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房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文第1篇

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)實(shí)意義

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目是指：依法取得土地使用權(quán)的使用者在國有土地上按照已通過的審核設(shè)計(jì)方案進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋住宅的建設(shè)。其成本則是在一定時(shí)期內(nèi)為完成該項(xiàng)目而耗費(fèi)的物質(zhì)資源（人力、物力和財(cái)力）。中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本亦是如此，主要包括土地出讓金、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、銷售推廣費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)等。

從2010年初開始，房地產(chǎn)行業(yè)政策逐步趨緊，國家通過金融、稅收、土地、財(cái)政、法律、行政等一攬子政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行輪番調(diào)控。2011年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控延續(xù)了2010年的調(diào)控方向，目標(biāo)更加明確，政策更為嚴(yán)厲。在多種調(diào)控手段并用的情況下，全國一二線主要城市房?jī)r(jià)漲幅明顯放緩，成交量也有所下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入一個(gè)調(diào)整時(shí)期。

由于前些年土地及資本市場(chǎng)運(yùn)作不夠規(guī)范，以及房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的不成熟，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)歷著粗放式的管理狀態(tài)。但國家宏觀環(huán)境寬松，剛性需求旺盛，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)抓住了這段黃金時(shí)期，在這段時(shí)間內(nèi)得到了快速發(fā)展和壯大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如雨后春筍般設(shè)立起來，大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)到處都是，新設(shè)立了許多房地產(chǎn)企業(yè)，甚至很多原本不從事房地產(chǎn)行業(yè)的老企業(yè)也設(shè)立了房地產(chǎn)公司，在大家眼里，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是個(gè)堆滿黃金的行業(yè)，所以只要有錢、有地，全都涌入房地產(chǎn)行業(yè)，在一定程度上造成了這個(gè)行業(yè)的粗放式發(fā)展。

但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的日益規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始逐步走上了集約化、規(guī)范化、精細(xì)化的發(fā)展道路。近年來，國家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)管理，同時(shí)逐步加大了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，特別是在2011年，銀行多次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率、銀行存款準(zhǔn)備金率，各大城市限購、限貸政策出臺(tái)，就在今年10月份多個(gè)城市上調(diào)首套房貸款利率水平，幅度在5%—50%不等。這一切措施都導(dǎo)致購房者的購房成本不斷提高、開發(fā)商的銷售壓力和融資壓力不斷加大，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，房地產(chǎn)行業(yè)的獲利水平已大大下降。

綜上看來，從一定程度上說，開發(fā)成本控制得好與否將是未來房地產(chǎn)企業(yè)決勝的關(guān)鍵砝碼。

二、中小房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)項(xiàng)目成本控制不力的主要原因

中小房企在開發(fā)項(xiàng)目成本的控制過程中，存在許多現(xiàn)實(shí)的的控制難點(diǎn)，這些難點(diǎn)是導(dǎo)致成本控制的效果不佳的主要原因，其主要有：

1.開發(fā)項(xiàng)目成本繁多復(fù)雜

房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目涉及面廣、內(nèi)容繁多、計(jì)算復(fù)雜，導(dǎo)致成本控制難度較大。

2.招投標(biāo)過程控制不嚴(yán)為后期建設(shè)成本控制埋下了隱患

招投標(biāo)過程控制不嚴(yán)，甚至招投標(biāo)變成形式主義，招標(biāo)前期考察、招標(biāo)、開標(biāo)、評(píng)標(biāo)等環(huán)節(jié)把關(guān)不嚴(yán)，失去招投標(biāo)的預(yù)期效果，讓本來不合格的合作方進(jìn)入，為后期建設(shè)中的成本控制埋下了隱患。

3.合同簽訂時(shí)把關(guān)不嚴(yán)導(dǎo)致成本失控

在合同簽訂時(shí)把關(guān)不嚴(yán)，合同中約定的工作內(nèi)容不完整或約定不明確，導(dǎo)致在合同執(zhí)行過程中承包方或施工方不斷要求簽訂補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充合同，而開發(fā)商為了保證工程進(jìn)度和工程內(nèi)容，以保證按期交房，不得不一而再、再而三地答應(yīng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議或補(bǔ)充合同，被承包商或施工方“挾持”，使得最初簽訂的合同變?yōu)殚_口合同，從而導(dǎo)致新增加許多工程項(xiàng)目，成本支出也相應(yīng)大大增加，導(dǎo)致成本失控。

4.施工方與監(jiān)理方串通一氣導(dǎo)致成本控制相應(yīng)失效

施工單位與監(jiān)理單位之間可能會(huì)串通一氣，導(dǎo)致監(jiān)理失去獨(dú)立、客觀、公正的立場(chǎng)，使監(jiān)理的監(jiān)督職能弱化或完全失效，從而導(dǎo)致成本控制相應(yīng)失效。

5.委派的現(xiàn)場(chǎng)工程師責(zé)任心不強(qiáng)

甲方委派的現(xiàn)場(chǎng)工程師責(zé)任心不強(qiáng)，監(jiān)督不到位，甚至可能會(huì)被施工單位或監(jiān)理單位拉攏而沒有盡到委派監(jiān)督責(zé)任，從而導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)成本控制力度減弱。

6.前期設(shè)計(jì)考慮不周全致使后期變更成本增加

前期設(shè)計(jì)時(shí)考慮不周全或不成熟，在施工前或施工過程中不斷進(jìn)行設(shè)計(jì)變更，導(dǎo)致原來的設(shè)計(jì)不被采納而形成浪費(fèi)，或者因設(shè)計(jì)的變更帶來工程量的增加或修改，從而導(dǎo)致成本的增加或浪費(fèi)。

7.搶工現(xiàn)象嚴(yán)重導(dǎo)致成本控制有心無力

時(shí)間就是金錢——這一道理房地產(chǎn)企業(yè)非常清楚，所以由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍存在的搶工問題，導(dǎo)致成本控制有心無力。由于搶工，建設(shè)過程中的各時(shí)間節(jié)點(diǎn)被大大壓縮，最初的建設(shè)計(jì)劃可能被完全打亂。由于招投標(biāo)過程較長(zhǎng)、合同審批程序復(fù)雜，但為了搶時(shí)間和進(jìn)度，房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的一個(gè)現(xiàn)象就是：公開招投標(biāo)演化成邀標(biāo)或議標(biāo)，承包商先組織進(jìn)場(chǎng)施工后補(bǔ)簽合同，先使用材料后談判價(jià)格并簽訂合同等等，此類“先上車后補(bǔ)票”的行為致使房地產(chǎn)企業(yè)的主動(dòng)權(quán)被大大削弱，進(jìn)而導(dǎo)致成本控制手段失效，最后只能感嘆“都是搶工惹的禍”。

8.成本控制與工程質(zhì)量之間的矛盾導(dǎo)致成本難以控制

部分有決策權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)為了打造“精品工程”、追求產(chǎn)品檔次和視覺效果，常常是不惜代價(jià)使用質(zhì)量不好但價(jià)格貴的材料，將成本二字置之腦后，這也讓成本控制變得十分無奈和蒼白無力。

三、中小房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的主要措施

1.梳理項(xiàng)目開發(fā)作業(yè)流程

要有效地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)成本的控制，首先必須要對(duì)開發(fā)作業(yè)流程進(jìn)行認(rèn)真梳理，根據(jù)梳理出的各階段開發(fā)作業(yè)工作內(nèi)容，確定各階段的成本支出內(nèi)容有哪些，它們的結(jié)構(gòu)比重情況如何，以此確定各階段成本控制的重點(diǎn)項(xiàng)目和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分布，同時(shí)根據(jù)重要性原則對(duì)梳理出來的那些在各階段成本金額中所占比重較高、影響較大的成本項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注和控制。

2.作好目標(biāo)成本預(yù)測(cè)

在正式開工建設(shè)前，要根據(jù)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和定位情況，作好目標(biāo)成本預(yù)測(cè)工作。進(jìn)行目標(biāo)成本預(yù)測(cè)時(shí)，一定要嚴(yán)格按照規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，盡可能地將成本項(xiàng)目考慮周全，特別不能遺漏大的工程項(xiàng)目和支出內(nèi)容，否則目標(biāo)成本就不準(zhǔn)確，導(dǎo)致失去其指導(dǎo)、控制意義。特別是如果進(jìn)行了設(shè)計(jì)變更，可能會(huì)對(duì)目標(biāo)成本的影響較大，那么此時(shí)就要進(jìn)行目標(biāo)成本的修正和調(diào)整。例如重慶的龍湖、金科等企業(yè)，就專門設(shè)置了經(jīng)濟(jì)測(cè)算崗位，專門負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)成本、預(yù)期利潤進(jìn)行前期測(cè)算和后期調(diào)整。

3.做好前期設(shè)計(jì)和減少各類變更

前期設(shè)計(jì)在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中起著決定性的作用，成本控制必須圍繞設(shè)計(jì)情況進(jìn)行，如果設(shè)計(jì)不斷變更，則成本控制效果就會(huì)大打折扣。部分開發(fā)項(xiàng)目為了搶工期盡快開工，前期設(shè)計(jì)較粗糙，要么設(shè)計(jì)內(nèi)容不完全，要么設(shè)計(jì)不科學(xué)，加上部分領(lǐng)導(dǎo)在建設(shè)過程中臨時(shí)改變想法，導(dǎo)致對(duì)最初的設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，這就會(huì)導(dǎo)致成本相應(yīng)會(huì)發(fā)生變化。所以做好前期設(shè)計(jì)、減少后期的各類變更是進(jìn)行有效成本控制很重要的一環(huán)。

4.嚴(yán)格招投標(biāo)管理及合同管理

通過招投標(biāo)確定了施工單位和合同價(jià)格后，開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)總成本基本上就確定了。但在實(shí)際操作中，可能會(huì)出現(xiàn)標(biāo)底瀉漏、圍標(biāo)串標(biāo)等不規(guī)范行為的發(fā)生，這就會(huì)影響招投標(biāo)的公開、公平、公正，不利于合同成本的有效控制；同時(shí)，合同簽訂時(shí)也要注意，是簽訂總價(jià)包干合同還是據(jù)實(shí)結(jié)算合同，對(duì)項(xiàng)目總成本的影響會(huì)很大，而且開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，建材的價(jià)格波動(dòng)較大，對(duì)于價(jià)格變動(dòng)的處理約定也會(huì)直接影響到項(xiàng)目總成本的高低。所以嚴(yán)格招投標(biāo)管理和合同管理，將會(huì)有助于成本的有效控制。

5.控制作業(yè)節(jié)點(diǎn)并安排好工期

建設(shè)過程中要根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況、施工工藝特點(diǎn)、材料使用要求、當(dāng)?shù)靥鞖?、勞?dòng)力變化情況等影響因素安排計(jì)劃好各階段的作業(yè)節(jié)點(diǎn)，并據(jù)以安排好建設(shè)工期，盡量使作業(yè)節(jié)點(diǎn)和工期安排合理，避免不合理的停工、窩工、待工，也不會(huì)造成不合理的工期壓縮，以保證工程質(zhì)量，減少因趕工搶工導(dǎo)致出現(xiàn)工程質(zhì)量問題而增加的返工支出和維修支出。

6.嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)簽證

現(xiàn)場(chǎng)簽證是否規(guī)范是成本是否得以合理確認(rèn)的關(guān)鍵資料，要事先明確規(guī)定現(xiàn)場(chǎng)簽證人員及其權(quán)限，并嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)場(chǎng)簽證規(guī)定，以避免隨意簽證導(dǎo)致的不合理成本支出增加。實(shí)際執(zhí)行中，部分公司在確定項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)簽證人員時(shí)不明確，金額權(quán)限規(guī)定也不明確，導(dǎo)致出現(xiàn)無權(quán)簽證的人簽證、簽證不規(guī)范、超金額權(quán)限簽證等情況的發(fā)生，在成本認(rèn)定的時(shí)候就存在相應(yīng)的困難，這給成本控制也增加了難度。

7.加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，開發(fā)商一定要重視加強(qiáng)對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理，安排專業(yè)人員對(duì)施工過程和材料使用情況進(jìn)行監(jiān)督和全過程跟蹤。就實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，雖然聘請(qǐng)了監(jiān)理單位對(duì)施工單位進(jìn)行監(jiān)督，但事實(shí)上因雙方人員長(zhǎng)期在一起工作，很容易導(dǎo)致監(jiān)理單位最后與施工單位站在一起，失去了應(yīng)有的獨(dú)立性，監(jiān)理在工作中“睜只眼閉只眼”，其監(jiān)督效果就可想而知了。

8.加強(qiáng)結(jié)算審計(jì)

在各項(xiàng)目工程竣工后，根據(jù)施工單位報(bào)送的結(jié)算資料，及時(shí)進(jìn)行工程的結(jié)算審計(jì)。比如金科地產(chǎn)集團(tuán)在結(jié)算時(shí)一般要進(jìn)行三重審計(jì)：首先是由公司工程管理部和成本管理部聯(lián)合進(jìn)行初步審計(jì)，稱為一審；其次是聘請(qǐng)外部造價(jià)事務(wù)所或咨詢公司在一審的基礎(chǔ)上再進(jìn)行審計(jì)，稱為二審；最后是由集團(tuán)內(nèi)部審計(jì)部門在二審的基礎(chǔ)上再進(jìn)行審計(jì)，稱為三審。三審后的審定金額作為公司與施工單位結(jié)算的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。當(dāng)然，在審計(jì)過程中，一定要做好與施工單位之間的溝通和解釋工作，特別是在審減金額時(shí)，一定要準(zhǔn)備充足的證據(jù)并進(jìn)行充分的溝通，以確保審計(jì)結(jié)果得到施工單位的認(rèn)可。

房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文第2篇

關(guān)鍵詞：宏觀審慎管理；空間維度；房地產(chǎn)貸款；地方融資平臺(tái)；風(fēng)險(xiǎn)外溢

Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.

Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover

中圖分類號(hào)：F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-2265（2012）03-0034-06

一、引言

宏觀審慎管理的空間維度主要關(guān)注的是在某個(gè)給定的時(shí)間點(diǎn)上，由于金融機(jī)構(gòu)之間共同的風(fēng)險(xiǎn)敞口以及資產(chǎn)的深度關(guān)聯(lián)而形成的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患。目前，國外研究關(guān)注的重點(diǎn)有兩個(gè)方面：一是所謂“大而不能倒”的系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)；二是以結(jié)構(gòu)性投資機(jī)構(gòu)①（SIVs）為代表，游離于金融監(jiān)管之外的“影子銀行”體系。對(duì)于我國金融體系而言，這兩個(gè)問題都或多或少存在，但并不突出。首先，工、農(nóng)、中、建、交等系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)經(jīng)過不良貸款的剝離和股份制改革后，資產(chǎn)質(zhì)量和抗風(fēng)險(xiǎn)能力大幅提升，在經(jīng)營機(jī)制上也更趨穩(wěn)健。其次，我國直接融資市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，資產(chǎn)證券化等跨市場(chǎng)、交叉性金融工具尚處于探索階段。盡管也有學(xué)者將擔(dān)保公司、私募基金等非銀行金融機(jī)構(gòu)，以及民間金融掮客、地下錢莊等融資性組織等歸入中國的“影子銀行”，但是，總體來看，這些機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，與正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系還不十分密切，一旦出現(xiàn)問題只會(huì)造成局部性風(fēng)險(xiǎn)，尚不足以產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

就當(dāng)前的實(shí)際情況來看，我國空間維度宏觀審慎管理需要重點(diǎn)關(guān)注金融機(jī)構(gòu)共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2011年6月末，全國房地產(chǎn)貸款余額10.26萬億元，占同期人民幣貸款余額（51.4萬億元）的約20%；另據(jù)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2010年6月，全國地方性投融資平臺(tái)貸款高達(dá)7.66萬億元，占同期人民幣貸款余額（44.6萬億元）的約17%。中國銀監(jiān)會(huì)原主席劉明康在2011年銀監(jiān)會(huì)第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通報(bào)分析會(huì)上指出，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)地方融資平臺(tái)貸款和房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防控。經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在2011年8月份召開的第五屆中國銀行家高峰論壇上也指出，中國銀行業(yè)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)更多地集中在地方融資平臺(tái)和房地產(chǎn)市場(chǎng)中。在本文中，我們將結(jié)合房地產(chǎn)、地方融資平臺(tái)的信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，兼顧理論與實(shí)證，深入分析金融業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)三者之間風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)的機(jī)制和路徑，并最終給出我國空間維度宏觀審慎管理機(jī)制構(gòu)建的相關(guān)政策建議，希望為完善我國宏觀審慎管理機(jī)制提供一些參考。

二、房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺(tái)與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的潛在傳導(dǎo)機(jī)制

近年來，隨著我國市場(chǎng)化改革的推進(jìn)和城市化進(jìn)程的加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，已經(jīng)成為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，在肯定房地產(chǎn)行業(yè)積極作用的同時(shí)，我們也必須清醒地認(rèn)識(shí)到，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱，房地產(chǎn)信貸規(guī)模過度擴(kuò)張，金融體系在支撐房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)也積聚了大量來自房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)，將對(duì)銀行信貸安全構(gòu)成威脅，嚴(yán)重影響金融體系的穩(wěn)定性。除了房地產(chǎn)行業(yè)之外，在銀行信貸過度投放的主體中，地方政府投融資平臺(tái)也須重點(diǎn)關(guān)注。自2008年底以來，地方融資平臺(tái)的數(shù)量和融資規(guī)模呈現(xiàn)飛速發(fā)展的趨勢(shì)。而在地方政府投融資平臺(tái)的融資結(jié)構(gòu)中，銀行信貸所占的比重較大。由于地方政府主要依靠土地收入等來償還這些地方融資平臺(tái)的負(fù)債，因此房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)，直接關(guān)系到地方政府清償債務(wù)的能力，從而進(jìn)一步影響銀行信貸的安全性。

（一）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)信貸主要由兩部分組成，即房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購房貸款。近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅提高，大量資金紛紛涌向房地產(chǎn)行業(yè)。在這樣的宏觀環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)信貸迅速擴(kuò)張，各個(gè)商業(yè)銀行都將房地產(chǎn)貸款作為一個(gè)重要的經(jīng)營領(lǐng)域。圖1綜合反映了房地產(chǎn)信貸增速與金融機(jī)構(gòu)貸款余額增速以及名義GDP增速之間的對(duì)比結(jié)果?？梢钥闯?，房地產(chǎn)信貸增速的平均水平，要遠(yuǎn)高于金融機(jī)構(gòu)貸款余額增速和名義GDP增速的平均水平（均值分別為17.69%和16.38%），這在一定程度上反映出，近幾年我國房地產(chǎn)信貸增速已經(jīng)超出了合理的范圍，房地產(chǎn)信貸規(guī)模存在過度擴(kuò)張的現(xiàn)象。從金融機(jī)構(gòu)貸款余額中房地產(chǎn)信貸所占的比重來看（見圖2），我國金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放比重不斷上升，到2010年末已高達(dá)19.51%，比2004年末上升了6個(gè)百分點(diǎn)左右。2010年我國金融機(jī)構(gòu)新增貸款7.95萬億，其中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增2.02萬億，所占比重為25%。

除了導(dǎo)致行業(yè)集中度風(fēng)險(xiǎn)外，我國的房地產(chǎn)信貸在具體的投放過程中，還存在著多個(gè)方面的集中度風(fēng)險(xiǎn)。首先，房地產(chǎn)信貸投放具有明顯的區(qū)域集征。由于房地產(chǎn)的開發(fā)投資容易受到地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)水平等因素的制約，因此不同地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平有所不同。我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的板塊特征，房地產(chǎn)貸款主要投向珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲和環(huán)渤海灣三大板塊地區(qū)。從2010年末我國各?。ㄖ陛犑校┓康禺a(chǎn)貸款余額分布來看，排名前五的?。ㄖ陛犑校┚鶃碜陨鲜鋈蟀蹇欤ㄒ姳?），而且這五個(gè)?。ㄖ陛犑校┑姆康禺a(chǎn)貸款余額之和占全國房地產(chǎn)貸款總量的57.1%。進(jìn)一步，從地域劃分來看（見圖3），涵蓋三大板塊的我國東部地區(qū)吸收了大部分的房地產(chǎn)貸款，貸款余額占全國總量的比重高達(dá)71%。房地產(chǎn)貸款在區(qū)域上的集中投放，容易造成局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫膨脹。而且，一旦風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域集中的特點(diǎn)容易造成風(fēng)險(xiǎn)的迅速蔓延和擴(kuò)散，對(duì)房地產(chǎn)貸款的安全性極為不利。其次，在房地產(chǎn)信貸投放的結(jié)構(gòu)上，個(gè)人購房貸款的比重不斷上升。到2010年末，我國購房貸款占房地產(chǎn)貸款的比重已高達(dá)66.43%。購房貸款具有還款期限長(zhǎng)、受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響大等特點(diǎn)，具有很強(qiáng)的不確定性。而且，近幾年我國的住房消費(fèi)中很大一部分是投資性的購房行為。一旦經(jīng)濟(jì)下行，房?jī)r(jià)大幅下跌，金融機(jī)構(gòu)將面臨著個(gè)人購房貸款違約行為集中爆發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。最后，在信貸投放對(duì)象的選擇上，房地產(chǎn)信貸存在著客戶授信集中的趨勢(shì)。各商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸盈利和控險(xiǎn)的雙重壓力下，紛紛將貸款投向房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。一些全國性的大型房地產(chǎn)企業(yè)，以及各省綜合排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)成為各商業(yè)銀行貸款營銷的重點(diǎn)目標(biāo)，客戶授信集中度風(fēng)險(xiǎn)日益顯現(xiàn)。

（二）地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況

近幾年來，隨著各項(xiàng)改革力度不斷加大，以及在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的投入不斷增加，地方政府財(cái)政支出的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了財(cái)政收入的增速，地方政府債務(wù)問題逐漸顯現(xiàn)。特別是在金融危機(jī)之后，為了加大投資，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，各級(jí)政府紛紛通過成立投融資平臺(tái)來滿足融資需求，地方政府負(fù)債規(guī)模更是急劇膨脹。中央銀行在《2011年中國金融穩(wěn)定報(bào)告》別指出，地方政府隱性負(fù)債問題不容忽視，地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)值得關(guān)注。

作為地方政府債務(wù)形成中最重要的主體，地方政府投融資平臺(tái)的數(shù)量和融資規(guī)模十分龐大。據(jù)審計(jì)署對(duì)地方政府債務(wù)的審計(jì)結(jié)果，至2010年底，全國省、市、縣三級(jí)政府共設(shè)立融資平臺(tái)公司6576家，其中縣級(jí)平臺(tái)約占72%，有3個(gè)省級(jí)、29個(gè)市級(jí)、44個(gè)縣級(jí)政府設(shè)立的融資平臺(tái)公司多達(dá)10家以上。地方政府投融資平臺(tái)的資金來源與銀行信貸密切相關(guān)。一方面，投融資平臺(tái)自身的融資渠道比較單一，主要通過抵押、政府擔(dān)保等方式從銀行獲取信貸；另一方面，在銀行看來，投融資平臺(tái)貸款具有融資規(guī)模大、政府財(cái)力作支撐、收益穩(wěn)定性高等特點(diǎn)，是信貸營銷的理想目標(biāo)，因此盲目地加大對(duì)投融資平臺(tái)的信貸投放，缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。來自銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2010年11月全國地方融資平臺(tái)貸款約9.1萬億，占全部人民幣貸款的比重為19.16%。地方融資平臺(tái)貸款的大幅增長(zhǎng)及其比重的不斷上升，在一定程度上加劇了銀行業(yè)共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過度集中的風(fēng)險(xiǎn)，使得地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)被大量地轉(zhuǎn)嫁到金融體系中，對(duì)金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成嚴(yán)重威脅。

隨著地方政府和地方政府投融資平臺(tái)債務(wù)的不斷積累，地方財(cái)政的償還壓力也日益增大。巨額的負(fù)債使地方政府負(fù)擔(dān)著沉重的利息壓力；同時(shí)，自2011年開始，大量的地方政府債務(wù)將進(jìn)入償還期，地方政府在未來5年內(nèi)的年均還款額將在1萬億元以上。然而，面對(duì)如此嚴(yán)峻的債務(wù)償還形勢(shì)，地方政府的還款能力卻仍撲朔迷離。地方融資平臺(tái)經(jīng)營項(xiàng)目的低收益性，以及地方財(cái)政收入的不確定性，在一定程度上制約了地方政府的清償能力，使得地方政府負(fù)債面臨著嚴(yán)重的違約風(fēng)險(xiǎn)。一方面，地方政府投融資平臺(tái)經(jīng)營的項(xiàng)目普遍具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)、公益性強(qiáng)、盈利能力低的特點(diǎn)，因此很難通過項(xiàng)目收益直接償還平臺(tái)貸款，部分或者全部需要依靠地方政府的財(cái)力來償還。另一方面，地方政府財(cái)政收入存在著過度依賴土地出讓收入的現(xiàn)象。隨著未來經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)，土地出讓收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性勢(shì)必會(huì)受到影響，這將大大增加地方財(cái)政收入的不確定性。特別是在當(dāng)前國家收緊土地供應(yīng)閘門的政策下，地方政府土地出讓的預(yù)期收入不能實(shí)現(xiàn)，地方政府投融資平臺(tái)貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)將進(jìn)一步上升。

（三）房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺(tái)與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的潛在傳導(dǎo)機(jī)制

從上述房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況的分析中不難看出，我國的金融體系（尤其是銀行業(yè)）與房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺(tái)之間已有著很深的關(guān)聯(lián)性。各主要金融機(jī)構(gòu)都通過大比重的信貸投放，深度參與到房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺(tái)債務(wù)之中，并逐漸形成以房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺(tái)為中心的復(fù)雜的信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)（見圖3）。金融機(jī)構(gòu)之間通過銀行間市場(chǎng)相互關(guān)聯(lián)，并且共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺(tái)兩個(gè)中心點(diǎn)。

進(jìn)一步，作為該信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的兩個(gè)中心，地方融資平臺(tái)的運(yùn)作與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，地方融資平臺(tái)貸款能否及時(shí)清償在一定程度上取決于房地產(chǎn)行業(yè)能否持續(xù)快速地發(fā)展。地方政府投融資平臺(tái)貸款中很大一部分為土地儲(chǔ)備貸款。地方政府作為土地儲(chǔ)備的主導(dǎo)者，其目的是希望通過土地儲(chǔ)備，提升土地的出讓價(jià)值來提高土地收益，為城市建設(shè)提供強(qiáng)大的資金支持。此外，土地出讓收益也是包括土地儲(chǔ)備貸款在內(nèi)的所有地方政府投融資平臺(tái)貸款的主要還款來源。依據(jù)國家審計(jì)署的審計(jì)結(jié)果，到2010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為2.55萬億，占所有負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的38.0%。因此，土地出讓價(jià)格的波動(dòng)直接影響著地方政府的土地出讓收益，以及清償投融資平臺(tái)貸款的能力。而從另一層面來看，土地價(jià)值的波動(dòng)又與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)相關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展是土地價(jià)值得以維持并且不斷提升的重要保障。一旦房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低迷時(shí)期，土地需求銳減，勢(shì)必會(huì)影響到土地價(jià)值，導(dǎo)致土地出讓價(jià)格的大幅回落。因此，地方政府往往在推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中扮演著重要的角色，希望通過推高房地產(chǎn)價(jià)格來實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備土地的升值，從而獲得巨額的土地收益。反過來，土地價(jià)格的提高，將進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，滋生并加劇房地產(chǎn)泡沫。正是這種地方政府“土地財(cái)政”與房地產(chǎn)價(jià)格之間相互推動(dòng)、相互捆綁的關(guān)系，使得地方融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動(dòng)將對(duì)地方融資平臺(tái)貸款的安全性構(gòu)成威脅。

因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)將直接影響我國當(dāng)前信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中的兩個(gè)中心主體――房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)――的貸款質(zhì)量，進(jìn)而影響我國金融體系的穩(wěn)定性。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上行時(shí)，隨著市場(chǎng)信心的增長(zhǎng)以及投資規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)信貸需求不斷擴(kuò)張。由于房地產(chǎn)抵押價(jià)值的上升以及信貸風(fēng)險(xiǎn)的下降，各金融機(jī)構(gòu)也都將房地產(chǎn)貸款作為優(yōu)質(zhì)貸款進(jìn)行重點(diǎn)投放，房地產(chǎn)信貸比重不斷上升。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)的上漲推動(dòng)土地價(jià)格的上升，促使地方政府不斷通過地方融資平臺(tái)，利用土地出讓收益獲得資金，來支持城市建設(shè)。地方投融資平臺(tái)的數(shù)量和融資規(guī)模不斷膨脹。反過來，房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺(tái)貸款的過度投放，進(jìn)一步拉動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，造成房地產(chǎn)行業(yè)的過熱發(fā)展。隨著金融體系參與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，金融機(jī)構(gòu)的共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過于集中，逐漸形成如圖3所示的信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺(tái)作為信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中具有系統(tǒng)重要性的兩個(gè)主體，其風(fēng)險(xiǎn)狀況一旦惡化，將對(duì)各金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)溢出效應(yīng)。金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)隱患逐步形成（圖4左半部分）。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、國家宏觀調(diào)控政策等因素的影響。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)下行或者政策因素對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不利時(shí)，房地產(chǎn)需求會(huì)發(fā)生變化，市場(chǎng)預(yù)期和信心將出現(xiàn)波動(dòng)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨著逆轉(zhuǎn)的危險(xiǎn)。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行期，市場(chǎng)需求的銳減將導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅回落，房地產(chǎn)抵押品價(jià)值大幅縮水，房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺(tái)貸款的違約率迅速上升。又由于共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過度集中于房地產(chǎn)及地方融資平臺(tái)貸款，各金融機(jī)構(gòu)將受到不同程度的沖擊，資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下滑，資產(chǎn)總值大幅受損。更可怕的是，如果所有的金融機(jī)構(gòu)都設(shè)法掩蓋自己的風(fēng)險(xiǎn)暴露，形成“擁擠交易”，則問題資產(chǎn)的流動(dòng)性和融資流動(dòng)性將會(huì)面臨斷裂的風(fēng)險(xiǎn)，金融市場(chǎng)將出現(xiàn)流動(dòng)性嚴(yán)重不足的局面，整個(gè)金融體系面臨崩潰，并極有可能爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)（圖4右半部分）。

綜上所述，通過對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)與系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)之間傳導(dǎo)機(jī)制的分析可以看出，當(dāng)前我國空間維度宏觀審慎管理機(jī)制構(gòu)建的關(guān)鍵點(diǎn)在于如何對(duì)金融體系的共同風(fēng)險(xiǎn)暴露加強(qiáng)監(jiān)管，即如何設(shè)計(jì)有效的政策工具，對(duì)具有系統(tǒng)重要性的信貸主體――房地產(chǎn)行業(yè)及地方融資平臺(tái)――的貸款投放實(shí)施更加嚴(yán)格的監(jiān)管，以防范和化解可能因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)而引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

三、我國空間維度宏觀審慎管理的政策建議

近年來，為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，我國政府出臺(tái)了多種政策措施，希望通過加強(qiáng)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控來防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)。在信貸政策方面，運(yùn)用了貸款價(jià)值比（LTV）、最低資本金比例等措施來進(jìn)行信貸調(diào)控，但是缺乏整體性和連續(xù)性，尤其是對(duì)金融機(jī)構(gòu)的共同風(fēng)險(xiǎn)敞口缺乏有效的審慎監(jiān)管。結(jié)合房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀，我們給出如下政策建議。

（一）進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)金融支持的嚴(yán)格監(jiān)管，重點(diǎn)防控房地產(chǎn)信貸的集中度風(fēng)險(xiǎn)

由房地產(chǎn)信貸規(guī)模膨脹導(dǎo)致的金融機(jī)構(gòu)共同風(fēng)險(xiǎn)敞口過度集中儼然成為我國當(dāng)前空間維度系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范的首要目標(biāo)。在已有金融監(jiān)管措施的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為，我國金融當(dāng)局應(yīng)該從以下四個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)金融支持的宏觀審慎管理：

1. 建立和完善房地產(chǎn)信貸的審慎監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，合理評(píng)估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，并構(gòu)建我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警機(jī)制。擁有完備的信貸監(jiān)測(cè)體系，是有效防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的根本前提。房地產(chǎn)信貸監(jiān)測(cè)指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循完備性、可行性、前瞻性等原則，并考慮信貸指標(biāo)與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相結(jié)合；在監(jiān)測(cè)過程中，注重總體監(jiān)測(cè)與區(qū)域監(jiān)測(cè)并舉，多層次全方位地掌握房地產(chǎn)信貸的變化情況。在此基礎(chǔ)上，采用科學(xué)的工具和方法，有效識(shí)別和評(píng)估房地產(chǎn)信貸面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國金融監(jiān)管部門主要通過壓力測(cè)試來評(píng)估房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)狀況。在不斷改進(jìn)的過程中，測(cè)試風(fēng)險(xiǎn)因素更加全面，測(cè)試內(nèi)容更加廣泛，且更加關(guān)注測(cè)試過程的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。然而，壓力測(cè)試中的情景假設(shè)僅僅是對(duì)未來某種極端情況的假定，并不是對(duì)宏觀因素變化趨勢(shì)的預(yù)測(cè)。因此，我國金融當(dāng)局應(yīng)積極構(gòu)建有效的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，充分利用房地產(chǎn)信貸監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來判斷未來風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)預(yù)警結(jié)果合理制定并實(shí)施抵御風(fēng)險(xiǎn)的各種應(yīng)急方案和行動(dòng)計(jì)劃。

2. 依據(jù)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及房地產(chǎn)價(jià)格的走勢(shì)，及時(shí)、動(dòng)態(tài)地調(diào)整貸款價(jià)值比（LTV）。LTV是一個(gè)非常重要的參數(shù)，往往在確定貸款總額及控制信貸風(fēng)險(xiǎn)中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。較高的LTV會(huì)助長(zhǎng)房地產(chǎn)信貸的擴(kuò)張，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)泡沫的膨脹。在準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)變化趨勢(shì)的前提下，通過動(dòng)態(tài)地、具有前瞻性地調(diào)整LTV，能夠有效地抑制信貸規(guī)模的膨脹，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康地發(fā)展。目前我國已重視對(duì)LTV的監(jiān)管和調(diào)整，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)一步完善LTV的調(diào)整機(jī)制，提高LTV調(diào)整的科學(xué)性、靈活性和前瞻性。根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及房地產(chǎn)信貸增長(zhǎng)的形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整LTV上限，對(duì)具有投資、投機(jī)性質(zhì)的房地產(chǎn)貸款制定更為嚴(yán)格的LTV上限。

3. 動(dòng)態(tài)調(diào)整房地產(chǎn)貸款對(duì)總貸款的比率以及區(qū)域房地產(chǎn)貸款比重的上限，并依據(jù)金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)營狀況及抗風(fēng)險(xiǎn)水平，有差別地實(shí)行房地產(chǎn)貸款比重上限。在房地產(chǎn)信貸敞口增長(zhǎng)過快、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)敞口趨于集中的形勢(shì)下，應(yīng)及時(shí)設(shè)置合理的房地產(chǎn)貸款比重上限，直接調(diào)控房地產(chǎn)貸款的增速，有效地防范房地產(chǎn)貸款集中度風(fēng)險(xiǎn)。在具體實(shí)施過程中，應(yīng)注重從整體、區(qū)域和個(gè)體三個(gè)層面出發(fā)，有差別地進(jìn)行調(diào)整。在控制總量的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同區(qū)域房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況以及金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)營質(zhì)量來確定各層面房地產(chǎn)貸款比重的上限。

4. 嚴(yán)格執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)開發(fā)貸款及住房貸款政策，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應(yīng)。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放。根據(jù)資質(zhì)、信用、資本金充足率等條件，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行評(píng)級(jí)分類，通過保守估計(jì)和較為穩(wěn)妥的審慎做法來動(dòng)態(tài)確定各級(jí)開發(fā)商的貸款成數(shù)，以控制信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)防大額授信集中度風(fēng)險(xiǎn)，并在把握風(fēng)險(xiǎn)收益的基礎(chǔ)上，合理滿足中小戶型、中低價(jià)位房地產(chǎn)開發(fā)及保障性安居工程建設(shè)的貸款需求。在住房貸款方面，對(duì)于不同性質(zhì)的購房貸款，實(shí)施不同的資本要求及利率浮動(dòng)機(jī)制，并對(duì)分期付款期限進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。嚴(yán)格要求商業(yè)銀行對(duì)非自住商品房實(shí)施較高的首付比例和更加嚴(yán)格的利率風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，并適當(dāng)縮短分期付款期限。通過運(yùn)用上述差別化的房地產(chǎn)貸款政策，能夠在滿足合理需求的基礎(chǔ)上，有效地抑制房地產(chǎn)貸款沖動(dòng)，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應(yīng)。

（二）深入推進(jìn)地方政府投融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控，不斷弱化投融資平臺(tái)與金融體系之間的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度

地方政府投融資平臺(tái)貸款的風(fēng)險(xiǎn)防控是我國空間維度系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)防范的另一緊迫任務(wù)，也是我國金融當(dāng)局空間維度宏觀審慎管理必須面對(duì)的重要內(nèi)容。在對(duì)地方政府投融資平臺(tái)貸款進(jìn)行清理、規(guī)范的基礎(chǔ)上，需要進(jìn)一步強(qiáng)化宏觀審慎管理，以促進(jìn)金融業(yè)的審慎經(jīng)營，并推動(dòng)投融資平臺(tái)主體的規(guī)范和可持續(xù)運(yùn)營。

1. 盡快建立地方政府投融資平臺(tái)貸款的數(shù)據(jù)庫及風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系，提高平臺(tái)貸款的透明度，在此基礎(chǔ)上，加快構(gòu)建平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)的早期預(yù)警機(jī)制。地方融資平臺(tái)貸款數(shù)據(jù)庫的建立，一方面有利于金融當(dāng)局準(zhǔn)確地掌握平臺(tái)貸款的規(guī)模和質(zhì)量，為貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)測(cè)和分析提供數(shù)據(jù)支持；另一方面，也有利于銀行等信貸部門更好地掌握各個(gè)投融資平臺(tái)貸款的基本狀況，準(zhǔn)確把握投融資平臺(tái)跨銀行的資金流向，從而有效控制平臺(tái)授信額度，避免多頭授信和過度融資的問題。進(jìn)一步，為了切實(shí)有效地防范地方融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)時(shí)掌握風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國地方融資平臺(tái)運(yùn)行的現(xiàn)狀，建立一套相對(duì)完備的監(jiān)控指標(biāo)體系，準(zhǔn)確地反映地方融資平臺(tái)的風(fēng)險(xiǎn)程度和未來發(fā)展變化趨勢(shì)，切實(shí)打造地方融資平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警系統(tǒng)。依據(jù)預(yù)警結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，利用前瞻性撥備的思想，提前做好撥備計(jì)提增減的準(zhǔn)備。

2. 適時(shí)調(diào)整平臺(tái)貸款占貸款總額的比重，以及儲(chǔ)備土地、資產(chǎn)收費(fèi)權(quán)等抵（質(zhì)）押資產(chǎn)的貸款價(jià)值比（LTV）等指標(biāo)，強(qiáng)化對(duì)地方融資平臺(tái)金融杠桿的動(dòng)態(tài)調(diào)控。依據(jù)投融資平臺(tái)貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的結(jié)果，合理地調(diào)整平臺(tái)貸款占貸款總額的比重，控制平臺(tái)貸款的增速。進(jìn)一步，在控制授信總量的前提下，依據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，合理地分配授信比例。此外，抵押資產(chǎn)的貸款價(jià)值比具有較好的可控可測(cè)性質(zhì)，是地方融資平臺(tái)金融杠桿調(diào)控的有效手段。尤其是儲(chǔ)備土地的貸款價(jià)值比，通過降低該比重的上限，不僅能夠有效地抑制地方政府投融資平臺(tái)的貸款需求，而且有助于減輕地方融資平臺(tái)對(duì)土地金融、土地財(cái)政的高度依賴，緩解周期性風(fēng)險(xiǎn)。

3. 建立地方政府投融資平臺(tái)評(píng)估分類體系，實(shí)行差別化的平臺(tái)信貸政策。建立對(duì)政府融資平臺(tái)的外部信用評(píng)級(jí)制度，不僅考察融資平臺(tái)自身的財(cái)務(wù)指標(biāo)，還應(yīng)重點(diǎn)評(píng)估主管政府部門的信譽(yù)以及財(cái)政實(shí)力，將當(dāng)?shù)谿DP規(guī)模、財(cái)政收支結(jié)余情況、財(cái)政負(fù)債情況、預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度等因素一并納入評(píng)價(jià)體系。根據(jù)不同的信用等級(jí)，實(shí)行差別化的平臺(tái)信貸政策。對(duì)信用等級(jí)較高、償債能力穩(wěn)定的地方融資平臺(tái)，設(shè)置寬松的授信總量、還款期限、最低資本金比例、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)；相反，對(duì)于信用等級(jí)較低、還款來源不明確的地方融資平臺(tái)，實(shí)行嚴(yán)格的信貸政策，并禁止新增貸款的發(fā)放。在此基礎(chǔ)上，可以依據(jù)平臺(tái)項(xiàng)目的盈利性、投資回收期限等指標(biāo)，進(jìn)一步細(xì)化差別化的信貸支持政策，強(qiáng)化對(duì)平臺(tái)項(xiàng)目貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制。

注：

①結(jié)構(gòu)性投資機(jī)構(gòu)主要指，通過銷售商業(yè)票據(jù)籌資，投資于MBS、CDO等長(zhǎng)期債券，套取長(zhǎng)短期利差的金融機(jī)構(gòu)。

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房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文第3篇

關(guān)鍵詞:政策干預(yù)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

縱觀全球房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來看，由于該行業(yè)具有資金投入相對(duì)比較大、投資回收期長(zhǎng)且變現(xiàn)能力薄弱等特點(diǎn)，導(dǎo)致其在發(fā)展過程中普遍存在著財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)隱患。尤其是我國房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)槭艿郊榷ǖ恼吒深A(yù)，所以風(fēng)險(xiǎn)因素更多。若想讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠在風(fēng)云變幻的國內(nèi)市場(chǎng)獲得穩(wěn)定長(zhǎng)足的發(fā)展，關(guān)鍵就是要尋找最有效的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略。

一、政策干預(yù)下國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

目前，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的不斷增加，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)久居不下的局面無法輕易改變，并進(jìn)而造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，給行業(yè)發(fā)展帶來了極其不利的影響。與此同時(shí)，不少房產(chǎn)開發(fā)商為了迎合房產(chǎn)市場(chǎng)的主流需求，將更多的資金都投入到了房地產(chǎn)開發(fā)中，這樣，不僅造成了房屋的大量囤積，更使得資金無法進(jìn)入后續(xù)的市場(chǎng)運(yùn)作。為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，國家先后出臺(tái)了很多干預(yù)政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，結(jié)果致使房地產(chǎn)開發(fā)商不得不面臨著資金回籠變慢以及融資無渠道等現(xiàn)實(shí)問題，必然的制約了自身的良性發(fā)展，最主要的就是給財(cái)務(wù)管理帶來大量諸多意想不到的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)?，在利用政策干預(yù)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控的大環(huán)境下，某些房地產(chǎn)公司由于缺乏風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，無法按照計(jì)劃實(shí)現(xiàn)資金的后續(xù)運(yùn)作，導(dǎo)致了在發(fā)展過程中出現(xiàn)資金斷鏈現(xiàn)象，使得很多正在進(jìn)行中的項(xiàng)目工程成為名副其實(shí)的爛尾樓，甚至最終不得不遭遇企業(yè)倒閉或是被兼并的危險(xiǎn)。

二、政策干預(yù)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

由于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中面臨著愈發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，所以在變化多端的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，很多難以預(yù)測(cè)和不可控制的因素都有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，甚至?xí)罱K破產(chǎn)倒閉。具體說來，造成房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的原因有如下幾點(diǎn)：

(一)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下帶來的風(fēng)險(xiǎn)

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還有許多不完善的地方，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，既不注意完善財(cái)務(wù)制度，更不注意提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。這樣松散的體制必然會(huì)導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理的過程中，不少從業(yè)人員因?yàn)樽陨硇袠I(yè)知識(shí)缺乏，不能意識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過程中無法對(duì)成本實(shí)施科學(xué)有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了諸多風(fēng)險(xiǎn)。

(二)新信貸政策造成的風(fēng)險(xiǎn)

為了進(jìn)一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)行為，國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展采取了系列的政策干預(yù)，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)，這也同時(shí)給房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)?，由于政策?qiáng)行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通速度，在一定程度上影響了消費(fèi)者的情緒，進(jìn)而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負(fù)債比率過高的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。其次，政策還硬性對(duì)那些購買第二套住房的消費(fèi)者作出相應(yīng)的首付和貸款利率標(biāo)準(zhǔn)（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍），并且還進(jìn)一步加強(qiáng)了稅收的征管，而對(duì)于那些購房時(shí)間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標(biāo)準(zhǔn)征稅。上述這些信貸政策的出臺(tái)，一方面是為了強(qiáng)化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會(huì)影響到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了意想不到的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

(三)新的稅收政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)

另外，隨著國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率也不斷提高，這就導(dǎo)致了企業(yè)因?yàn)楸仨氁崆岸嘟欢惪疃鵂恐屏似髽I(yè)資金的正常流動(dòng)。特別是國務(wù)院出臺(tái)了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施后，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點(diǎn)，對(duì)于開發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購房者。這樣的稅收調(diào)控政策無形中便是增加了開發(fā)商的交易成本，同時(shí)也就導(dǎo)致了開發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理成本，高投入必然也會(huì)帶來高風(fēng)險(xiǎn)，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)之一。

(四)新的土地政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)然，在一系列的干預(yù)政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發(fā)商擴(kuò)張開發(fā)，隨意濫用國有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺(tái)了很多控制開發(fā)建設(shè)用地的相關(guān)政策。此舉的重要目的就是在落實(shí)保障性住房的前提下，進(jìn)一步增加土地的有效供給。同時(shí)，對(duì)其自己來源也實(shí)現(xiàn)了嚴(yán)查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對(duì)于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，國家還會(huì)堅(jiān)決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然地會(huì)因?yàn)楂@取土地資源而支付大量的資金，進(jìn)而導(dǎo)致因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重者還有可能會(huì)因此失去土地的繼續(xù)使用權(quán)，給自身的財(cái)務(wù)管理造成了極大的風(fēng)險(xiǎn)。

三、降低房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效策略

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)能夠更穩(wěn)步發(fā)展，有必要在進(jìn)行企業(yè)管理過程中，有針對(duì)性地采取相應(yīng)的策略來有效降低房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于信貸資金具有強(qiáng)烈的依賴性，因而，在面臨著時(shí)下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時(shí)將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租等多元化的方式對(duì)資金進(jìn)行及時(shí)有效的回收。隨著國家相關(guān)的干預(yù)政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢(shì)而行，緊緊抓住國家相應(yīng)的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實(shí)現(xiàn)對(duì)資金流的適時(shí)補(bǔ)充。同時(shí)，還需要更具市場(chǎng)大環(huán)境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟(jì)不是特別充足的無房者；或根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際適當(dāng)降低產(chǎn)品的銷售價(jià)格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價(jià)換量的形式，更好更快地實(shí)現(xiàn)資金快速回籠的目標(biāo)。事實(shí)證明，只有從市場(chǎng)需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過程中表現(xiàn)出比較明顯的意識(shí)淡薄現(xiàn)象，常常因?yàn)檫^于關(guān)注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導(dǎo)致了實(shí)際效益與預(yù)期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的時(shí)候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度，將自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務(wù)必要客觀細(xì)致地對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，并在此基礎(chǔ)上做好相應(yīng)的項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算等工作，努力提高開發(fā)投資的準(zhǔn)確性。同時(shí)，還要最大限度發(fā)揮財(cái)務(wù)的監(jiān)督職能，對(duì)施工過程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過程性財(cái)務(wù)監(jiān)管的同時(shí)，進(jìn)一步細(xì)化對(duì)部分費(fèi)用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運(yùn)用資金的同時(shí)，真正將費(fèi)用支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。

(三)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

根據(jù)相關(guān)要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對(duì)于會(huì)計(jì)政策的精準(zhǔn)的判斷能力，更要有實(shí)施內(nèi)部控制以及綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息等相關(guān)能力，只有達(dá)到了上述的幾點(diǎn)要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員才能更為科學(xué)有效地做好自身的財(cái)務(wù)管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業(yè)并未充分做好對(duì)其內(nèi)部審計(jì)的過程性和主動(dòng)性控制工作，所以很難真正做到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的正確估算和及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范，進(jìn)而無法保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點(diǎn)引導(dǎo)他們充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和科學(xué)化對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過多種渠道的學(xué)習(xí)形式強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)人員的后續(xù)培訓(xùn)，特別是要強(qiáng)化其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)意識(shí)，真正讓他們?cè)谪?cái)務(wù)管理工作中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國家政策法規(guī)的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對(duì)房地產(chǎn)增值率的控制來實(shí)現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當(dāng)然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，一定要要特別注意事前計(jì)算和籌劃好銷售價(jià)格和稅收之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用土地增值稅各級(jí)距稅率的臨界點(diǎn)合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況時(shí)，務(wù)必要謹(jǐn)慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)營業(yè)稅的目的。

四、結(jié)束語

面對(duì)愈發(fā)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展大環(huán)境，若想真正有效地促使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，必要的政策干預(yù)自然不可或缺。那么，作為房地產(chǎn)企業(yè)，在面臨國家的政策不斷出臺(tái)的干預(yù)時(shí)，理性的做法便是立足于客觀存在的國家政策干預(yù)環(huán)境，冷靜客觀地分析自身存在的系列問題，從優(yōu)化內(nèi)部管理入手，并在此基礎(chǔ)上努力提高應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，這是企業(yè)能夠獲得可持續(xù)發(fā)展的重要保障，更是切實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)發(fā)展的最佳途徑。

房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文第4篇

在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中房地產(chǎn)行業(yè)是其重要的支柱，并且也和人們生活有著直接的聯(lián)系，隨著當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，這就對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有了很高的要求。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)投資大以及風(fēng)險(xiǎn)高，所以，房地產(chǎn)行業(yè)為了能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立足，就需要加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的重視，對(duì)于各項(xiàng)資源合理配置，以此來提高自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的其重要性

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷加快，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了良好的契機(jī)，而隨著房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，企業(yè)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提升自己的經(jīng)濟(jì)效益，就必須從自身管理著手，最大限度地控制企業(yè)營運(yùn)過程中不必要的開支，而要想實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，就必須要從財(cái)務(wù)成本的管理著手。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營過程中，由于其資金投入大、回報(bào)周期長(zhǎng)且容易受到市場(chǎng)以及國家政策的影響，這就使得在發(fā)展過程中的風(fēng)險(xiǎn)較高，要想實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)濟(jì)效益的提升，加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本的管理顯得十分有必要。

三、房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理存在的問題

就當(dāng)前對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來講，房產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理當(dāng)中還存在著很多比較普遍的問題，例如，財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)不強(qiáng)、及管理體系不健全以及財(cái)務(wù)成本管理不全面等，在對(duì)財(cái)務(wù)成本管理水平的提高中這些問題對(duì)其有著很大的限制。

( 一) 財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)不強(qiáng)。當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)成本的重視程度不足以及意識(shí)不強(qiáng)，這就對(duì)此項(xiàng)工作的開展有著很大的影響。并且有一些企業(yè)盡管能夠意識(shí)到財(cái)務(wù)成本管理的重要性，但是在實(shí)際的財(cái)務(wù)成本管理中，往往只重視決策階段以及設(shè)計(jì)階段財(cái)務(wù)成本管理，對(duì)于項(xiàng)目的實(shí)施階段以及竣工階段因此而忽略，造成房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理的質(zhì)量比較低。同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的一些領(lǐng)導(dǎo)對(duì)于財(cái)務(wù)成本管理的不重視，造成財(cái)務(wù)管理部門一些人員對(duì)此也不重視，這就在一定程度上房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理水平的提高會(huì)造成很大的影響。

( 二) 財(cái)務(wù)成本管理體系不健全。由于我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展十分迅速，這就導(dǎo)致很多企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理體系的建設(shè)跟不上發(fā)展的速度，缺乏與自身發(fā)展相適應(yīng)的財(cái)務(wù)管理體系，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本的管理工作造成影響。由于房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的不健全，致使財(cái)務(wù)成本管理一直處于粗放型的狀態(tài)，雖然也有部分房地產(chǎn)企業(yè)建立了財(cái)務(wù)成本管理體系，但在執(zhí)行過程中無法把相關(guān)的管理措施落到實(shí)處，從而致使其應(yīng)有的作用得不到發(fā)揮。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程，財(cái)務(wù)成本管理體系的缺乏，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部崗位的權(quán)責(zé)不統(tǒng)一，同時(shí)也由于沒有使各部門明確自己的責(zé)任，致使在企業(yè)的營運(yùn)過程中，不能夠調(diào)動(dòng)起員工工作的積極性，從而導(dǎo)致企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力得不到提升。

( 三) 財(cái)務(wù)成本管理不全面。房地產(chǎn)建設(shè)的成本支出項(xiàng)目有很多，但總的來說，可以分為土地成本、工程成本、前期成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理成本、營銷成本等幾個(gè)方面，這些成本支出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理有很大的影響，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)成本管理時(shí)，必須確保管理的全面性。但就目前房地產(chǎn)財(cái)務(wù)成本管理而言，在成本費(fèi)用管理及控制上，還沒有真正的實(shí)現(xiàn)全方位、全要素、全過程管理，這對(duì)財(cái)務(wù)成本管理水平的提高造成極大的影響。

四、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理的對(duì)策

( 一) 提高財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，財(cái)務(wù)成本管理工作的作用顯得越來越重要，要想加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管理工作，就需要房地產(chǎn)企業(yè)的管理層發(fā)揮帶頭作用，使全體人員能夠參與進(jìn)來，財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)的提高成為了關(guān)鍵所在。這就要求: 一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員財(cái)務(wù)成本管理知識(shí)的培訓(xùn)，增強(qiáng)相關(guān)人員的成本意識(shí)，使其能夠理解并掌握好財(cái)務(wù)成本管理的技能，并應(yīng)用到實(shí)際工作中; 另一方面，企業(yè)員工要充分發(fā)揮自己的主觀能動(dòng)性，了解財(cái)務(wù)成本管理的相關(guān)知識(shí)，并認(rèn)識(shí)到自己所處崗位應(yīng)當(dāng)注意的成本控制事項(xiàng)，并掌握好相應(yīng)的財(cái)務(wù)成本控制措施，同時(shí)，企業(yè)的各個(gè)部門也要與財(cái)務(wù)成本管理部門加強(qiáng)溝通，通過全體人員財(cái)務(wù)成本管理意識(shí)的提升，把企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理工作落到實(shí)處，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

( 二) 加快財(cái)務(wù)成本管理體系建設(shè)。企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展速度，及時(shí)調(diào)整內(nèi)部管理，尤其要做好財(cái)務(wù)成本管理體系建設(shè)，以保證成本控制效果。成本管理體系建設(shè)要從制度建設(shè)做起，強(qiáng)化企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)費(fèi)用審計(jì)制度建設(shè)，進(jìn)而提高成本管理的規(guī)范性。在具體的成本管理中，首先要保證會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)真實(shí)準(zhǔn)確; 其次要注意財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)記錄與收集; 最后要強(qiáng)調(diào)會(huì)計(jì)主體財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)管理有效銜接。為保證工作流程的有效銜接，應(yīng)制定會(huì)計(jì)人員的結(jié)賬、報(bào)表、編制等規(guī)范。同時(shí)，要注意成本管理的科目設(shè)置與財(cái)務(wù)管理相互一致，使兩者實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一管理，完成企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)升級(jí)。

( 三) 建立完善的預(yù)算管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要按照實(shí)際的狀況來有效的建立完善的預(yù)算管理系統(tǒng)，以此為工程預(yù)結(jié)算的準(zhǔn)確性以及真實(shí)性提供一定的保障。首先，建立完善的預(yù)算系統(tǒng)，對(duì)于目標(biāo)成本計(jì)劃進(jìn)行定期的分析以及總結(jié)，以此有效實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的精細(xì)化管理。其次，在進(jìn)行工程預(yù)結(jié)算當(dāng)中需要做好各方之間的溝通工作，保證各項(xiàng)信息的準(zhǔn)確性，并且還需要對(duì)項(xiàng)目實(shí)際業(yè)績(jī)和預(yù)算指標(biāo)之間的差距進(jìn)行定期比較，將存在差距的原因進(jìn)行分析，并且提出相關(guān)的管理對(duì)策，以此來實(shí)現(xiàn)對(duì)于項(xiàng)目成本的有效控制和管理。

( 四) 做好全局的統(tǒng)籌規(guī)劃管理。房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管理過程中，不應(yīng)當(dāng)僅僅關(guān)注局部，要從企業(yè)發(fā)展的全局出發(fā)，做好財(cái)務(wù)成本管理工作的統(tǒng)籌規(guī)劃，把企業(yè)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)聯(lián)系起來，采用科學(xué)合理的措施，對(duì)企業(yè)發(fā)展的資金預(yù)算、信息化管理以及發(fā)展融資等方面同時(shí)進(jìn)行管理，使得財(cái)務(wù)成本管理的成效得到體現(xiàn)。值得注意的是，這些也是財(cái)務(wù)成本管理中所應(yīng)當(dāng)注意的重點(diǎn)內(nèi)容，在管理過程中，相關(guān)管理人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行深入研究，全面考慮這些方面對(duì)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展所造成的影響，進(jìn)而通過統(tǒng)籌布局，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)成本管理當(dāng)中每一個(gè)環(huán)節(jié)的有機(jī)結(jié)合，為企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供必要的保障。

房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重點(diǎn)范文第5篇

(一)財(cái)務(wù)管理人員素質(zhì)低下帶來的風(fēng)險(xiǎn)

由于國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還有許多不完善的地方，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)自身缺乏應(yīng)有的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，既不注意完善財(cái)務(wù)制度，更不注意提升財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。這樣松散的體制必然會(huì)導(dǎo)致在財(cái)務(wù)管理的過程中，不少從業(yè)人員因?yàn)樽陨硇袠I(yè)知識(shí)缺乏，不能意識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算管理以及監(jiān)督管理的重要性，因而在管理過程中無法對(duì)成本實(shí)施科學(xué)有效的控制。這給房地產(chǎn)企業(yè)的高層管理決策造成了困難，更為企業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了諸多風(fēng)險(xiǎn)。

(二)新信貸政策造成的風(fēng)險(xiǎn)

為了進(jìn)一步規(guī)范國內(nèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)行為，國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展采取了系列的政策干預(yù)，其中比較重要的舉措就是通過不斷提高信貸成本的方式，來有效實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的干預(yù)，這也同時(shí)給房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)管理帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)?，由于政策?qiáng)行降低了信貸資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)的流通速度，在一定程度上影響了消費(fèi)者的情緒，進(jìn)而也造成了銷售資金的回籠變慢局面的形成。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨著資金結(jié)構(gòu)失衡、負(fù)債比率過高的風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重者還有可能遭遇資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。其次，政策還硬性對(duì)那些購買第二套住房的消費(fèi)者作出相應(yīng)的首付和貸款利率標(biāo)準(zhǔn)（首付款比例不低于70%及以上，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍），并且還進(jìn)一步加強(qiáng)了稅收的征管，而對(duì)于那些購房時(shí)間在5年以內(nèi)的打算交易的，也按照售房收入全額標(biāo)準(zhǔn)征稅。上述這些信貸政策的出臺(tái)，一方面是為了強(qiáng)化差別化住房信貸政策；另一方面，也在一定程度上增加了購房者的購房成本，在這樣的大環(huán)境下，必然地會(huì)影響到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的產(chǎn)品成交率，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了意想不到的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。

(三)新的稅收政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)

另外，隨著國家相關(guān)房地產(chǎn)政策的進(jìn)一步出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅的預(yù)征率也不斷提高，這就導(dǎo)致了企業(yè)因?yàn)楸仨氁崆岸嘟欢惪疃鵂恐屏似髽I(yè)資金的正常流動(dòng)。特別是國務(wù)院出臺(tái)了五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施后，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)調(diào)控更為明顯，最主要的就是表現(xiàn)在大力推廣房地產(chǎn)的稅收工作試點(diǎn)，對(duì)于開發(fā)商而言，他們不能再像以往那樣可以隨意地將交易稅轉(zhuǎn)嫁給購房者。這樣的稅收調(diào)控政策無形中便是增加了開發(fā)商的交易成本，同時(shí)也就導(dǎo)致了開發(fā)商的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于稅務(wù)部門根據(jù)相關(guān)政策為房地產(chǎn)企業(yè)制定出了建安成本線，這在無形中加大了房地產(chǎn)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)管理成本，高投入必然也會(huì)帶來高風(fēng)險(xiǎn)，這也是目前房地產(chǎn)行業(yè)不得不面臨的財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)之一。

(四)新的土地政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)然，在一系列的干預(yù)政策中，不可小覷的還有土地政策。近年來，國家為了控制開發(fā)商擴(kuò)張開發(fā)，隨意濫用國有土地資源的不良現(xiàn)象，相繼出臺(tái)了很多控制開發(fā)建設(shè)用地的相關(guān)政策。此舉的重要目的就是在落實(shí)保障性住房的前提下，進(jìn)一步增加土地的有效供給。同時(shí)，對(duì)其自己來源也實(shí)現(xiàn)了嚴(yán)查制，就是為了更有效地防止某些房地產(chǎn)企業(yè)擅自改變土地的使用性質(zhì)。特別是對(duì)于那些非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為，國家還會(huì)堅(jiān)決地依法查處并給予一定額度的罰款。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必然地會(huì)因?yàn)楂@取土地資源而支付大量的資金，進(jìn)而導(dǎo)致因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)不順暢而影響了工期，造成二度的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重者還有可能會(huì)因此失去土地的繼續(xù)使用權(quán)，給自身的財(cái)務(wù)管理造成了極大的風(fēng)險(xiǎn)。

二、降低房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效策略

(一)創(chuàng)新融資形式，提高應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能力

由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)于信貸資金具有強(qiáng)烈的依賴性，因而，在面臨著時(shí)下愈演愈烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)下，注定了房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中需要利用商業(yè)地產(chǎn)融資并同時(shí)將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租等多元化的方式對(duì)資金進(jìn)行及時(shí)有效的回收。隨著國家相關(guān)的干預(yù)政策陸續(xù)出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)必須順勢(shì)而行，緊緊抓住國家相應(yīng)的保障房政策，采取有效而多樣化的融資形式實(shí)現(xiàn)對(duì)資金流的適時(shí)補(bǔ)充。同時(shí)，還需要更具市場(chǎng)大環(huán)境靈活改變公司的營銷策略與手段，采取調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)的方式，盡可能推出小戶型以吸引那些經(jīng)濟(jì)不是特別充足的無房者；或根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際適當(dāng)降低產(chǎn)品的銷售價(jià)格，盡早地順利地推出產(chǎn)品。也可以采用以價(jià)換量的形式，更好更快地實(shí)現(xiàn)資金快速回籠的目標(biāo)。事實(shí)證明，只有從市場(chǎng)需求出發(fā)，不斷創(chuàng)新融資形式，才有可能不斷提高企業(yè)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

(二)完善管理制度，有效發(fā)揮財(cái)務(wù)監(jiān)督職能

很多房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的過程中表現(xiàn)出比較明顯的意識(shí)淡薄現(xiàn)象，常常因?yàn)檫^于關(guān)注工程的工期和質(zhì)量而忽視了對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)范化操作的監(jiān)督和管理，因而必然導(dǎo)致了實(shí)際效益與預(yù)期效益出現(xiàn)極大反差的現(xiàn)象。所以，在進(jìn)行財(cái)務(wù)管理的時(shí)候，作為房地產(chǎn)企業(yè)必須首先建立健全相關(guān)的財(cái)務(wù)管理制度，將自身的實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r與房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷變化緊密結(jié)合在一起，務(wù)必要客觀細(xì)致地對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，并在此基礎(chǔ)上做好相應(yīng)的項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算等工作，努力提高開發(fā)投資的準(zhǔn)確性。同時(shí)，還要最大限度發(fā)揮財(cái)務(wù)的監(jiān)督職能，對(duì)施工過程中每一個(gè)環(huán)節(jié)的資金使用情況做到跟蹤調(diào)查分析，在做好過程性財(cái)務(wù)監(jiān)管的同時(shí)，進(jìn)一步細(xì)化對(duì)部分費(fèi)用支出管理與控制工作，以保證安全合理地運(yùn)用資金的同時(shí)，真正將費(fèi)用支出控制在預(yù)算范圍內(nèi)。

(三)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)

根據(jù)相關(guān)要求，作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員，既要具備必要的房地產(chǎn)政策理論水平，又要具備一定的對(duì)于會(huì)計(jì)政策的精準(zhǔn)的判斷能力，更要有實(shí)施內(nèi)部控制以及綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息等相關(guān)能力，只有達(dá)到了上述的幾點(diǎn)要求，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員才能更為科學(xué)有效地做好自身的財(cái)務(wù)管理工作。但是從目前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作開展的普遍狀況來看，很多企業(yè)并未充分做好對(duì)其內(nèi)部審計(jì)的過程性和主動(dòng)性控制工作，所以很難真正做到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的正確估算和及時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)防范，進(jìn)而無法保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的最大化。為此而，房地產(chǎn)企業(yè)有必要從提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)入手，不僅需要重點(diǎn)引導(dǎo)他們充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理的規(guī)范化和科學(xué)化對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要性，更要通過多種渠道的學(xué)習(xí)形式強(qiáng)化對(duì)財(cái)務(wù)人員的后續(xù)培訓(xùn)，特別是要強(qiáng)化其對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)意識(shí)，真正讓他們?cè)谪?cái)務(wù)管理工作中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

(四)合理避稅，降低部分土地增值稅

作為房地產(chǎn)企業(yè)，如果能夠在不違背國家政策法規(guī)的前提下采取措施避開部分稅收，的確是合理減少稅收的有效途徑。例如，可以通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算并從中找出交稅較少的試用稅率來巧妙減少一部分稅收，或者利用對(duì)房地產(chǎn)增值率的控制來實(shí)現(xiàn)降低土地增值稅的額度。當(dāng)然，值得一提的是，房地產(chǎn)商在制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格時(shí)，一定要要特別注意事前計(jì)算和籌劃好銷售價(jià)格和稅收之間的協(xié)調(diào)關(guān)系，利用土地增值稅各級(jí)距稅率的臨界點(diǎn)合理避稅，所以在處理土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況時(shí)，務(wù)必要謹(jǐn)慎，以免為企業(yè)增加不必要的稅收。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過分散收入、捆綁銷售以及合作建房等方式，巧妙地實(shí)現(xiàn)降低企業(yè)營業(yè)稅的目的。

三、結(jié)束語