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房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文第1篇

（一）現(xiàn)金流的概念 現(xiàn)金流是用于記錄企業(yè)在商品銷售、提供勞務(wù)、對外出資以及支付稅款等日常經(jīng)營活動中的現(xiàn)金流動的狀況情況。在眾多指標(biāo)中，現(xiàn)金流能夠全面的反映一個公司在一定會計期間內(nèi)經(jīng)營活動、投資活動以及籌資活動的情況。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流特點 主要包括：

（1）資金需求量大。由于房地產(chǎn)行業(yè)項目本身的特點，決定了該行業(yè)在資金需求量上比較大大。因此，僅靠企業(yè)的自有資金，房地產(chǎn)開發(fā)公司是不能維持日常運(yùn)轉(zhuǎn)的。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設(shè)資金在支出上具有集中性的特點，但資金的來源卻比較分散，使得該行業(yè)企業(yè)必須擁有更大規(guī)模的現(xiàn)金流入。在我國，房地產(chǎn)企業(yè)“以小博大”的發(fā)展模式，使得該行業(yè)企業(yè)對銀行資金的依賴度長期以來居高不下。照此發(fā)展下去，企業(yè)的資金鏈很容易被拉斷，對于中小企業(yè)將是更加嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

（2）周轉(zhuǎn)周期較長。對任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，從開始選擇位置，到房屋竣工驗收直至出售，一般均需要3到5年的時間。此外，房地產(chǎn)商品要想收回成本獲取利潤，只能是等該樓盤銷售到一定數(shù)量之后才能獲得，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)比較長的特點。并且，該行業(yè)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的周期要明顯高于其他行業(yè)的上市公司。

（3）資金占用風(fēng)險大。房地產(chǎn)項目的資金一旦投入，就具有不可移動性。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商就很難根據(jù)發(fā)生的各種變化對資金用途及時的加以改變和調(diào)整，使得現(xiàn)金流的投入風(fēng)險性加大。

二、房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流存在的問題

（一）房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流現(xiàn)狀 為了能夠更好地研究我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司現(xiàn)金流現(xiàn)狀，選取14家該類行業(yè)的上市公司進(jìn)行分析比較。其中營運(yùn)指數(shù)是反映一個企業(yè)現(xiàn)金流質(zhì)量非常重要的指標(biāo)，對這14家房地產(chǎn)上市公司2007—2010年的現(xiàn)金流量進(jìn)行分析計算，得出每家公司三年的營運(yùn)指數(shù)并進(jìn)行加權(quán)平均，因此得出每個上市公司近三年的平均營運(yùn)指數(shù)，進(jìn)而得出整個房地產(chǎn)行業(yè)的營運(yùn)指數(shù)，如表1所示：

經(jīng)計算得出：房地產(chǎn)業(yè)上市公司平均營運(yùn)指數(shù)為-9.477。

通過對這些上市公司的營運(yùn)指數(shù)進(jìn)行分析，不難看出：近10家上市公司的營運(yùn)指數(shù)均小于1，占到所調(diào)查總數(shù)的71.43%，說明該行業(yè)上市公司的經(jīng)營性現(xiàn)金流質(zhì)量并不是很好；而只有四家上市公司的營運(yùn)指數(shù)大于1，現(xiàn)金流質(zhì)量較好，僅占調(diào)查總數(shù)的28.57%。通過以上數(shù)據(jù)結(jié)果顯示，我國房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的現(xiàn)金流質(zhì)量普遍不太理想。

此外，在所選的14家房地產(chǎn)上市公司中一共有7家上市公司存在著連續(xù)三年經(jīng)營凈現(xiàn)金流量為負(fù)的情況，占到所調(diào)查公司總數(shù)的50%；而有5家上市公司在這三年內(nèi)均出現(xiàn)過經(jīng)營凈現(xiàn)金流量為負(fù)值的情況，只有2家上市公司連續(xù)兩年經(jīng)營凈現(xiàn)金流量為正。不難看出：在我國房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司中，經(jīng)營現(xiàn)金流量存在著不可忽視的問題。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流問題分析 主要表現(xiàn)在：

（1）經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為負(fù)值。經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量為負(fù)值是目前房地產(chǎn)企業(yè)的一個共性問題。據(jù)統(tǒng)計，42家房地產(chǎn)上市公司2007年的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-365.99億元；萬科、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)四大上市地產(chǎn)開發(fā)商，2007年的每股經(jīng)營性現(xiàn)金流均為負(fù)值，并且均為各公司5年來的最低值。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流的負(fù)值越大，表明該行業(yè)經(jīng)營性活動的現(xiàn)金流越低。

（2）資金短缺現(xiàn)象較為普遍。由于缺乏有效的成本管理制度，房地產(chǎn)開發(fā)項目在開工前，沒有對該項目進(jìn)行組織設(shè)計以及制定成本計劃。在工程進(jìn)行過程中，缺乏嚴(yán)格的成本控制措施，因此造成了很多不必要的現(xiàn)金流出，導(dǎo)致虧損。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中，沒有全面的權(quán)衡企業(yè)成本，導(dǎo)致了后來的經(jīng)營風(fēng)險加大以及資金流緊張。此外，歷史原因以及不良資產(chǎn)等諸多因素的影響使得資金短缺的現(xiàn)象更加普遍。

三、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流問題完善對策

（一）制定與現(xiàn)金流現(xiàn)狀相符合的發(fā)展戰(zhàn)略 房地產(chǎn)企業(yè)在制定發(fā)展戰(zhàn)略時，應(yīng)合理地考慮現(xiàn)金流的去向，使得該企業(yè)現(xiàn)金流與所制定的發(fā)展戰(zhàn)略相符合。企業(yè)應(yīng)努力做到：戰(zhàn)略要充分考慮本公司的現(xiàn)金流狀況，現(xiàn)金流也要為該企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略所服務(wù)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊密結(jié)合自身的實際狀況來制定發(fā)展戰(zhàn)略，而不是進(jìn)行盲目擴(kuò)張。若只是盲目擴(kuò)張，極易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難的問題。對于房地產(chǎn)企業(yè)這樣的資金密集型企業(yè)而言，一旦資金的周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，就會危及到公司的生存。

（二）保持現(xiàn)金流平衡 由于房地產(chǎn)企業(yè)投資回報期比較長，且投入資本比較巨大，所以很容易出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)不靈的情況。筆者認(rèn)為：房地產(chǎn)企業(yè)可以將不同投資回報期、不同回款方式的業(yè)務(wù)進(jìn)行組合，這樣便可以有效地分散風(fēng)險，降低該行業(yè)企業(yè)發(fā)生現(xiàn)金周轉(zhuǎn)不靈的概率，維持現(xiàn)金流的平衡，防止出現(xiàn)現(xiàn)金流斷開的情況。

（三）加強(qiáng)現(xiàn)金收入管理 銷售開發(fā)的商品房所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要收入來源。筆者認(rèn)為：加強(qiáng)現(xiàn)金收入的管理，能夠有效的提高房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流質(zhì)量，降低現(xiàn)金流斷開的可能性?？梢酝ㄟ^以下途徑來加強(qiáng)現(xiàn)金收入的管理：協(xié)調(diào)各方關(guān)系，加快項目開發(fā)進(jìn)度，使其房屋盡快達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，縮短現(xiàn)金回款的周期；加大應(yīng)收賬款的催收力度，促進(jìn)房款回籠；開展靈活多樣的促銷措施，使資金按預(yù)期回籠。

（四）提高資金使用率 由于房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，所以對該類企業(yè)應(yīng)當(dāng)加速資金周轉(zhuǎn)，加強(qiáng)對資金籌措的管理。筆者認(rèn)為：該類企業(yè)應(yīng)當(dāng)事先編制資金籌措計劃和相關(guān)的費(fèi)用支出預(yù)算，盤活不良資產(chǎn)和呆滯的資產(chǎn)，提高資金使用率，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益?？傊?，有效提高資金的使用率，能夠減少資金短缺發(fā)生的概率。

（五）縮短工程項目開發(fā)周期 如果房地產(chǎn)行業(yè)能做到既不影響整個戰(zhàn)略發(fā)展，還能適當(dāng)?shù)乜s小投資規(guī)模，縮短工程項目的開發(fā)周期。這樣既可以降低房產(chǎn)開發(fā)的資金需求量，也可以根據(jù)市場情況的變化及時調(diào)整銷售策略。筆者認(rèn)為：在不影響企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的同時，適當(dāng)縮短項目開發(fā)周期，可以有效地提高資金回籠速度，還可以提高售價。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，是非常有利的。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可通過以下方式加強(qiáng)現(xiàn)金流管理，降低資金風(fēng)險：適度增加投資性房產(chǎn)的規(guī)模，這不僅可以維持現(xiàn)金流的穩(wěn)定，還可以在資金緊缺時將該房產(chǎn)作為融資的抵押資產(chǎn)或者直接變現(xiàn)；積極拓寬融資渠道，例如第三方資產(chǎn)抵押貸款、內(nèi)部職工集資等。

在眾多行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)“資金為王”的理念已得到普遍的認(rèn)同。房地產(chǎn)企業(yè)要想在行業(yè)內(nèi)保持較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，則必須要擁有充足的現(xiàn)金流。但縱觀我國房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流質(zhì)量仍存在著不少問題，因此房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中求的生存和發(fā)展，就必須通過各種方式加強(qiáng)對現(xiàn)金流的管理，這樣才能促進(jìn)本企業(yè)乃至整個行業(yè)的健康和持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文第2篇

一、房地產(chǎn)企業(yè)的特征與財務(wù)風(fēng)險

作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè),在經(jīng)營、財務(wù)結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面具有獨特性,這些特點決定房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)風(fēng)險管理方面具有獨特性。

1.房地產(chǎn)開發(fā)周期與風(fēng)險。

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計開始,經(jīng)過可行性研究、征地、拆遷、安置補(bǔ)償、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程、產(chǎn)品上市等多個階段,經(jīng)過一段相當(dāng)長時期才能全部完成。周期越長、不確定因素越大,風(fēng)險也就越大。首先,房地產(chǎn)開發(fā)周期越長,各種社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境條件發(fā)生變化的可能性就越大,產(chǎn)品的成本和售價的不確定性就越大;如隨著政府土地政策的變化,土地拍賣價格變化變動越大,房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價變動越大;隨著利率水平的變動,房地產(chǎn)企業(yè)成本和售價也發(fā)生相應(yīng)變動。其次,隨著社會的進(jìn)步和生活水平的提高,人們可支配收入增加,對房產(chǎn)的品質(zhì)要求也越來越高,房地產(chǎn)企業(yè)面臨其產(chǎn)品不能滿足人們要求的風(fēng)險;如由于房地產(chǎn)產(chǎn)品周期的長久性,其適應(yīng)性能和替代性也差,一些設(shè)計過時的房地產(chǎn)產(chǎn)品面臨不能滿足人們?nèi)找孀兓男枨蟮娘L(fēng)險。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)品特性與風(fēng)險。

土地與房屋同屬于不動產(chǎn)范疇,房地產(chǎn)的不可移動性是其區(qū)別其他商品的一個重要特征。房地產(chǎn)位置的固定性造成房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域性和個別性,造成不同城市之間、同一城市不同區(qū)域、地段之間的差異性。房地產(chǎn)的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置,而地理位置則取決于給城市、區(qū)域、地段未來發(fā)展的趨勢,未來發(fā)展的不確定性是房地產(chǎn)投資的重要風(fēng)險因素之一。因此,房地產(chǎn)商品價格與所處的地區(qū)、地段的社會經(jīng)濟(jì)及地理環(huán)境的優(yōu)劣密切相關(guān),而這些條件的變化非常復(fù)雜,有很多不確定的因素在起作用,房地產(chǎn)的投資產(chǎn)品必然承擔(dān)項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的存貨主要包括尚未完工的各種土地、房屋等開發(fā)產(chǎn)品以及各種已完成開發(fā)建設(shè)全過程并已驗收合格,可以按合同規(guī)定交付使用或?qū)ν怃N售的各種開發(fā)產(chǎn)品。與普通企業(yè)相比,房地產(chǎn)企業(yè)的存貨具有單個存貨價值巨大,存貨的成本按新會計準(zhǔn)則公允價值計算,隨著土地成本的變化,建筑成本、房屋售價的變化,存貨成本隨之變動。這說明房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)受市場影響較大,資產(chǎn)價值具有相當(dāng)程度的不穩(wěn)定性。

3.房地產(chǎn)企業(yè)資金供求與風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資是資金密集型的投資,房地產(chǎn)每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金,加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高,需要不斷地投入大量的資金。對一般的房地產(chǎn)企業(yè)來說,預(yù)售款與銀行貸款假設(shè)為其獲得資金最重要的渠道。隨著房地產(chǎn)企業(yè)資本運(yùn)作能力的提高,房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資、委托貸款等一些新的融資方式廣泛被一些地產(chǎn)企業(yè)采用。房地產(chǎn)企業(yè)資金來源多樣化。房地產(chǎn)投資的規(guī)模越大、融資方式越多,投資者承擔(dān)的風(fēng)險也越大。因為投資額越大,投資周期越長,資金周轉(zhuǎn)也越慢,資金流動性也越差,同時變現(xiàn)性能力也就越差,房地產(chǎn)企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險也就越大。房地產(chǎn)企業(yè)融資方式越復(fù)雜,資金成本控制越困難,房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險也就越大。高負(fù)債率是房地產(chǎn)企業(yè)最大的特點之一。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采取項目資本化的經(jīng)營模式,通過對項目立項之后再進(jìn)行融資,而融資的方式多種多樣,但是負(fù)債占有相當(dāng)大的比例,主要是銀行貸款和房屋預(yù)售款。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率非常高,通常超過70%,也就是說,一個房地產(chǎn)項目在最初的開發(fā)中,自有資金不到30%。所以,房地產(chǎn)企業(yè)極度依賴銀行資金同時也引發(fā)了其巨大的償債風(fēng)險。

4.房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)形式與風(fēng)險。

在組織結(jié)構(gòu)上,大多數(shù)房地產(chǎn)公司都按照投資項目成立多個項目分公司。成立項目分公司給管理帶來一定的好處,同時也增加了管理的風(fēng)險。總公司和項目公司也存在委托――關(guān)系,項目公司是人,在空間上具有相對的獨立性,總公司和項目分公司之間存在比較嚴(yán)重信息不對稱,總公司在獲取的信息上具有不準(zhǔn)確性和滯后性,這削弱了總公司對項目公司的控制。在經(jīng)營上,項目公司的經(jīng)營可能違背總公司所制定的戰(zhàn)略規(guī)劃和原則,在財務(wù)上,總公司也很難有效地對項目公司的預(yù)算、決算進(jìn)行控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施

1.融資風(fēng)險的防范。

在對企業(yè)融資風(fēng)險充分評估、測度的基礎(chǔ)上,為了降低和控制房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險,企業(yè)應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實際情況,制定嚴(yán)格的籌資管理規(guī)則并嚴(yán)格遵守。首先,應(yīng)該收集相關(guān)企業(yè)的信息,找到房地產(chǎn)行業(yè)最佳的資本結(jié)構(gòu),與本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)相比較,評估能否優(yōu)化本企業(yè)的資本結(jié)構(gòu),降低公司的綜合資本成本。同時,公司也應(yīng)該比較資金籌集的來源、方式、成本和風(fēng)險,以降低本公司各種籌資來源的成本和風(fēng)險。其次,公司應(yīng)該對每個項目的資金籌集活動進(jìn)行管理,優(yōu)化每個投資項目的資金籌集活動的成本和風(fēng)險。最后,公司也應(yīng)在本企業(yè)內(nèi)部進(jìn)行管理,比較分析在本企業(yè)內(nèi)部不同項目的資金籌集活動,分析評估風(fēng)險和成本。

2.投資風(fēng)險的防范。

(1)做好投資項目的可行性分析。

房地產(chǎn)投資項目的金額大,資金占用時間長,企業(yè)的投資決策都會面臨一定的風(fēng)險。為了保證投資決策的正確有效,必須按科學(xué)的投資決策程序,認(rèn)真進(jìn)行投資項目的可行性分析,財務(wù)可行性分析是投資項目可行性分析的主要內(nèi)容,包括:對收入、費(fèi)用和利潤等經(jīng)營指標(biāo)的預(yù)測和分析;對資金投入、配置、流轉(zhuǎn)和回收等資金運(yùn)行過程的預(yù)測和分析;對資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的預(yù)測和分析;預(yù)測和分析項目現(xiàn)金流量、凈現(xiàn)值、內(nèi)含報酬率等指標(biāo)和項目收益與風(fēng)險平衡關(guān)系的預(yù)測和分析。對投資項目技術(shù)上的可行性進(jìn)行論證,運(yùn)用各種方法計算出有關(guān)指標(biāo),以便合理確定不同項目的優(yōu)劣。

(2)制定后備措施。

影響企業(yè)投資項目收入的不確定因素較多,如價格的變動、市場的變化、消費(fèi)者偏好、例外事故等,因此,收入預(yù)測比任何其他的經(jīng)濟(jì)分析所采用的參數(shù)都具有更大的不確定性,收入數(shù)字不準(zhǔn)確將給投資企業(yè)帶來更大的風(fēng)險。對各項費(fèi)用估計不足,如投資項目初始投資和日常經(jīng)營費(fèi)用較預(yù)算增加,市場利率的波動,建設(shè)期的延長。此外,投資項目風(fēng)險的來源還有社會、政治、經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度,項目的經(jīng)營管理水平,技術(shù)進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的狀況,國家的投資及產(chǎn)業(yè)政策,投資決策部門的預(yù)測能力,通貨膨脹和匯率等因素,應(yīng)針對可能出現(xiàn)的風(fēng)險制定風(fēng)險控制預(yù)案。在風(fēng)險控制預(yù)案中可制定后備措施,如設(shè)定預(yù)算應(yīng)急費(fèi),即項目管理組織為了補(bǔ)償差錯、疏漏和其他不確定性,對項目費(fèi)用估計精確性的影響事先準(zhǔn)備好資金,?？顚Ｓ?。

3.日常資金運(yùn)營風(fēng)險的防范。

(1)加強(qiáng)對日常現(xiàn)金流量的預(yù)測。

控制日常資金運(yùn)營風(fēng)險,編制現(xiàn)金流量預(yù)算非常重要。由于公司理財?shù)膶ο笫乾F(xiàn)金及其流動,就短期而言,公司能否維持下去,并不完全取決于是否盈利,而取決于有沒有足夠的現(xiàn)金用于各種支付。因此,編制現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)立足于對現(xiàn)金流量的控制和監(jiān)測?，F(xiàn)金流量預(yù)算就是通過對現(xiàn)金持有量的安排,使企業(yè)保持較高的盈利水平,同時保持一定的流動性,并根據(jù)企業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)用水平?jīng)Q定負(fù)債的種類結(jié)構(gòu)和期限結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)金流量預(yù)算的編制主要是通過現(xiàn)金流量分析來完成,因為通過現(xiàn)金流量分析,可以觀察到企業(yè)的經(jīng)營、投資和財務(wù)政策,將企業(yè)動態(tài)的現(xiàn)金流動情況全面的反映出來。如通過現(xiàn)金流量分析,企業(yè)的經(jīng)營者就能看出企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)金流量產(chǎn)生能力有多強(qiáng),營業(yè)現(xiàn)金流量是正值還是負(fù)值,原因何在及企業(yè)是否有能力通過營業(yè)現(xiàn)金流量來履行其短期償債能力,扣除現(xiàn)金投資后企業(yè)的現(xiàn)金流量是否有盈余等。因此,準(zhǔn)確的現(xiàn)金流量預(yù)算,可以為企業(yè)提供風(fēng)險預(yù)警信號,使經(jīng)營者能夠及早地采取行動,防范風(fēng)險。

(2)采用資金集中管理模式。

房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項目法人制,通常設(shè)立多個項目公司,一般會形成集團(tuán)公司模式,集團(tuán)公司不是幾個公司的簡單組合,為了公司能利用集團(tuán)公司的協(xié)同效用,提高公司日常資金運(yùn)作效率,集團(tuán)公司的資金管理應(yīng)更側(cè)重于集權(quán)式的管理模式。此種模式能使項目公司及時了解集團(tuán)資金的流向、安全和效益,防止資金在運(yùn)行中可能出現(xiàn)的違章和舞弊行為;也能夠?qū)崿F(xiàn)集團(tuán)整體資源的有效配置,解決資金的多頭開戶的資金余裕和短缺并存問題。資金集中管理的政策,能最大限度的拓展內(nèi)部融資的渠道,降低資金的閑置形成統(tǒng)一的資金池,以提高資金的使用效率,增強(qiáng)公司的抗風(fēng)險能力。資金的集中管理還包括對于貸款及擔(dān)保等或有負(fù)債的統(tǒng)一管理,由于集中管理具有較大的規(guī)模和實力,在和銀行等金融機(jī)構(gòu)協(xié)商資金籌措條件時可處于有利地位,如可爭取獲得較為優(yōu)惠的借款利率和期限。

(3)重視經(jīng)營性現(xiàn)金流。

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文第3篇

[關(guān)鍵詞]財務(wù)風(fēng)險；財務(wù)預(yù)警；現(xiàn)金流量

一、現(xiàn)金流量與財務(wù)風(fēng)險的關(guān)系

(一)現(xiàn)金流量體現(xiàn)

企業(yè)的盈利狀況，可以識別企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險比起企業(yè)的經(jīng)營利潤，反應(yīng)收益現(xiàn)金流量似乎更有發(fā)言權(quán)。在權(quán)責(zé)發(fā)生制下的利潤進(jìn)項，現(xiàn)金的收入并不與銷售收入一致，應(yīng)收賬款的影響最大，應(yīng)收賬款由于無法收回導(dǎo)致的壞賬，致使財務(wù)報表無法精確的反應(yīng)企業(yè)真實的利潤水平。而現(xiàn)金流量可以解決這種不確定性，它不存在虛假的部分和壞賬，所以可得出實際的經(jīng)營利潤。

(二)現(xiàn)金流量的有效管理可為規(guī)避風(fēng)險提供便利

在公司的資產(chǎn)中現(xiàn)金流量的流動性最強(qiáng)?，F(xiàn)金流量的有效管理可以維持公司的穩(wěn)定運(yùn)行，還可以使資金的周轉(zhuǎn)率加快?，F(xiàn)金流的良性運(yùn)轉(zhuǎn)可以進(jìn)一步減輕公司的財務(wù)負(fù)擔(dān)，保證了財務(wù)體系的安全，使企業(yè)在競爭中處于優(yōu)勢位置。既然現(xiàn)金流量的作用如此重要，在建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)時一定要將現(xiàn)金流量指標(biāo)考慮在內(nèi)。與此同時，作為一個舉足輕重的要素，要以其為根基建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)。

二、我國房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展現(xiàn)狀和財務(wù)風(fēng)險狀況分析

(一)我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與特征

1.國房景氣指數(shù)逐月下滑

國房景氣指數(shù)就好比房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的溫度計，是衡量國內(nèi)房地產(chǎn)的綜合計量指數(shù)。2010年之前該指標(biāo)由于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)走高而不斷上升，在同年3月份達(dá)到巔峰，然后在國家的各種宏觀調(diào)控的控制下有所下降，在下一年就下滑至100以下，并且再也沒有回升。進(jìn)入2014年，從二月份的96.91逐月下跌至93.93。國房景氣指數(shù)的持續(xù)走低也預(yù)示著房地產(chǎn)行業(yè)的高速增長勢頭不復(fù)存在。

2.房地產(chǎn)投資增速下滑，房地產(chǎn)開發(fā)面積下降

2014年，國家宏觀調(diào)控的緊縮政策和趨緊的信貸政策致使了房地產(chǎn)市場的頹廢態(tài)勢。購買者的購買意愿減弱，多數(shù)購買者處于觀察狀態(tài)，其需求觀望的情緒嚴(yán)重，使得房地產(chǎn)出售量已經(jīng)連續(xù)10個月持續(xù)下降。對比去年同期的全年購買20%的增速，今年的房地產(chǎn)投資顯著降速，而且一至三季度增幅趨近于2006年的最低水平，進(jìn)而影響了房地產(chǎn)的開發(fā)。2014年前三季度，房屋新開工面積下降9.3%。由于各個地區(qū)持續(xù)不斷的進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，各地房地產(chǎn)大量積壓導(dǎo)致房價增幅放緩，人們通過投資房地產(chǎn)進(jìn)行收益的愿望變?nèi)?，所以?dǎo)致房地產(chǎn)投資增速放緩，開發(fā)面積下降。

3.銀行收緊房地產(chǎn)貸款，房地產(chǎn)整體資金鏈承壓

2014年，銀監(jiān)會強(qiáng)調(diào)要把切實防范和化解金融風(fēng)險隱患作為對各銀行的明確要求，對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險進(jìn)行嚴(yán)格控制，對重點企業(yè)給予高度關(guān)注，降低個別企業(yè)由于資金鏈斷裂可能帶來的風(fēng)險。在實際應(yīng)用中，建設(shè)銀行已經(jīng)對部分房地產(chǎn)類貸款余額占比進(jìn)行結(jié)構(gòu)化控制，從2012年房地產(chǎn)開發(fā)貸款呈現(xiàn)負(fù)增長，到2013年底更甚，達(dá)到5004.28億元，比例也隨之下降到5.83%。銀行緊縮的信貸政策勢必會給購房者和房地產(chǎn)開發(fā)者帶來資金壓力。

(二)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨財務(wù)風(fēng)險的現(xiàn)狀

1.資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步提高，資本結(jié)構(gòu)不合理

企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)的權(quán)益資本和長期負(fù)債資本與企業(yè)總資本之比，以資產(chǎn)負(fù)債率表示。依據(jù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的臨界點為65%,在實際工作中，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%時，該企業(yè)會因無可抵押資產(chǎn)而導(dǎo)致喪失融資能力的后果。

2.盲目投資，樓市成交量萎縮，投資風(fēng)險加大

近年來我國房價久漲不退，房價飆升使投資過熱，即使2014年投資增速有所回落，但投資總額仍在持續(xù)增長。社會政治、經(jīng)濟(jì)發(fā)展都會對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資效果造成影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險較大。而有一部分企業(yè)不能對宏觀政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場的供需、顧客的購買力等因素進(jìn)行合理的預(yù)估，高估了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景，花費(fèi)巨額資金圈地，盲目擴(kuò)張不具備投資項目可行性報告的土地，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有更多的資金維持生存。在這種情況下，再加上樓市成交量的萎縮降低了投資樓盤的流動性，便進(jìn)一步加大了投資風(fēng)險。

3.多元化經(jīng)營加劇成本費(fèi)用管理難度

近年來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基于行業(yè)趨勢，向多元化經(jīng)營戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，嘗試進(jìn)入與其相關(guān)產(chǎn)業(yè)或政府支持的朝陽行業(yè)，如酒店業(yè)、物業(yè)管理、裝修設(shè)計、工程施工等產(chǎn)業(yè)。通過多元化經(jīng)營，擴(kuò)大經(jīng)營領(lǐng)域的同時增加了利潤來源，一定程度上降低了母公司房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)風(fēng)險。但暴露的弊端就是不同業(yè)務(wù)經(jīng)營范圍的擴(kuò)大改變了下屬公司的部門結(jié)構(gòu)，從而導(dǎo)致成本費(fèi)用的控制難度進(jìn)一步增大，母公司的運(yùn)營效率由此降低。因此，在迎合房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢的同時，要足夠重視跨行業(yè)經(jīng)營帶來的經(jīng)營風(fēng)險，做到在規(guī)避風(fēng)險的同時提高盈利。

4.融資渠道單一且籌資難，資金鏈承壓大

當(dāng)下我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款。根據(jù)2010年住建部調(diào)查報告，商業(yè)銀行的貸款在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目中占有61%的比例，且短時間內(nèi)這種融資格局不會改變。但受2014年國家政策的影響，謹(jǐn)遵全國銀行監(jiān)管工作會議上嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的明確要求，銀行信貸投放過于緊張，基金、信托等金融工具也開始考慮兌付風(fēng)險，商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資逐年減少，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況緊張。

三、基于現(xiàn)金流量完善我國房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的建議

(一)以現(xiàn)金流量管理為基礎(chǔ)構(gòu)建預(yù)警系統(tǒng)

企業(yè)如果構(gòu)建了完善的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，可以在財務(wù)風(fēng)險來臨之前預(yù)警即將發(fā)生的威脅，提前對可能發(fā)生的危機(jī)加以預(yù)防并預(yù)先做出精準(zhǔn)的對策，將風(fēng)險降至最低。大數(shù)據(jù)是財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)的前提，即在大量的信息基礎(chǔ)上做出決策。這對企業(yè)的信息管理部門提出了更高的挑戰(zhàn)，它要求信息管理人員應(yīng)具備專業(yè)的素質(zhì)，能及時、準(zhǔn)確、全方位的向企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)提供相關(guān)信息，并在信息的采集、處理以及反饋的各個環(huán)節(jié)要做到高度的協(xié)調(diào)配合。

(二)增強(qiáng)現(xiàn)金流量組成結(jié)構(gòu)的合理性

房地產(chǎn)企業(yè)沒有合理的現(xiàn)金流組織結(jié)構(gòu)，公司的整體組織結(jié)構(gòu)也不會合理，長此以往，企業(yè)的正常經(jīng)營就會存在安全隱患。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在構(gòu)建組織結(jié)構(gòu)時，要明確職責(zé)、合理分工以及建立明確的組織結(jié)構(gòu)。要有健全的會計體系，嚴(yán)格的會計制度，健全的成本管理方法，合理的內(nèi)部控制制度。在控制制度上，任何一項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)從其產(chǎn)生到結(jié)束的全過程，一定要做到內(nèi)部牽制，經(jīng)濟(jì)透明。

(三)提高房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量

如果一個房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流量持續(xù)兩年呈現(xiàn)負(fù)增長，那么這個企業(yè)很可能會面臨倒閉的風(fēng)險。作為房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)營活動現(xiàn)金凈額不可低于同期凈利潤，凈利潤的現(xiàn)金含量是房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的體現(xiàn)?？梢哉f,經(jīng)營活動凈利潤最大化是房地產(chǎn)企業(yè)的首要目標(biāo)。總而言之,房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展,依賴于經(jīng)營活動產(chǎn)生高水平的現(xiàn)金流量。(四)保持房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)金流量的平衡性房地產(chǎn)企業(yè)正常經(jīng)營的關(guān)鍵資源就是現(xiàn)金。現(xiàn)金的流動過程貫穿于企業(yè)經(jīng)營活動的始終，脫離了現(xiàn)金，房地產(chǎn)企業(yè)就無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，所以,房地產(chǎn)企業(yè)要具備較高的速動比率才能確保正常的構(gòu)建活動。財務(wù)部門要實時監(jiān)控企業(yè)現(xiàn)金流量的流動，防止由于成本管理的不到位，而致使資源的浪費(fèi)；進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，分配稅后利潤，使資金發(fā)揮最大的效用；嚴(yán)格管理原始資本，使原始資本在保值的基礎(chǔ)上實現(xiàn)最大的升值。

四、總結(jié)

企業(yè)財務(wù)風(fēng)險誘發(fā)因素很多，而現(xiàn)金流量的作用無疑是最為顯著的?，F(xiàn)金流量相關(guān)指標(biāo)能更準(zhǔn)確的反應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的獲利能力和償債能力，防范融資風(fēng)險。傳統(tǒng)的償債能力指標(biāo)，流動比率和速動比率可以在一定程度上反應(yīng)現(xiàn)金的流動性，但有其局限性。依據(jù)現(xiàn)金流量表相關(guān)數(shù)據(jù)所反應(yīng)企業(yè)的獲利能力和償債能力，進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險的預(yù)警，能夠評價房地產(chǎn)上市公司未來的獲利能力，為企業(yè)管理者的投資決策提供依據(jù)。同時，還可以衡量企業(yè)的財務(wù)適應(yīng)性，提高企業(yè)財務(wù)信息的可靠性。

[參考文獻(xiàn)]

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[2]柯桂汶.企業(yè)現(xiàn)金流量的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)研究[J].會計師,2016(23):24-25.

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房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文第4篇

一、房地產(chǎn)企業(yè)的管理特點 

房地產(chǎn)企業(yè)和其他行業(yè)企業(yè)的發(fā)展是不同的，其有著自身的業(yè)務(wù)特點，在運(yùn)營和管理方面要比其他企業(yè)復(fù)雜的多，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)一般都是圍繞著工程項目展開，項目是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，企業(yè)為了管理這些發(fā)展中的項目，設(shè)置了多個分層機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)十分復(fù)雜，管理難度較大。第二，房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)前期投入比較大，這對企業(yè)的資金和成本控制要求非常高。第三，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目時間持續(xù)一般比較長。通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)一個項目都需要兩到三年的時間，甚至更長。有些大型工程開發(fā)周期可能超過10年，這給企業(yè)的運(yùn)營和管理都帶來了比較大的風(fēng)險和難度。 

二、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的管理難點 

企業(yè)在發(fā)展過程中，追求利潤是他們一直生存下去的重要動力，也是企業(yè)生存的重要支撐點。在現(xiàn)代企業(yè)管理過程中，現(xiàn)金流、利潤和運(yùn)營力是企業(yè)管理的重點和難點?，F(xiàn)金流是維持企業(yè)正常生存發(fā)展的血液，利潤則是企業(yè)生存的目的，運(yùn)營能力的好壞則直接體現(xiàn)在現(xiàn)金流和利潤上。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，但是房地產(chǎn)企業(yè)與其他一般企業(yè)在業(yè)務(wù)上有一定的差異，所以房地產(chǎn)企業(yè)在管理中又需要克服一些管理的新難點。 

第一，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，對于資金的需求非常大。這決定了企業(yè)對于現(xiàn)金流的管控是至關(guān)重要的，不僅要關(guān)注企業(yè)集團(tuán)公司的現(xiàn)金流，還要關(guān)注企業(yè)下屬的區(qū)域公司現(xiàn)金流和項目公司現(xiàn)金流，同時為了避免資金周轉(zhuǎn)困難帶來的風(fēng)險，還必須要做好企業(yè)的融資規(guī)劃。 

第二，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)圍繞工程項目展開。項目是房地產(chǎn)企業(yè)耐以生存的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，但是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)任何項目時，需要的時間都會比較長，以前一些傳統(tǒng)的以年度為周期的管理方式已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點，也無法解決企業(yè)在發(fā)展過程中的現(xiàn)實的具體問題。所以房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的發(fā)展需要，建立適合企業(yè)項目周期的短、中、長期運(yùn)營管理制度。 

第三，房地產(chǎn)企業(yè)也是資源依靠型企業(yè)。地皮就是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的重要資源，而購買地皮而是一筆比較龐大的成本支出，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在購買地皮時做好相關(guān)的預(yù)算工作，做好成本控制工作。 

三、房地產(chǎn)企業(yè)管理會計體系建設(shè)的重點 

房地產(chǎn)企業(yè)管理的核心問題是對現(xiàn)金流、成本以及項目運(yùn)營狀況的有力管控，要想有力的解決房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中這三方面的問題，必須要直接切中要害，運(yùn)用管理會計工具實施精準(zhǔn)有力的管控。管理會計工具在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，主要運(yùn)用的是全面預(yù)算工具、管理會計報告工具以及成本管理工具，而對應(yīng)著這些工具的主要是三大平臺，經(jīng)營決策平臺，可提前對企業(yè)的資源進(jìn)行有效的配置，提高資源的利用率，有效降低資金風(fēng)險，提升決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。隨時監(jiān)控企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的運(yùn)營監(jiān)控平臺；全面預(yù)算成本、控制成本的成本管控平臺。 

（一）建立經(jīng)營決策平臺 

經(jīng)營決策平臺對于企業(yè)的發(fā)展來說是比較重要的，他可以為企業(yè)的發(fā)展提供質(zhì)量比較高的決策依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營決策平臺行業(yè)特點則比較突出，內(nèi)容主要有五大板塊：年度預(yù)算、項目周期預(yù)算、地皮預(yù)算、盈利預(yù)算和現(xiàn)金流預(yù)測等。房地產(chǎn)企業(yè)的每個板塊的預(yù)算都是不可或缺的，必須做好每個環(huán)節(jié)的預(yù)算，確保企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的正常有序。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，應(yīng)逐步建立覆蓋公司上下多層的全面預(yù)算管理模型，并在后期發(fā)展中，橫向展開，建立覆蓋多個行業(yè)的全面預(yù)算管理模型，以更好的適應(yīng)公司的發(fā)展機(jī)制。 

（二）建立運(yùn)營監(jiān)控平臺 

運(yùn)營監(jiān)控平臺主要指企業(yè)的管理會計報告系統(tǒng)，他主要借助的是商業(yè)智能技術(shù)，在企業(yè)不同運(yùn)營系統(tǒng)的數(shù)據(jù)中提取有用的數(shù)據(jù)，并將這些數(shù)據(jù)合并到一個指定的信息庫里邊，然后對這些數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，形成有用的信息，對企業(yè)的運(yùn)營實施監(jiān)控，并及時發(fā)現(xiàn)處理問題。 

房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建運(yùn)營監(jiān)控平臺分為三步：第一，建立適合房地產(chǎn)企業(yè)體系的綜合報表分析系統(tǒng)，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的各種報表實施快速分析，提高企業(yè)的管理能力。第二，建立企業(yè)數(shù)據(jù)倉庫，對企業(yè)的各種數(shù)據(jù)進(jìn)行整合管理。最后，建立統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)管理平臺，著實提高企業(yè)的執(zhí)行力。

 

（三）建立成本管控平臺 

建立成本管控平臺就是要做好成本數(shù)據(jù)的收集和管理。成本管理數(shù)據(jù)庫主要有三方面的內(nèi)容歷史數(shù)據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)和外部數(shù)據(jù)。成本數(shù)據(jù)庫為房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控提供了切實可行的方法。它使企業(yè)的所有成本都可以通過數(shù)據(jù)來進(jìn)行對比，更加有效的對成本進(jìn)行管控。 

成本數(shù)據(jù)庫的建設(shè)主要著重三個方面的建設(shè)，含量指標(biāo)庫、單方指標(biāo)庫和材料價格庫。第一，企業(yè)應(yīng)建立含量指標(biāo)庫。在企業(yè)設(shè)計優(yōu)化方案的過程中，將含量指標(biāo)和規(guī)劃指標(biāo)緊密結(jié)合，引導(dǎo)設(shè)計部門優(yōu)化設(shè)計方案，從方案的制定上控制成本。第二，建立單方指標(biāo)庫。對項目的所有建造標(biāo)準(zhǔn)都進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)定，合理控制單方造價。第三，建立材料價格庫。建筑材料是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，成本支出的一個重要方面，做好材料成本控制，有利于提升企業(yè)利潤。 

參考文獻(xiàn)： 

房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流分析范文第5篇

強(qiáng)化對于房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)活動過程管理工作

就籌資風(fēng)險管理來說，主要是是房地產(chǎn)企業(yè)的籌融資策略應(yīng)該改變原來的單純依賴銀行貸款的做法，而是轉(zhuǎn)向以銀行貸款為主，不斷開拓創(chuàng)新多個融資渠道，實現(xiàn)低成本融資、確保項目資金鏈安全的策略。在進(jìn)行投資風(fēng)險管理的時候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該敢于進(jìn)行風(fēng)險投資以獲取超額利潤，又要克服盲目樂觀和冒險主義，實現(xiàn)收益性、風(fēng)險性、穩(wěn)健性的最佳組合。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投資決策前，做好各種信息的收集和分析工作，形成一種穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢。就現(xiàn)金流量風(fēng)險管理的時候，這主要是由于企業(yè)現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入在時間上不一致所形成的風(fēng)險，尤其是要降低各種成本，做好應(yīng)收賬款管理工作，加速現(xiàn)金的流入與流出進(jìn)程。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立穩(wěn)定的信用政策，評估企業(yè)的償債能力，確定合理的應(yīng)收賬款比例，建立銷售責(zé)任制。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的收益分配風(fēng)險管理，我們應(yīng)該首先了解收益分配的兩個方面是相互聯(lián)系又相互矛盾的，我們必須處理好這二者之間的關(guān)系，盡可能的減少或避免收益分配上形成的財務(wù)風(fēng)險。

建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系