

（2）加強(qiáng)籌資風(fēng)險(xiǎn)管理

企業(yè)的籌資渠道有兩大類:一是所有者的投資，如增資擴(kuò)股，稅后利潤分配的在投資；二是借入資金。對于借入資金而言，雖然負(fù)債經(jīng)營會給企業(yè)帶來一定的效益，但是隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的利息支出增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)必然加大。所以，應(yīng)該將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍內(nèi)。

（3）控制投資風(fēng)險(xiǎn)

做好項(xiàng)目的可行性研究，合理預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)。具體的可以設(shè)立專門的項(xiàng)目可行性研究小組，選聘業(yè)內(nèi)知名專家和企業(yè)精英人士對項(xiàng)目進(jìn)行充分的研究和論證，以提高項(xiàng)目的可行性，有效預(yù)測和防范各類財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

合理安排投資組合方式。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小不同，其獲利能力也存在一定的差異，因此，最佳的方法就是對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行組合式投資。如房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)寫字樓項(xiàng)目的同時(shí)可以一并開發(fā)住宅和商鋪，利用不同類型的房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)他們之間的補(bǔ)充和融合，以便更好的滿足市場需求，提高企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力。

3.2 建立與完善資金管理系統(tǒng)

（1）完善資金管理系統(tǒng)，拓寬資金來源

首先通過與項(xiàng)目預(yù)算和責(zé)任中心預(yù)算相結(jié)合的資金預(yù)算，可以實(shí)現(xiàn)對資金需求較準(zhǔn)確的預(yù)測與動態(tài)調(diào)度，從而降低資金成本，提高資金使用效率；其次通過對資金預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況的分析，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用進(jìn)行及時(shí)反饋和修正，重視現(xiàn)金流量變化。同時(shí)，充分利用好自身各項(xiàng)優(yōu)勢實(shí)施多元化多渠道的融資戰(zhàn)略，如發(fā)行股票債券、信托融資、房地產(chǎn)投資基金融資，利用外資或合作開發(fā)項(xiàng)目等融資方式來獲取資金，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

（2）加強(qiáng)資金回收

房地產(chǎn)從開發(fā)到完成需要4至5年的時(shí)間，這期間國家的宏觀政策法規(guī)、市場供求狀況、存貸款利率、境外房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)駐等各因素變動會產(chǎn)生很大的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)通過建立項(xiàng)目的授權(quán)制度、完善財(cái)務(wù)會計(jì)預(yù)算體系、構(gòu)建管理會計(jì)系統(tǒng)等措施，縮短預(yù)售時(shí)間，盡可能快的回籠資金。

3.3 增強(qiáng)企業(yè)決策者、財(cái)務(wù)人員的財(cái)務(wù)管理意識

提高房地產(chǎn)企業(yè)管理者的財(cái)務(wù)管理水平，通過學(xué)習(xí)和培訓(xùn)對資產(chǎn)負(fù)債表、損益表和現(xiàn)金流量表有科學(xué)的認(rèn)識，改變其依靠經(jīng)驗(yàn)或主觀進(jìn)行決策的習(xí)慣，使其能夠客觀的根據(jù)企業(yè)自身情況和外部環(huán)境做出決策，從而降低企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性。

參考文獻(xiàn)

[1]劉芳.談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J].現(xiàn)代商業(yè),2009(4).

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析范文第2篇

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的含義

現(xiàn)代企業(yè)面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)。其中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)客觀存在于企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)按其在經(jīng)營過程中的表現(xiàn)不同,可分為狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)為:財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)財(cái)務(wù)活動中由于各種不確定因素的影響,使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離,因而造成蒙受損失的機(jī)會和可能。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)為:財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)用貨幣資金償還到期債務(wù)的不確定性,也稱融資風(fēng)險(xiǎn)或籌資風(fēng)險(xiǎn)。

從財(cái)務(wù)預(yù)警角度看,對企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的預(yù)測不僅僅限于對籌資風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測。企業(yè)財(cái)務(wù)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的資金運(yùn)動及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。由此財(cái)務(wù)管理應(yīng)是對企業(yè)資金運(yùn)動及其所體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的組織和控制、協(xié)調(diào),是組織財(cái)務(wù)活動、處理財(cái)務(wù)關(guān)系的一項(xiàng)綜合管理工作。對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)含義的界定應(yīng)按照廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀來理解,更適合房地產(chǎn)行業(yè)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因:

(1)自身經(jīng)營特點(diǎn)。從房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)看,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有開發(fā)過程復(fù)雜、周期長、涉及部門和環(huán)節(jié)多的特點(diǎn)。

(2)資金結(jié)構(gòu)。主要是指企業(yè)全部資金來源中權(quán)益資金與負(fù)債資金的比例關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金由自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、經(jīng)營性欠款4部分組成,其中自有資金往往只占較小的比例,負(fù)債資金往往占企業(yè)全部資金來源的70%,有的甚至高達(dá)90%,一旦企業(yè)不能控制各類風(fēng)險(xiǎn),出現(xiàn)不能支付到期本息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性就非常大。

(3)財(cái)務(wù)管理水平。我國的房地產(chǎn)企業(yè),特別是大型房地產(chǎn)企業(yè)都由國有資本控制或者本身就是國有企業(yè)轉(zhuǎn)化而來,國有企業(yè)所具有的諸如效率低下、管理水平不高、內(nèi)部激勵與約束機(jī)制不健全等缺陷時(shí)有體現(xiàn)。

(4)決策的風(fēng)險(xiǎn)意識。決策失誤使投資項(xiàng)目不能獲得預(yù)期地收益,投資無法按期收回,為企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)分析

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警存在的問題。在企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)研究分析中,早期的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測度方法主要考慮投資者無力償還債務(wù)的可能性,因此風(fēng)險(xiǎn)測量師從財(cái)務(wù)可行性模型出發(fā)。隨著資金時(shí)間價(jià)值日益受到重視,總投資內(nèi)部收益率和股本內(nèi)部收益率成了風(fēng)險(xiǎn)分析重點(diǎn),從而開始對內(nèi)部收益率的各因子加以細(xì)分,出現(xiàn)了敏感性分析。但這些模型和分析方法,都只是分離地給出各個(gè)指標(biāo),沒能為決策者提供一個(gè)判斷標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)警信息。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的作用。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng),它借助于已有的財(cái)務(wù)資料及數(shù)理模型,對企業(yè)的經(jīng)營活動、財(cái)務(wù)活動進(jìn)行分析預(yù)測,以便于發(fā)現(xiàn)企業(yè)在經(jīng)營管理活動中潛在的風(fēng)險(xiǎn),并在危機(jī)到來之前,向相關(guān)人員提出警告,尋找危機(jī)產(chǎn)生的根源,督促相關(guān)人員做好有效地防范措施,做到未雨綢繆,防患于未然。財(cái)務(wù)預(yù)警是經(jīng)濟(jì)預(yù)警的組成部分,由于財(cái)務(wù)預(yù)警具有綜合性、前瞻性、可計(jì)量性,因?yàn)?財(cái)務(wù)預(yù)警成為了經(jīng)濟(jì)預(yù)警的一個(gè)最有效的窗口。具體來說,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)警有以下幾個(gè)方面的作用:

(1)信息反饋。進(jìn)行財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警需要對國內(nèi)外與企業(yè)有關(guān)的各種信息進(jìn)行收集并分析整理,包括企業(yè)行業(yè)競爭情況、宏觀產(chǎn)業(yè)政策、橫縱向的供應(yīng)商及客戶情況等等。

(2)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,防范風(fēng)險(xiǎn)損失。通過信息收集整理,可以對企業(yè)進(jìn)行橫向、縱向比較,與同期國內(nèi)外先進(jìn)水平比較,與歷史先進(jìn)水平比較,得出企業(yè)的景氣程度,確定是否進(jìn)入需要警示階段。

(3)保護(hù)企業(yè),促進(jìn)發(fā)展。通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng),可以最大程度地發(fā)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),最大程度地做出防范措施,最大程度地保護(hù)企業(yè)財(cái)務(wù)損失。

(4)提供決策支持。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)既然是一個(gè)有效的信息集成系統(tǒng),企業(yè)決策人員可以隨時(shí)在系統(tǒng)中提煉出有用的信息。

(5)進(jìn)行有效借鑒,完善企業(yè)管理。企業(yè)通過財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng),不僅可以發(fā)現(xiàn)問題、找出問題、解決問題,更能“存儲”問題,把歷史數(shù)據(jù)保留下來,如果以后還碰上相同或者類似的問題,即很快能從這些數(shù)據(jù)中找出更行之有效的解決辦法或者是進(jìn)一步改進(jìn)的解決辦法。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的機(jī)制。如何去實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理的作用,實(shí)現(xiàn)把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化成財(cái)務(wù)收益,這將決定著這個(gè)預(yù)警系統(tǒng)是否成功。預(yù)警這種機(jī)制的實(shí)現(xiàn)主要通過以下幾個(gè)步驟:

(1)識別風(fēng)險(xiǎn)。任何預(yù)測都是以已知數(shù)據(jù)為基礎(chǔ),從已知數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和識別風(fēng)險(xiǎn)是預(yù)警系統(tǒng)建立的基礎(chǔ)。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識別方法有很多種,可以從財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)中分析,可以進(jìn)行現(xiàn)場察探,可以發(fā)放專家調(diào)查問卷,可以分析內(nèi)部管理制度及業(yè)務(wù)流程。

(2)建立預(yù)警體系。憑借單一指標(biāo)去預(yù)警的方法不能很好地完成預(yù)警功能,一般來說,財(cái)務(wù)預(yù)警是一個(gè)綜合體系,如何把這些因素綜合成一個(gè)最有效的預(yù)警體系,是成功預(yù)警最重要的環(huán)節(jié)

(3)進(jìn)行預(yù)警控制和分析。風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)識別,系統(tǒng)已經(jīng)建立,剩下的,就是要依據(jù)已有的目標(biāo)去控制,只有通過有效控制,風(fēng)險(xiǎn)才能化解,效益才能產(chǎn)生。

4.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警具體對策。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過自身的財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,判斷自身在財(cái)務(wù)處理方面的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因子,并及時(shí)處理;同時(shí)通過非財(cái)務(wù)指標(biāo)以及非財(cái)務(wù)信息等其他方面對企業(yè)自身狀況進(jìn)行相應(yīng)診斷。具體分析如下:

(1)成本內(nèi)控措施。成本內(nèi)控措施需落實(shí)到立項(xiàng)、規(guī)劃、招投標(biāo)、施工、銷售、預(yù)決算等多個(gè)環(huán)節(jié),每個(gè)環(huán)節(jié)都是關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),需要予以高度重視。

(2)多渠道融資模式。鑒于企業(yè)借貸資金成本的某些不可控性,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在融資渠道上積極拓寬思路。

(3)多業(yè)態(tài)開發(fā)模式。采用多業(yè)態(tài)開發(fā)模式預(yù)防單一開發(fā)模式而進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范也不是絕對的,目前在房地產(chǎn)業(yè)存在兩種比較典型的開發(fā)模式,分別是多元化與單一化。

(4)現(xiàn)金流量管理。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流管理包括土地出讓金的支付、工程款的支付、銷售回款的管理等,其中最重要的一部分就是銷售回款的管理。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析范文第3篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 籌資風(fēng)險(xiǎn) 投資風(fēng)險(xiǎn) 發(fā)展戰(zhàn)略

2008年9月16日美國雷曼兄弟公司破產(chǎn)開始,國內(nèi)宏觀調(diào)控政策轉(zhuǎn)向的力度極大。全球金融危機(jī)的影響導(dǎo)致從對經(jīng)濟(jì)過熱的擔(dān)憂,轉(zhuǎn)向了對經(jīng)濟(jì)緊縮的恐懼。急劇萎縮的經(jīng)濟(jì)狀況,以及09年保八的巨大壓力,4萬億財(cái)政投資無疑成為09年的政策重點(diǎn)。在全球金融危機(jī)導(dǎo)致中國出口行業(yè)的萎縮,保持增長,拉動內(nèi)需,調(diào)整結(jié)構(gòu)成為09年的應(yīng)對措施。而房地產(chǎn)行業(yè)牽涉上下游60多個(gè)行業(yè),更兼具投資和需求的雙重身份,經(jīng)濟(jì)發(fā)展很難避開房地產(chǎn)行業(yè)的直接拉動。2009下半年,樓市出現(xiàn)了過熱的現(xiàn)象,大城市樓市投機(jī)明顯抬頭,這引起了中央的高度重視。

一、日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對我國的啟示

當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入一個(gè)新經(jīng)濟(jì)增長周期,房地產(chǎn)業(yè)已成為拉動經(jīng)濟(jì)增長的支柱行業(yè)。在看到房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟(jì)的積極作用時(shí),也應(yīng)該看到在目前的中國房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)業(yè)依然存在很多問題,如房地產(chǎn)投資過熱、部分地區(qū)土地和房價(jià)上漲過快和銀行信貸規(guī)模擴(kuò)大等。日本的房地產(chǎn)泡沫為我們提供了有益的借鑒:首先,政府應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的宏觀監(jiān)控和管理宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和政策的改變,往往會引起國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境等因素的連鎖反應(yīng)。其次,加強(qiáng)房地產(chǎn)二級市場的管理,防止投機(jī)者炒高樓市,房地產(chǎn)泡沫劇增。最后,調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu),大力發(fā)展安居型房地產(chǎn),同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)市場統(tǒng)計(jì)和預(yù)測工作。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展形勢分析

由國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院三家研究機(jī)構(gòu)共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”,自2003年就開始致力于中國房地產(chǎn)企業(yè)群體的研究,其研究成果引起了社會各界特別是機(jī)構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注。

中國房地產(chǎn)TOP10研究組采用中國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)安全評價(jià)系數(shù)表示房地產(chǎn)企業(yè)的短期以及長期的財(cái)務(wù)安全。100分為滿分,最低分為0分。分?jǐn)?shù)越高,安全性越高,反之企業(yè)財(cái)務(wù)安全性低,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越高。

研究樣本為115家滬深房地產(chǎn)上市企業(yè)和28家大型中國大陸在港上市企業(yè),對這143家企業(yè)進(jìn)行2007,2008,2009半年和2009第三季度的財(cái)務(wù)安全評價(jià)。

研究所使用的定量數(shù)據(jù)都來自于企業(yè)的年報(bào)和財(cái)務(wù)報(bào)表。在進(jìn)行2009中期和2009三季度的財(cái)務(wù)安全評價(jià)中,對利潤表進(jìn)行了TTM(Trailing Twelve Months)處理。比如,在計(jì)算2009半年企業(yè)的經(jīng)營規(guī)模因子中,營業(yè)收入一項(xiàng)采用了2008年下半年和2009年上半年的營業(yè)收入之和。TTM方法采用了一年的滑動窗口,保證了在各個(gè)時(shí)點(diǎn)財(cái)務(wù)安全的可比性。

下圖顯示了所選取的143家房地產(chǎn)企業(yè)樣本在2007,2008, 2009中期(1H2009),2009第三季度(3Q2009)(28家大陸在港上市企業(yè)不參與2009第三季度安全評價(jià))的財(cái)務(wù)安全系數(shù)均值。

從圖中可以看到,房地產(chǎn)企業(yè)在2008的行業(yè)低谷中財(cái)務(wù)安全系數(shù)均值低于50,但進(jìn)入2009年之后,財(cái)務(wù)安全系數(shù)穩(wěn)步上升。采用5%的顯著性水平進(jìn)行的假設(shè)檢驗(yàn)顯示2009中期和第三季度的財(cái)務(wù)安全系數(shù)均值與2008年的安全系數(shù)均值有顯著不同。到2009年第三季度,房地產(chǎn)財(cái)務(wù)安全平均水平已經(jīng)提高到2007年水平。

進(jìn)一步對房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)影響財(cái)務(wù)安全的量化指標(biāo)進(jìn)行了分析,考慮到行業(yè)的不均衡性,采用了量化指標(biāo)在各個(gè)時(shí)間點(diǎn)的中值來表示行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r,見下表:

從表中可以看出:

行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率平均為60%,流動比率為1.8,顯示了中國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)高杠桿特性,多數(shù)企業(yè)承擔(dān)著中長期財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)金到期負(fù)債比和凈負(fù)債率這兩項(xiàng)指標(biāo)的變化比較明顯。2008年房地產(chǎn)市場低迷,行業(yè)現(xiàn)金到期負(fù)債比較低,隨著2009市場的回暖,這一指標(biāo)逐步上升,說明企業(yè)貨幣現(xiàn)金逐步增加,同時(shí),企業(yè)凈負(fù)債率逐漸減低。這兩項(xiàng)指標(biāo)說明行業(yè)短期和中長期償債能力有所增強(qiáng)。

規(guī)模性指標(biāo)顯示了房地產(chǎn)企業(yè)在總資產(chǎn)和營業(yè)收入兩項(xiàng)指標(biāo)上的逐步增長。但經(jīng)營效率因子的兩項(xiàng)指標(biāo)――總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率都在降低。在企業(yè)的總資產(chǎn)中,存貨約占50%,這顯示多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在拿地方面比較激進(jìn)。在成長因子中,凈利潤的增長顯著,已經(jīng)回復(fù)2007年水平。

總體來看,多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在2009年現(xiàn)金流開始增加,短期財(cái)務(wù)安全有所提高。但多數(shù)企業(yè)在經(jīng)營策略上比較激進(jìn),存貨周轉(zhuǎn)率逐年降低,這對于房地產(chǎn)行業(yè)的中長期財(cái)務(wù)安全埋下隱憂。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)對措施

1.籌資階段。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的重要行業(yè),既對經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升有重要影響,同時(shí)也是關(guān)系民生的重要領(lǐng)域。而作為資金密集型行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè),對銀行等金融機(jī)構(gòu)的信貸依賴較大,也受到貨幣政策影響較大。銀行信貸資金是房地產(chǎn)發(fā)展的重要資金來源,因此,房地產(chǎn)信貸渠道、籌資成本、對政府政策和貨幣政策合理的運(yùn)用關(guān)系到房地產(chǎn)的健康發(fā)展。籌資風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在籌資渠道單一,資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不合理;對國家政策不合理的運(yùn)用導(dǎo)致籌資風(fēng)險(xiǎn)膨脹;房貸利率高,籌資成本高。

解決房地產(chǎn)籌資問題可以采取以下措施,包括拓寬籌資渠道,豐富籌資方式。充分利用民間資本,合作開發(fā)籌資,對于緩解發(fā)展商自身資金壓力,共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)大有益處。有條件的房地產(chǎn)企業(yè),盡量發(fā)行股票融資。此種籌資方式具有永久性,沒有到期日,也無需償還,可有效改善資本結(jié)構(gòu),保證企業(yè)對資本的最低需求,維持企業(yè)長期穩(wěn)定的發(fā)展。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)可考慮通過發(fā)行中期票據(jù)方式融資。多管齊下,有效控制籌資風(fēng)險(xiǎn)。中國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)以自身和市場所能承受的合理價(jià)格出售房產(chǎn),便于快速回籠資金,縮短資金周轉(zhuǎn)期,足以令企業(yè)在金融風(fēng)暴的打擊下及時(shí)償還貸款,創(chuàng)造出開發(fā)商和購房者的雙贏局面。于此同時(shí),需加強(qiáng)資金管理,提高資金的利用率。

2.投資階段。房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險(xiǎn),其中分為開發(fā)區(qū)域的風(fēng)險(xiǎn),由于各個(gè)地區(qū)發(fā)展不平衡,經(jīng)濟(jì)和政策相差懸殊,各地房地產(chǎn)影響因素種類和個(gè)影響因素影響程度各不相同,使得經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治環(huán)境和政策環(huán)境對房地產(chǎn)投資決策具有更重要的意義。開發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn),房地產(chǎn)興衰受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政治形式、政策導(dǎo)向、人口增減狀況、收入水平升降以及消費(fèi)心理變化等風(fēng)險(xiǎn)因素。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長,期間經(jīng)濟(jì)、政治等因素的變化對房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)果具有不可忽略的影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地獲取階段的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)銷售階段風(fēng)險(xiǎn)。其中又分為租售合同風(fēng)險(xiǎn),銷售時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。

投資風(fēng)險(xiǎn)控制可以從幾方面解決。首先是預(yù)測到在某邊貿(mào)地區(qū)長期效益不能保證或某個(gè)地區(qū)將有自然災(zāi)害頻繁發(fā)生等可以通過放棄某地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā),有效地避開風(fēng)險(xiǎn)源地可完全解除某種風(fēng)險(xiǎn)。其次采用多樣化(或組合化)投資。將投資放到多種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上?？赏顿Y建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場等,以減少未來收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的收益高低相應(yīng)不同,開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一。還有就是以財(cái)務(wù)方式控制風(fēng)險(xiǎn)。具體有以下三種基本方法:第一,通過正當(dāng)、合法的非保險(xiǎn)手段(如合同條款的擬定)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給其他經(jīng)濟(jì)單位。第二,通過向保險(xiǎn)企業(yè)投保,以繳納保險(xiǎn)費(fèi)為代價(jià),將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)企業(yè)。第三,以自身財(cái)力,直接承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的補(bǔ)償責(zé)任。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)建立一種危機(jī)管理模式。要求房地產(chǎn)企業(yè)必須樹立明確的危機(jī)意識和理念,將危機(jī)預(yù)防放在首要位,真正做到“未雨綢繆”、“防微杜漸”。要求房地產(chǎn)企業(yè)從戰(zhàn)略高度開展危機(jī)應(yīng)對工作,從危機(jī)中發(fā)現(xiàn)問題并對原有的資源及組織結(jié)構(gòu)進(jìn)行戰(zhàn)略性調(diào)整,將最重要的戰(zhàn)略資源集中到最主要的最急需的地方,最大限度地發(fā)揮資源的效用,切實(shí)提高企業(yè)的核心競爭力,形成企業(yè)的競爭優(yōu)勢。要求房地產(chǎn)企業(yè)在危機(jī)應(yīng)對中養(yǎng)成一系列良好行為習(xí)慣,建立一套系統(tǒng)有效的危機(jī)管理機(jī)制,包括靈敏的預(yù)警系統(tǒng)、預(yù)控系統(tǒng)、實(shí)施系統(tǒng)、總結(jié)系統(tǒng)、恢復(fù)系統(tǒng),使企業(yè)盡快重新走上良性發(fā)展的軌道。房地產(chǎn)企業(yè)必須密切注意“新國十條”背景下房地產(chǎn)市場的發(fā)展動態(tài),加強(qiáng)市場分析和調(diào)研,把握房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律,認(rèn)識和捕捉市場發(fā)展的機(jī)會,認(rèn)識、分析、排除潛在的和面臨的危機(jī),將戰(zhàn)略管理與危機(jī)管理緊密結(jié)合在一起,既要進(jìn)行著眼未來的戰(zhàn)略調(diào)整,適時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營方向和策略,又要開展維持企業(yè)日常運(yùn)轉(zhuǎn)的危機(jī)管理,促進(jìn)業(yè)務(wù)有序發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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[2] 賈祖國 房地產(chǎn):日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)驗(yàn)及借鑒.招商證券,2008

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析范文第4篇

【關(guān)鍵詞】財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；識別；控制

由于我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚、基礎(chǔ)較差、規(guī)模較小，企業(yè)運(yùn)行遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，與國外房地產(chǎn)業(yè)相比有很大差距。不少房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率都在70%以上，有的甚至高達(dá)90%，房地產(chǎn)企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。再加上目前國內(nèi)宏觀調(diào)控政策的影響，國際經(jīng)濟(jì)的變動影響以及金融政策的從緊，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展迫切需要解決的問題。本文通過分析上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)形成的原因，并提出控制策略，這無疑對上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制大有幫助。

1 上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外在表現(xiàn)

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不合理、融資不當(dāng)、營運(yùn)資金管理不善等而使企業(yè)可能喪失償債能力，并導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降甚至造成企業(yè)破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，是本企業(yè)財(cái)務(wù)活動和日常經(jīng)營管理不確定性的綜合反映，是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)貨幣化的產(chǎn)物，并會通過各種聯(lián)系表現(xiàn)在企業(yè)的財(cái)務(wù)成果之上。由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資周期長、投資額大、不確定性高等特點(diǎn)，國內(nèi)上市房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)上有一些共同的特征，在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢下，上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式也不盡相同，但主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是，資金周轉(zhuǎn)率偏低；二是，財(cái)務(wù)杠桿使用過度；三是，項(xiàng)目調(diào)整能力弱。

2 上市房地產(chǎn)企業(yè)形成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因

2.1 資本結(jié)構(gòu)不合理，償債能力不足

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括自有資金積累、股權(quán)融資、債務(wù)融資、預(yù)收款、其他商業(yè)信用等。其中債務(wù)融資占到了企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的70%到90%，房地產(chǎn)企業(yè)如此高的杠桿比例就如同對應(yīng)同樣高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)利潤下降，股權(quán)收益率將成倍下降，企業(yè)市場價(jià)值隨之降低；如果企業(yè)資金鏈管理出現(xiàn)問題，無法按期支付本息，企業(yè)將面臨被收購甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 業(yè)務(wù)拓展過快，盲目進(jìn)行投資

部分房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，只要能夠成功“圈地”，按照設(shè)計(jì)圖進(jìn)行施工，在各環(huán)節(jié)投入相應(yīng)的資金，按時(shí)完工，便會產(chǎn)生其預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益。很少進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)預(yù)算，沒有對開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目從征地的成本、資金的運(yùn)作方式、經(jīng)濟(jì)效益的回報(bào)率方面做出細(xì)致的財(cái)務(wù)預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)大多比較注重工程決算而沒有重視項(xiàng)目決策。這些房產(chǎn)企業(yè)在事前并未從項(xiàng)目選址、市場需求、投資報(bào)酬率、國家法律與政策等各方面進(jìn)行全面科學(xué)的項(xiàng)目分析，也沒有進(jìn)行必要的市場調(diào)查，導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 盲目開展多元化經(jīng)營，主營業(yè)務(wù)受損

開展多元化經(jīng)營是企業(yè)防范和化解經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、開拓新的市場、培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的有效途徑。我國許多的上市房地產(chǎn)企業(yè)在這方面陷入了誤區(qū)，它們在多元化經(jīng)營的過程中，往往只是對證券投資組合理論不加分析地簡單運(yùn)用，只注重外延性擴(kuò)張，盲目地向多領(lǐng)域、多行業(yè)投資，極力拉長戰(zhàn)線，導(dǎo)致企業(yè)無法突出的主營業(yè)務(wù)，投資分散，機(jī)會成本增大，不能形成資金的合力，最終導(dǎo)致企業(yè)特色形象缺乏，核心競爭能力喪失，市場萎縮等不利局面的出現(xiàn)。

3 上市房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制對策

3.1 建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)必須將負(fù)債經(jīng)營帶來的風(fēng)險(xiǎn)控制在刻意接受的范圍內(nèi)，找到適合企業(yè)發(fā)展的最佳資本機(jī)構(gòu)，通過對兩大籌資渠道來源的資金（債務(wù)融資和權(quán)益融資）科學(xué)合理的安排和籌劃，使他們呈現(xiàn)最佳的資本結(jié)構(gòu)，達(dá)到增加企業(yè)價(jià)值的目的。其主要手段有：一方面貸款程度要適度，建立科學(xué)合理的融資決策機(jī)制。對于一些經(jīng)營狀況好、房產(chǎn)銷路佳、資金流轉(zhuǎn)快的房地產(chǎn)企業(yè)，可以進(jìn)一步提高資產(chǎn)負(fù)債率，更高程度的利用財(cái)務(wù)杠杠。反之，對于經(jīng)營狀況差、房產(chǎn)銷路不暢、資金流轉(zhuǎn)慢的房地產(chǎn)企業(yè)，可以適度降低負(fù)債規(guī)模，防止企業(yè)過高的財(cái)務(wù)杠杠放大風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，對于負(fù)債來說，合理確定長期負(fù)債和短期負(fù)債分配，使企業(yè)短期內(nèi)到期的負(fù)債處于公司可以支付的范圍內(nèi)，對于流動負(fù)債問題一定要及時(shí)處理。同時(shí)結(jié)合公司自身能力、合理使用資金及承擔(dān)適度資本成本原則用長期負(fù)債來滿足公司對資金的需求。

3.2 進(jìn)行組合投資，分散投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過聯(lián)營、多種經(jīng)營以及對外投資等多元化的投資策略來分散企業(yè)所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。特別是針對單個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取與其他企業(yè)共同進(jìn)行投資，實(shí)現(xiàn)收益與風(fēng)險(xiǎn)的共擔(dān)，這就能有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)，避免因投資風(fēng)險(xiǎn)而引發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取多種經(jīng)營方式，比如企業(yè)應(yīng)該避免單一類型樓盤的開發(fā)，可以將住房、辦公樓、商業(yè)廣場等兩項(xiàng)結(jié)合或者多項(xiàng)進(jìn)行綜合開發(fā)，利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補(bǔ)充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，提高總體抗風(fēng)險(xiǎn)能力和獲利能力，從而避免單一產(chǎn)品滯銷而造成企業(yè)財(cái)務(wù)損失，以及規(guī)避單一產(chǎn)品而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 日常營運(yùn)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制

我國市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行還處于初級階段，企業(yè)在日常營運(yùn)過程中必然會承擔(dān)很多的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，特別是作為高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)必須樹立風(fēng)險(xiǎn)意識，在日常運(yùn)營過程中加入風(fēng)險(xiǎn)管理的學(xué)習(xí)與培訓(xùn)，使整個(gè)企業(yè)有備而戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須在應(yīng)收賬款產(chǎn)生之前通過科學(xué)設(shè)計(jì)出最佳的信用政策，在為客戶提供信用方面的同時(shí)，規(guī)避企業(yè)壞賬風(fēng)險(xiǎn)。此外，收集和積累客戶各種信用狀況，根據(jù)這些資料估計(jì)企業(yè)能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)水平。根據(jù)應(yīng)收賬款有關(guān)政策的確立，將應(yīng)收賬款控制在合理的范圍之內(nèi)，通過盡早收款、推遲付款，減少企業(yè)發(fā)生損失的可能，加快資金周轉(zhuǎn)和流通，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資金的良性循環(huán)。

4 結(jié)束語

在當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的識別、防范和控制，提高抗風(fēng)險(xiǎn)能力，這樣才能在風(fēng)云變幻的復(fù)雜環(huán)境中做大做強(qiáng)，獲得持續(xù)性核心競爭力，保證企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。筆者通過對上市房地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析識別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并總結(jié)發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因并提出了一些控制對策，希望能給其他企業(yè)一些借鑒。

參考文獻(xiàn)：

[1]潘春華.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)與控制[J].財(cái)經(jīng)縱，2010：273.

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析范文第5篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范

近年來，社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及公眾對于商品住宅需求的不斷增長，都把房地產(chǎn)企業(yè)推到了發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。作為產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)、帶動系數(shù)較大的企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)迅速發(fā)展成為國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前我國的社會經(jīng)濟(jì)生活中具有極其重要的地位。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，并且具有極高的風(fēng)險(xiǎn)，投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、回收周期長是其顯著特點(diǎn)。這些特點(diǎn)使得房地產(chǎn)企業(yè)必然會面臨巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

由于各種原因，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度正在逐步加大，國際經(jīng)濟(jì)形勢也在不斷發(fā)生變化，這些因素都給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了新的挑戰(zhàn)。有效的規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，在企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展中有效的防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是房地產(chǎn)企業(yè)能夠健康和諧發(fā)展的重要前提。

一、做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的必要性

我國的房地產(chǎn)企業(yè)起步相對較晚，各方面的體系和機(jī)制還很不健全，發(fā)展過程中出現(xiàn)了一些問題。加之我國的房地產(chǎn)企業(yè)面臨的金融環(huán)境惡劣、金融體系不健全等因素的影響，使得我國的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)與日俱增。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)、科學(xué)合理的控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生是一項(xiàng)必不可少的工作。

我國經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入已經(jīng)給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了顯著影響，使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨更多的風(fēng)險(xiǎn)和困境，政策風(fēng)險(xiǎn)以及市場風(fēng)險(xiǎn)都給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范增加了難度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)主要的監(jiān)管模式是靜態(tài)的，主要是進(jìn)行事后監(jiān)管，這是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的一個(gè)障礙。只有對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行深入的研究，只有積極地改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的策略，制定房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的有力措施，才能降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率，保持房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

(一)內(nèi)在因素

第一，房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)比較特殊的企業(yè)類型，作為資金密集型行業(yè)面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性更大。房地產(chǎn)企業(yè)具有投資規(guī)模大、資金回收緩慢、資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)從根本上決定了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展必然面臨較高的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的模式比較特殊，其自有資金所占的比例很小，這就直接導(dǎo)致負(fù)債資金數(shù)額巨大。資本結(jié)構(gòu)中債務(wù)資本所占的比例越大，發(fā)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的幾率就會越高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)有其內(nèi)部管理水平的缺陷，這也從一定程度上增加了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性?？傮w來看，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理和防范機(jī)制存在很多缺陷，主要體現(xiàn)在成本費(fèi)用控制不嚴(yán)格、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算分析、忽視現(xiàn)金流管理等。

(二)外部因素

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營主要受到國家宏觀調(diào)控政策的影響和制約，還要受到來自市場的各個(gè)方面的影響，比如市場環(huán)境引發(fā)的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)等，這些都從很大程度上增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

三、做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的有效措施

(一)選擇正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)

選擇科學(xué)和合適的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)是做好房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)工作。合適的財(cái)務(wù)指標(biāo)可以對房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的評價(jià)，它是進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)的一項(xiàng)重要客觀標(biāo)準(zhǔn)，可以準(zhǔn)確、全面、恰當(dāng)?shù)胤从钞?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。指標(biāo)的選擇必須符合一定的原則，這些原則主要包括科學(xué)性、合理性、客觀性等。整個(gè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的水平是根據(jù)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的動因進(jìn)行分析的，并且由全面的指標(biāo)體系來進(jìn)行反映。能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)水平進(jìn)行反應(yīng)的指標(biāo)體系主要有短期償債能力指標(biāo)體系、長期償債能力指標(biāo)體系、營運(yùn)能力指標(biāo)體系、盈利能力指標(biāo)體系、風(fēng)險(xiǎn)水平指標(biāo)體系、現(xiàn)金流量能力指標(biāo)體系、發(fā)展能力指標(biāo)體系等。選擇正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)可以使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更有目的性。

(二)建立科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

第一，房地產(chǎn)企業(yè)的資本管理必然離不開現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)理論。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，過多的負(fù)債將會使企業(yè)的價(jià)值下降。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營運(yùn)用的增加，必然會引起債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)的增加。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把負(fù)債經(jīng)營可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)控制在一定范圍之內(nèi)，不得使企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的渠道應(yīng)該包括債務(wù)融資和權(quán)益融資。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該致力于找到企業(yè)發(fā)展的最佳資本結(jié)構(gòu)，把籌資渠道進(jìn)行科學(xué)合理的安排，呈現(xiàn)出風(fēng)險(xiǎn)最小的資本結(jié)構(gòu)形態(tài)，以達(dá)到企業(yè)增值的目的。第三，房地產(chǎn)企業(yè)貸款額度要有所控制，針對企業(yè)所處的內(nèi)外環(huán)境選擇合適的融資策略，嚴(yán)格遵守合理使用資金及承擔(dān)適度資本成本原則用長期負(fù)債來滿足公司對資金的需求。

(三)建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)

預(yù)警系統(tǒng)可以大大加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)要從企業(yè)運(yùn)營的各種資料來源進(jìn)行分析，在分析的基礎(chǔ)上運(yùn)用各種數(shù)據(jù)模型和比例分析對企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行事先的預(yù)防和控制。建立房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)該注意立足于市場環(huán)境以及企業(yè)自身的生產(chǎn)經(jīng)營戰(zhàn)略，這樣可以較好的規(guī)避融資和投資失誤帶來的負(fù)面影響，可以將企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)控制在初級階段，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來的危害。

(四)強(qiáng)化資金管理，保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的良性循環(huán)

房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品既具有投資價(jià)值也具有消費(fèi)價(jià)值，所以房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收管理存在一定難度。針對這種情況，首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對資金進(jìn)行集中管理，采取統(tǒng)一調(diào)配的方式避免出現(xiàn)過多的閑置資金，以提高資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度和使用效率，保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)的流暢和高效。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的資金結(jié)算方法應(yīng)該更加科學(xué)，保證資金結(jié)算的順利進(jìn)行，使資金順利回籠到位，促進(jìn)資金周轉(zhuǎn)的良性循環(huán)。

(五)充分調(diào)查市場和研究市場，防范和降低市場風(fēng)險(xiǎn)

市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨著來自市場的多種風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)很大一部分來自市場風(fēng)險(xiǎn)，所以做好市場調(diào)查，做好市場風(fēng)險(xiǎn)分析是非常有必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改成立專門的市場調(diào)研部門，指定專門人員進(jìn)行市場調(diào)查和分析，了解房地產(chǎn)市場的容量以及波動情況，掌握最及時(shí)的第一手資料。同時(shí)，還要對潛在市場容量和未來市場風(fēng)險(xiǎn)有敏銳的洞察力，清楚市場承受能力和社會需求能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可靠詳實(shí)的第一手資料。

(六)建立防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制制度

內(nèi)部控制制度可以提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的規(guī)范性和科學(xué)性，是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范體系的重要組成部分。對于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員而言，應(yīng)該熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營活動，熟悉其財(cái)務(wù)特點(diǎn)，探索適合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的方式和方法，積極構(gòu)建科學(xué)合理的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系。按照企業(yè)自身實(shí)際情況，制定嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度，做到對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的全面把握，并且對企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面分析和控制。以此更加有效的規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重要的行業(yè)，關(guān)系到國計(jì)民生和社會穩(wěn)定，并且?guī)恿撕芏嗌舷掠萎a(chǎn)業(yè)。但是，由于國家宏觀調(diào)控和市場經(jīng)濟(jì)形勢的變化多端，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形式錯(cuò)綜復(fù)雜，處于市場壓力和政策壓力的雙重夾擊之下。在這種情況下，如何有效的控制房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如何進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范是房地產(chǎn)企業(yè)不容忽視的問題，需要從各個(gè)方面努力，做好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范。

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