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房地產(chǎn)存在的問題及建議范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資；問題；措施

在當(dāng)前我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展在其中有著十分重要的意義，它不僅關(guān)系到我國整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，還給人們的生活和工作創(chuàng)造了一個(gè)良好的環(huán)境。而房地產(chǎn)企業(yè)融資作為當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要內(nèi)容之一，在對融資模式進(jìn)行研究分析，可以有利于我國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。不過，從當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資發(fā)展的實(shí)際情況來看，我們在房地產(chǎn)融資的過程中，還存在著許多的問題，這些問題就給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的影響，因此我們就要根據(jù)我國當(dāng)前國情，來對房地產(chǎn)融資中存在的問題進(jìn)行分析，從而找到相關(guān)的解決措施，來對其進(jìn)行處理，以保證我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的長足發(fā)展。下面我們就對房地產(chǎn)融資中存在的問題和相關(guān)的措施進(jìn)行介紹。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要模式

在當(dāng)前我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，人們就采用融資模式來促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其中常用的融資模式主要有以下幾種

1、金融機(jī)構(gòu)借款

所謂的金融機(jī)構(gòu)借款也就是指，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，向銀行或者其他的金融企業(yè)借款。近年來，在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，由于房價(jià)突飛猛漲，房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速的發(fā)展，許多開發(fā)商為了進(jìn)一步的促進(jìn)自身經(jīng)濟(jì)的增長，就向金融機(jī)構(gòu)融資，以確保自身經(jīng)濟(jì)的周轉(zhuǎn)。

2、債券融資

在當(dāng)前我國債券市場發(fā)展的過程中，由于社會(huì)民眾沒有對其進(jìn)行相應(yīng)的支撐，這就對我國企業(yè)債券行業(yè)的發(fā)展有著極大的形象，而在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，因?yàn)樽陨硇枰薮蟮馁Y金，而且自身的金融風(fēng)險(xiǎn)也比較巨大，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，缺少流動(dòng)性，所以我們就可以將債券市場和房地產(chǎn)市場向結(jié)合，這樣不僅有效的解決了我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的資金問題，還對當(dāng)前我國企業(yè)債券市場的運(yùn)作機(jī)制起到了一個(gè)良好的推動(dòng)作用。

3、上市融資

從1997年起，我國的房地產(chǎn)業(yè)逐漸轉(zhuǎn)入理性的發(fā)展階段。從我國房地產(chǎn)業(yè)從開始發(fā)展到現(xiàn)在的十幾年間，融資之路異常曲折。從1993年以前的開放階段到1993—1999年上半年的明令禁止階段以及1999年下半年開始的解禁試點(diǎn)階段。

4、利用外資

房地產(chǎn)企業(yè)利用外資是相對于在國內(nèi)融資而言的，就是指利用境外流入的資金對公司進(jìn)行經(jīng)營和對業(yè)務(wù)進(jìn)行開發(fā)。

5、房地產(chǎn)投資信托

從我國信托投資公司進(jìn)入新的發(fā)展階段以來，房地產(chǎn)投資信托在其中發(fā)展中一直發(fā)揮著很重要的作用，特別是在2010年年末印花對房地產(chǎn)市場實(shí)行緊縮政策之后，迫使大量的地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向信托機(jī)構(gòu)某集資金。

6、自籌資金

盡管上市募集資金和利用外資都可以為企業(yè)資金提供很好支撐，但是自籌資金在房地產(chǎn)企業(yè)中仍然占有很重要的地位，僅僅按照國家規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，自籌資金比例也占項(xiàng)目總資金的35%。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式中存在的問題

目前，我國房地產(chǎn)企業(yè)在融資發(fā)展的過程中，由于受到各方面因素的影響，因此導(dǎo)致其自身經(jīng)濟(jì)在實(shí)際運(yùn)作的過程中，存在著許多的問題，其中常見的幾種問題主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1、融資過于依賴銀行貸款且貸款方式單一

在房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)中，其最傳統(tǒng)的融資方式就是向銀行貸款。并且，這個(gè)也經(jīng)?？醋鞣康禺a(chǎn)行業(yè)的主要融資方式。因此也不免會(huì)產(chǎn)生資金依靠銀行貸款過度，來源形式過于單一，經(jīng)營性欠款和銀行貸款的數(shù)量過大等狀況。

2、利用外資增長過快且利用率不高

眾所周知，房地產(chǎn)的開發(fā)需要豐富的資金作為后盾。這些資金來源也多種多樣。其中，利用外資、銀行貸款、自籌資金占據(jù)了一大部分，還有通過其他渠道獲得資金。房地產(chǎn)業(yè)自2002年以來取得了飛速的發(fā)展，并且，其投資額也在不斷的上升。

3、企業(yè)負(fù)債率高，自有資金嚴(yán)重不足

目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債率普遍都不低，自2002—2012年年間，我國的房地產(chǎn)面臨一個(gè)嚴(yán)峻的形勢，背著一個(gè)沉重的債務(wù)包袱。房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金數(shù)目也比較少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國家的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)槊媾R沉重的負(fù)債問題，所以直接就像影響了這個(gè)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，為以后的發(fā)展買下了一個(gè)定時(shí)炸彈，降低了公司的信譽(yù)，使得公司在集資時(shí)面臨嚴(yán)峻的問題。

4、制度不健全，制約創(chuàng)新融資模式的發(fā)展

如果缺少了相關(guān)配套的法律法規(guī)，就會(huì)使得經(jīng)濟(jì)的發(fā)展出現(xiàn)滯后效應(yīng)，影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于我國的相關(guān)法律不夠完善，很多房地產(chǎn)企業(yè)無法找到一個(gè)合適的渠道進(jìn)行合理的融資，這就使得我國的房地產(chǎn)出現(xiàn)了上述資金不足的現(xiàn)象。這嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，急需才有有效的措施進(jìn)行改進(jìn)。

三、房地產(chǎn)融資存在問題的對策研究

在我國房地產(chǎn)業(yè)融資模式的優(yōu)化上，應(yīng)立足于我國特定的經(jīng)濟(jì)背景下，構(gòu)建起證券市場融資與銀行信貸融資兩者相協(xié)調(diào)，充分利用財(cái)政性融資的綜合房地產(chǎn)融資模式體系。

1、提高直接融資比重

從對我國房地產(chǎn)企業(yè)融資模式的問題分析中可以得出結(jié)論，直接融資在整個(gè)房地產(chǎn)融資中所占比重不高，有必要完善和深化房地產(chǎn)資本市場。長時(shí)間以來，我國的房地產(chǎn)融資就會(huì)過多的依賴于非市場化的銀行信貸融資，并且這個(gè)局面是很難改變的，導(dǎo)致銀行企業(yè)信用關(guān)系的扭曲，信貸的風(fēng)險(xiǎn)集中化，資金的使用率低下等不良現(xiàn)象的發(fā)生。

2、構(gòu)建多層次的銀行體系

按照目前的狀況來說，我國的銀行體系過于單一，市場化程度不高，融資機(jī)制創(chuàng)新力度不足，因此亟待建立健全。也只有通過建立完善的銀行體系才可能為房地產(chǎn)融資提供保障。

3、深化發(fā)展財(cái)政性融資

財(cái)政性融資是財(cái)政政策主導(dǎo)的一類融資，表現(xiàn)為福利性資金，比如住房公積金。我國目前住房公積金政策的運(yùn)用只限于個(gè)別企業(yè)的員工福利措施，未能得以普及，給房地產(chǎn)行業(yè)的資金支持作用有限，完善和發(fā)展的空間很大。

可見。我國的房地產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展滯后，已是我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的瓶頸。房地產(chǎn)業(yè)本就屬于資金密集型的行業(yè)，而其經(jīng)濟(jì)活動(dòng)就是巨額資金的投入運(yùn)行過程。房地產(chǎn)企業(yè)的背后是一個(gè)為其提供資金的集合市場，而且這個(gè)市場是個(gè)活躍的市場。在市場中，企業(yè)可以選擇不同的融資方式，組成合理的融資結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資目標(biāo)。

四、結(jié)束語

由此可見，在當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)融資中還存在著許多問題，這些問題不僅影響了我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還存在著極大的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，因此我們就要根據(jù)當(dāng)前我國房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，來對其中存在的問題進(jìn)行處理，以確保我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

房地產(chǎn)存在的問題及建議范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押評估；問題；對策

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：1001-828X（2015）010-000-02

目前，房地產(chǎn)行業(yè)屬于固定產(chǎn)業(yè)，具有保值性和增值性的特征。隨著金融機(jī)構(gòu)對貸款風(fēng)險(xiǎn)管理要求越來越嚴(yán)格，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，以房地產(chǎn)抵押作為貸款的擔(dān)保，根據(jù)抵押的特征分析，它具有價(jià)值大、不宜轉(zhuǎn)移的優(yōu)勢，因此在金融及機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)抵押作為擔(dān)保方式，備受歡迎。房地產(chǎn)抵押貸款提高了相關(guān)金融領(lǐng)域的安全性和可靠性。然而目前房地產(chǎn)抵押評估過程中，由于評估業(yè)務(wù)在逐年增長，評估中出現(xiàn)的問題逐漸增多。結(jié)合實(shí)際工作分析，房地產(chǎn)抵押評估中，出現(xiàn)了抵押手續(xù)不完善以及不規(guī)范、抵押評估工作缺乏合理性、抵押環(huán)節(jié)不科學(xué)、不暢通等現(xiàn)象，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)抵押評估工作不能健康發(fā)展，影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并且制約整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)以及金融領(lǐng)域的發(fā)展。本文針對房地產(chǎn)抵押評估過程中存在的問題進(jìn)行分析，并提出了相關(guān)的對策，改善當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評估現(xiàn)狀。

一、房地產(chǎn)抵押評估中存在的問題分析

針對當(dāng)前，房地產(chǎn)抵押評估工作中的具體現(xiàn)狀進(jìn)行探究，由于抵押評估工作中首先要對房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估，根據(jù)評估結(jié)果確定抵押價(jià)值，從中按照價(jià)值發(fā)放一定比率來發(fā)放貸款。目前，根據(jù)銀監(jiān)會(huì)、人民銀行以及建設(shè)部等針對進(jìn)一步規(guī)范與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理提出了文件規(guī)范，對商業(yè)銀行（抵押權(quán)人）與借款人（抵押人）通過協(xié)商議定的形式來衡量抵押物價(jià)值，這種抵押物價(jià)值模式，貸款人在考慮時(shí)間和經(jīng)費(fèi)因素等，通過采用協(xié)議定價(jià)的方式來實(shí)現(xiàn)抵押評估。然而協(xié)議定價(jià)方式，在抵押評估工作中，提高了辦事效率、促使貸款雙方有議價(jià)自，并且在一定程度上節(jié)省了評估的相關(guān)費(fèi)用，促使房地產(chǎn)抵押評估工作順利進(jìn)行，但是在實(shí)際應(yīng)用過程中，由于受到諸多因素的影響，可能會(huì)存在諸多不同方面的問題，基于當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評估現(xiàn)狀分析，工作中存在的問題影響了整個(gè)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步，因此，筆者通過分析和探究，最終總結(jié)并歸納出一些解決抵押評估工作的具體對策，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）抵押評估知識的缺乏

由于金融機(jī)構(gòu)或者是銀行信貸人，缺乏專業(yè)的抵押評估知識，因此在具體評估過程中無法準(zhǔn)確估算房地產(chǎn)的價(jià)值。抵押評估人具備較廣的知識面和比較精通的業(yè)務(wù)能力了，但是由于缺乏對房地產(chǎn)評估的專業(yè)性，在理論和實(shí)踐上有所欠缺，在信息、知識以及資料等方面受到評估限制，這就很難對房地產(chǎn)做出客觀合理地價(jià)格評估。

（二）缺乏相關(guān)的法律知識

信貸人缺乏相關(guān)的抵押評估法律，導(dǎo)致在具體評估過程中無法正確判斷房地產(chǎn)的合法性、有效性以及科學(xué)性。主要依據(jù)《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等相關(guān)的法律，如果房地產(chǎn)性質(zhì)不同時(shí)其抵押評估效果也就會(huì)不同，另外房地產(chǎn)的價(jià)值也會(huì)存在差異性；因此當(dāng)信貸人不熟悉相關(guān)的法律時(shí)，就造成抵押評估與實(shí)際價(jià)值出現(xiàn)很大的偏差，影響抵押評估的結(jié)果，甚至?xí)霈F(xiàn)無效現(xiàn)象。

（三）協(xié)議定價(jià)方面存在負(fù)面影響

房地產(chǎn)抵押評估過程中，由于協(xié)議定價(jià)具有主觀隨意性，在受到利益驅(qū)動(dòng)時(shí)，導(dǎo)致部分信貸主管人員為了發(fā)放人情貸款，利用自身的權(quán)利對抵押物做出了高估，另外還會(huì)出現(xiàn)：銀行為降低風(fēng)險(xiǎn)過低抵押評估物，造成借款人的合法資產(chǎn)受到一定的限制，最終影響銀行部門、金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)抵押評估方的利益。

房地產(chǎn)抵押評估工作中仍然存在諸多問題，最終影響抵押物評估失真甚至出現(xiàn)貶值現(xiàn)象，造成抵押物處置困難，嚴(yán)重影響銀行信貸的資金使用效率。

二、房地產(chǎn)抵押評估工作的改進(jìn)建議

針對當(dāng)前房地產(chǎn)抵押評估工作中的問題進(jìn)行探究，并提出了相應(yīng)的對策，進(jìn)而達(dá)到改善抵押評估工作的目的，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進(jìn)步，具體對策有以下幾點(diǎn)：

（一）強(qiáng)化信貸人員的道德教育

目前，在銀行以及金融機(jī)構(gòu)中，信貸人員從事房地產(chǎn)抵押評估，自身的理論知識以及業(yè)務(wù)能力要比較精通之外，還需要良好的專業(yè)道德素質(zhì)。良好的職業(yè)道德素質(zhì)，有助于增強(qiáng)抵押評估工作的客觀性，做到公平、公正。避免出現(xiàn)抵押評估價(jià)格不公現(xiàn)象，對當(dāng)事人的利益造成影響，并會(huì)造成銀行信貸部門資金損失。因此，強(qiáng)化信貸人員道德教育對于房地產(chǎn)抵押評估來說具有十分重要的意義。職業(yè)道德教育具體從這幾個(gè)方面完善：保證抵押評估信息和資料的真實(shí)性，評估過程中盡可能地做到公平、公正、客觀；加強(qiáng)估價(jià)的獨(dú)立性和嚴(yán)肅性，遇到親友或者是其他關(guān)系人估價(jià)時(shí)，必須要回避；發(fā)現(xiàn)自身專業(yè)能夠有限時(shí)，必須要委托專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)、合理估價(jià)；加強(qiáng)對抵押評估資料的保管，不得隨意向他人泄漏評估資料及相關(guān)內(nèi)容。

（二）完善對房地產(chǎn)法律知識的學(xué)習(xí)，嚴(yán)格審查抵押物的合法性和抵押性

銀行及金融機(jī)構(gòu)，必須注重對信貸人加強(qiáng)對房地產(chǎn)相關(guān)法律知識的學(xué)習(xí)，了解相關(guān)的制度和政策，確保在抵押評估過程中正確判斷，提升抵押的合理性和有效性，避免銀行或金融機(jī)構(gòu)資金受到損失。抵押評估工作中主要涉及的法律知識包含《城市房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》、《土地管理法》其中，房地產(chǎn)在抵押評估中具體對《擔(dān)保法》的范圍作出了明確規(guī)定：法律上認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押有：并且房地產(chǎn)抵押人有房屋以及抵押地上定著物；抵押人有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)以及房屋等地上定著物；同時(shí)，法律上不認(rèn)可的財(cái)產(chǎn)抵押物有：土地所有權(quán)；耕地及相關(guān)的土地使用權(quán)；學(xué)校、醫(yī)院等公益性部門；不明確所有權(quán)或者是出現(xiàn)爭議的財(cái)產(chǎn)。在抵押評估前，首先要對房地產(chǎn)的權(quán)屬、性質(zhì)進(jìn)行確定，以免影響評估結(jié)果。

（三）準(zhǔn)確評估抵押物的價(jià)值

在遵循估價(jià)的原則，按照估價(jià)的程序以及選擇合適的估價(jià)方法的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)價(jià)格有關(guān)的其他因素，最終確定估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在評估過程中要做到誠信、客觀、公平、公正?？茖W(xué)判斷價(jià)值，提升估價(jià)及估算活動(dòng)的水平和質(zhì)量，這就要求在房地產(chǎn)抵押評估之前，信貸人以及評估部門必須要明確估價(jià)的目的、原則、程序以及方法出現(xiàn)問題。目前房地產(chǎn)估價(jià)常用的方法包含：比較法、成本法、收益法。其中比較法是針對估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期交易狀況與相關(guān)房地產(chǎn)，為成交價(jià)格提供重要依據(jù)和判定標(biāo)準(zhǔn)，客觀、公正物價(jià)。該方法適用于交易型房地產(chǎn)，用于普通住宅、寫字樓、商場以及工業(yè)生產(chǎn)等使用屬性。成本法：針對近期開發(fā)或者是計(jì)劃建造的項(xiàng)目進(jìn)行大致估價(jià)。該方法對其進(jìn)行扣除折舊之后，為估價(jià)對象提供更合理的估價(jià)方法。收益法。選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折扣到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后進(jìn)行累計(jì)處理，屬于一種超前估價(jià)行為，最終為估價(jià)或者是估算提供合理的評定標(biāo)準(zhǔn)，收益法在評估中，主要適用于商店、公寓、餐館等一些公益性用途的房屋。

（四）建立健全相關(guān)評估制度及其抵押手續(xù)

房地產(chǎn)抵押評估過程中，針對抵押貸款在發(fā)放中，必須要經(jīng)過抵押部門進(jìn)行嚴(yán)格審查、評估以及登記等相關(guān)事項(xiàng)，嚴(yán)格規(guī)定評估流程。銀行可以自行成立評估機(jī)構(gòu)，自行評估抵押物的價(jià)值，這種抵押物評估方式，有助于提高評估效率，縮短評估時(shí)間，同時(shí)為貸款人提供了更大的方便，提升了自身企業(yè)的市場競爭力。在評估抵押物過程中，遇到一些復(fù)雜的房地產(chǎn)，自身銀行無法正確進(jìn)行估價(jià)時(shí)，必須要委托專業(yè)評估機(jī)構(gòu)來做出合理的判斷，針對評估資料以及信息做出有效的抵押估價(jià)，提升評估效率和實(shí)效性，最終做出準(zhǔn)確的評估報(bào)告。

有關(guān)房地產(chǎn)相關(guān)部門拿到評估報(bào)告時(shí)，工作人員必須要認(rèn)真閱讀，查看抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)定義以及最終結(jié)果等事項(xiàng)，以便為最終核定抵押物價(jià)值提供準(zhǔn)確依據(jù)。估價(jià)定義：其中包含了土地開發(fā)程度、用途以及剩余使用年限等，當(dāng)使用用途發(fā)生改變時(shí)，必須要重新定價(jià)；估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是委托評估機(jī)構(gòu)或者貸款發(fā)放的時(shí)點(diǎn)，它在評估報(bào)告中明確提出。評估中必須要根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，充分考慮貸款的風(fēng)險(xiǎn)等，以便做出更合理的預(yù)期價(jià)值。使用權(quán)性質(zhì)：以土地出讓的方式取得土地使用權(quán)時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)值可以看作是評估時(shí)的價(jià)值。當(dāng)出現(xiàn)土地使用權(quán)屬于劃分取得時(shí)，其房地產(chǎn)價(jià)值要嚴(yán)格按照評估價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分所得應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金的款項(xiàng)。除此之外，房地產(chǎn)抵押評估中，要不斷完善抵押手續(xù)，為評估報(bào)告提供更準(zhǔn)確的依據(jù)。

三、總結(jié)

總之，為了提高抵押評估報(bào)告的準(zhǔn)確性和合理性，在銀行部門評估物價(jià)時(shí)，要遵循誠信、客觀、公平、公正的原則，在抵押工作中盡可能做到規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，保全抵押人的合法權(quán)益不受侵害，降低資金損失現(xiàn)象。為抵押評估行業(yè)提供更規(guī)范、更標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境，促進(jìn)我國房地產(chǎn)抵押評估工作及其抵押貸款業(yè)務(wù)朝著更標(biāo)準(zhǔn)的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]劉桓.完善房地產(chǎn)抵押評估的幾點(diǎn)探討[J].中國房地產(chǎn)，2004（04）.

房地產(chǎn)存在的問題及建議范文第3篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì) 經(jīng)紀(jì)人員 職業(yè)資格 制度

2001年12月18日國家人事部、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》（以下稱《暫行規(guī)定》）和《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試實(shí)施辦法》的通知（人發(fā)［2001］128號），標(biāo)志著我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度正式確立并起動(dòng)。這項(xiàng)制度實(shí)施以來，強(qiáng)化了對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)管、提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員的職業(yè)水平，對規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)秩序起到良好的作用。但也存在一些問題，有待進(jìn)一步進(jìn)行制度的修訂和完善、解決制度實(shí)施中反映出的各種問題。

一、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度存在的問題

從目前來看，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度存在的問題可分為以下兩大類：

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度執(zhí)行不到位

（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試制度執(zhí)行不到位?！稌盒幸?guī)定》規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格包括房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格。前者實(shí)行全國統(tǒng)一大綱、統(tǒng)一命題、統(tǒng)一組織的考試制度，由人事部、建設(shè)部共同組織實(shí)施，自2002年12月首次組織考試以來，每年舉行一次，已正?；?。而后者實(shí)行全國統(tǒng)一大綱，各省、自治區(qū)、直轄市命題并組織考試的制度。自2003年以來，只有為數(shù)不多的省份（如浙江、安徽、上海、湖北、四川等）陸續(xù)開始舉行當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試。相當(dāng)多的省份至今仍未啟動(dòng)當(dāng)?shù)氐膮f(xié)理級資格考試，其中部分省或市有自行組織的相當(dāng)于協(xié)理級的資格考試，但沒有采用由建設(shè)部擬定、由人事部審定的全國統(tǒng)一的協(xié)理資格考試大綱，且各地所發(fā)資格證書的名稱也不盡相同，如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崗位證書》、《房地產(chǎn)中介服務(wù)人員資格證書》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格證》等。不少地方長期沒有組織房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員資格考試，未經(jīng)過專門培訓(xùn)和考試的人員素質(zhì)低，所提供的服務(wù)質(zhì)量不高。

（2）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格注冊制度執(zhí)行不到位。按《暫行規(guī)定》，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或協(xié)理職業(yè)資格證的人員受聘時(shí)，應(yīng)當(dāng)申請辦理注冊手續(xù)；在注冊有效期內(nèi)，變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機(jī)構(gòu)者，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更手續(xù)；再次注冊者，須提供接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明?，F(xiàn)時(shí)情況是：許多取得資格證的人員受聘時(shí)未及時(shí)辦理注冊手續(xù)，未取得《注冊證》而從事經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；變更執(zhí)業(yè)或從業(yè)機(jī)構(gòu)者未及時(shí)辦理變更手續(xù)；繼續(xù)教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作不規(guī)范，參加人數(shù)少，尤其是協(xié)理級的繼續(xù)教育工作在多數(shù)地方還未開展起來。

（3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書使用制度執(zhí)行不到位。按《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（1996年1月18日建設(shè)部令第50號），設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。但由于近年來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場十分繁榮，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)迅速擴(kuò)張，并爭相開設(shè)分行、連鎖店，產(chǎn)生了對經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書的大量需求，從而出現(xiàn)了出租、轉(zhuǎn)借房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格證書的交易市場。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度不完善

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度不完善表現(xiàn)在如下方面：

（1）考試次數(shù)少。我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試每年舉行一次，舉辦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試的省份一般也是每年舉行一次。由于考試次數(shù)少，有志于從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人士不便于靈活地安排時(shí)間參加考前培訓(xùn)和考試，也不能滿足房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場對受過專業(yè)培訓(xùn)并持證的、具有較高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)水平人員的大量需求。同時(shí)這也是造成現(xiàn)實(shí)中不少人員無證上崗的一個(gè)原因。

據(jù)香港地產(chǎn)監(jiān)管局網(wǎng)站（省略.hk），2008年香港地產(chǎn)資格（相當(dāng)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格）考試（簡稱E牌考試）安排4次（2月、4月、8月、12月）；營業(yè)員資格（相當(dāng)于協(xié)理資格）考試（簡稱S牌考試）安排6次（2月、4月、6月、8月、10月、12月）。這兩種考試香港在2007年3月、6月、9月及12月都舉行了4次。

（2）沒有對特殊人員豁免資格考試的規(guī)定。香港對資深從業(yè)人員、新加坡對高校相關(guān)專業(yè)畢業(yè)生，都是豁免其資格考試而由管理機(jī)構(gòu)直接認(rèn)定其執(zhí)業(yè)資格。我國每年都有一大批房地產(chǎn)類專業(yè)的大專、本科畢業(yè)生涌向就業(yè)市場，他們?nèi)粢苯訌氖路康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，也首先必須與非房地產(chǎn)類專業(yè)的畢業(yè)生，甚至與高中畢業(yè)生一樣參加培訓(xùn)、考試以取得資格證。而培訓(xùn)和考試的內(nèi)容基本上又是他們在高校中學(xué)過并考過的，只是炒一次冷飯，造成他們的時(shí)間、精力、金錢等的浪費(fèi)，加大了他們的就業(yè)成本。同時(shí)也顯現(xiàn)出我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人才培養(yǎng)的低效率。

（3）沒有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格終止的規(guī)定。在國外及我國港臺地區(qū)，暫?；虻蹁N職業(yè)資格，作為對職業(yè)資格持有者違法違規(guī)的處罰。如美國商業(yè)職業(yè)法典10176項(xiàng)和10177項(xiàng)中列舉了各種有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和銷售員（相當(dāng)于我國的協(xié)理級）執(zhí)照暫?；虻蹁N的規(guī)定，主要情形包括：不實(shí)的陳述、虛假的承諾、不實(shí)的廣告、混淆公私款項(xiàng)、多方、以欺詐手段騙取執(zhí)照、違反道德規(guī)范、隱瞞真實(shí)利潤、瀆職、未負(fù)起監(jiān)督責(zé)任等。其中“未負(fù)起監(jiān)督責(zé)任”是指經(jīng)紀(jì)人對其屬下的銷售員負(fù)有監(jiān)督的責(zé)任，如果因?yàn)楸O(jiān)督不嚴(yán)而導(dǎo)致客戶受到嚴(yán)重?fù)p失時(shí)，則經(jīng)紀(jì)人負(fù)有連帶責(zé)任，經(jīng)紀(jì)人可能會(huì)因此而被暫停甚至吊銷執(zhí)照（作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員執(zhí)業(yè)資格的證明）。而我國的《暫行規(guī)定》第二十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人有權(quán)指導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)”，但沒有相應(yīng)的罰則條款。

二、對健全和完善我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度的建議

筆者對上述我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度中存在的問題提出如下建議，供有關(guān)部門參考。

1.加強(qiáng)對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管制度，與考試制度、注冊制度、證書使用制度等構(gòu)成完整的職業(yè)資格制度。而監(jiān)管制度又是其他各項(xiàng)子制度得以貫徹執(zhí)行的保證。美國有專門規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格的法律，即各州的執(zhí)照法，且是規(guī)范經(jīng)紀(jì)業(yè)最嚴(yán)密的法令。該法的目的是通過規(guī)定發(fā)給經(jīng)紀(jì)人執(zhí)照所需符合的標(biāo)準(zhǔn)與所需具備的資格，來維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的一定的專業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，從而使消費(fèi)者免受不良經(jīng)紀(jì)人之害，同時(shí)也保護(hù)持照經(jīng)紀(jì)人免受不正當(dāng)?shù)母偁?。又如香港的《地產(chǎn)條例》于1999年1月1日生效，臺灣也于1999年2月頒布了《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》，都對本地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的監(jiān)管起到很好的作用。

目前，我國涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管方面的立法，有建設(shè)部制定頒布的《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、國家工商行政管理局制定頒布的《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》。地方性的法規(guī)、規(guī)章雖然部分省、市都有，但各地不統(tǒng)一。這樣，一方面全國性的法律法規(guī)不健全，另一方面各地的法規(guī)、規(guī)章又缺乏權(quán)威性，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場的混亂無序狀況無法從根本上得到改變。因此，必須加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格監(jiān)管法律制度建設(shè)。筆者建議我國制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專門法律法規(guī)：《中華人民共和國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理法》或《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理?xiàng)l例》（由國務(wù)院頒發(fā)）。立法中要把對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的監(jiān)管作為重點(diǎn)和核心內(nèi)容，改變過去側(cè)重對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管的做法。

2.全面落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理考試、注冊制度

協(xié)理級層次的人員數(shù)量比經(jīng)紀(jì)人層次的多得多，能解決大量人口的就業(yè)問題，但也不能因?yàn)槁殬I(yè)素質(zhì)差而損害消費(fèi)者的利益，因此必須切實(shí)提高這部分從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)。建議國務(wù)院規(guī)定各省、自治區(qū)、直轄市舉行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理級資格考試的最遲開始時(shí)間。建議除統(tǒng)一大綱外，材，因?yàn)椴糠质》莶⒉痪邆浣滩木帉懥α?，同時(shí)便于保持全國各地的水平基本一致。

嚴(yán)格執(zhí)行注冊制度，未按規(guī)定辦理注冊手續(xù)的人員不得以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理的名義開展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。再次注冊者，必須提交接受繼續(xù)教育和參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)的證明。政府主管部門或行業(yè)組織應(yīng)向他們提供繼續(xù)教育的機(jī)會(huì)，如舉辦培訓(xùn)班、研討會(huì)、學(xué)術(shù)講座、網(wǎng)絡(luò)在線課程等。要量化繼續(xù)教育條件，建議借鑒發(fā)達(dá)國家的做法，用學(xué)時(shí)數(shù)或參加學(xué)術(shù)活動(dòng)的小時(shí)數(shù)來衡量。協(xié)理級資格注冊的有效期，有的地方規(guī)定為3年，有的為1年，建議2年為宜，因?yàn)閰f(xié)理級人員的職業(yè)變動(dòng)性較大，有效期太長不利于強(qiáng)化管理，太短又會(huì)增加注冊換證的工作量。

3.增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格考試的次數(shù)

為解決持證人數(shù)少和加快房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人才的培養(yǎng)，建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格考試改為每年兩次（即增加一次），分春季考試和秋季考試，具體考試時(shí)間由建設(shè)部、人事部在每年初提前預(yù)公告。建議房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試定為每年2～4次，各省份根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)市場對人才的需求情況靈活調(diào)整考試次數(shù)，具體考試時(shí)間由各省份建設(shè)部門、人事部門在每年初提前預(yù)公告。

4.增加對高校房地產(chǎn)類專業(yè)畢業(yè)生豁免資格考試的規(guī)定

為培養(yǎng)專家型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人才，提高人才培養(yǎng)的效率，建議規(guī)定：對房地產(chǎn)類專業(yè)的畢業(yè)生，如《房地產(chǎn)經(jīng)營與估價(jià)》專業(yè)（專科）、《房地產(chǎn)經(jīng)營管理》專業(yè)（本科）、《工程管理》專業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）、《工商管理》專業(yè)房地產(chǎn)方向（本科）等畢業(yè)生可以不參加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格考試，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)見習(xí)滿一年后即可向管理部門申領(lǐng)協(xié)理級資格證書；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿3年（?？疲┗?年（本科），并能提供接受繼續(xù)教育的證明，可直接向管理部門申請，經(jīng)審核后領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》。

而對各專業(yè)的房地產(chǎn)研究方向的碩士、博士，規(guī)定其在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)見習(xí)滿半年后即可向管理部門申領(lǐng)協(xié)理級資格證書；從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)工作滿1年，即可直接向管理部門申請，領(lǐng)取《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格證書》。

5.明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格終止的情形

法律法規(guī)要明確規(guī)定暫停使用資格證書（即職業(yè)資格的暫時(shí)終止）或吊銷資格證書（即職業(yè)資格的永久終止）的具體情形，以便各監(jiān)管部門依法對違法違規(guī)人員實(shí)施處罰。建議暫停使用資格證書的暫停時(shí)間視情節(jié)輕重可分為三個(gè)月、半年、一年三種情形。

加大對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的監(jiān)管和處罰力度。建議有關(guān)法律法規(guī)增加房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理違法負(fù)有連帶責(zé)任的條款，建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)制度。這樣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理就必須接受來自政府的監(jiān)管和來自所在經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的監(jiān)管，這種分層次的監(jiān)管方式，既保證了政府對市場的有效監(jiān)管，又減少了政府的管理負(fù)擔(dān)。對參與出租、轉(zhuǎn)借職業(yè)資格證書的人員堅(jiān)決給予吊銷資格證書的處罰，并記錄在案。

參考文獻(xiàn):

房地產(chǎn)存在的問題及建議范文第4篇

>> 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析 淺談中國房地產(chǎn)企業(yè)的營銷現(xiàn)狀及未來營銷模式 淺析我國房地產(chǎn)基金的發(fā)展現(xiàn)狀及未來前景 關(guān)于房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及市場監(jiān)管的探討 我國房地產(chǎn)金融市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及存在問題淺析 我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢 縣級城市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題 淺析杭州房地產(chǎn)未來的走勢 房地產(chǎn)企業(yè)的納稅現(xiàn)狀及對策 房地產(chǎn)成本管理的現(xiàn)狀及對策 “國五條”對杭州房地產(chǎn)市場的影響分析及五點(diǎn)建議 淺談中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢 我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢 呼和浩特房地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來趨勢預(yù)測 簡析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢 我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀及應(yīng)對策略分析 淺析珠海市香洲區(qū)房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及發(fā)展前景 簡析我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析及應(yīng)對措施 常見問題解答 當(dāng)前所在位置：

2.杭州商品房市場分析報(bào)告――透明售房市場研究院.

3.2013年杭州土地市場分析報(bào)告――透明售房市場研究院.

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房地產(chǎn)存在的問題及建議范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 成本核算 借款費(fèi)用

近年來房地產(chǎn)行業(yè)備受社會(huì)各界關(guān)注，房產(chǎn)的銷售價(jià)格也不斷上漲，其原因是多方面的，其中最重要的是開發(fā)成本因素，而控制開發(fā)成本的關(guān)鍵問題之一是保證成本核算的準(zhǔn)確度。目前國家房地產(chǎn)的相關(guān)政策法規(guī)都在進(jìn)一步完善之中，對于成本核算對象的選擇、處理借款費(fèi)用的方法，每一家企業(yè)做法都不盡相同，本文將對這兩方面進(jìn)行探討。

一、成本核算過程中存在的問題及建議

（一）實(shí)際操作中存在的問題

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，能否正確確定成本核算對象是保證經(jīng)營成果公允表達(dá)的前提，一般來說，可以根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目所處地段、建設(shè)規(guī)模、開發(fā)周期、建筑規(guī)劃指標(biāo)等具體情況來確定成本核算對象，逐一計(jì)算得出單個(gè)核算對象的成本，與此同時(shí)銷售成本也一起結(jié)轉(zhuǎn)。

一般情況下，以概算或施工圖預(yù)算是否獨(dú)立編制來確定單項(xiàng)開發(fā)項(xiàng)目成本核算對象。但實(shí)際操作中，對比那些建設(shè)規(guī)模大、開發(fā)周期長、多個(gè)功能區(qū)域同時(shí)存在于一個(gè)項(xiàng)目中，這種情況下，會(huì)出現(xiàn)先將項(xiàng)目整體作為成本對象核算，項(xiàng)目完成后再按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配到各個(gè)功能區(qū)域。比如一個(gè)項(xiàng)目中同時(shí)存在著商務(wù)辦公樓、商業(yè)、住宅和公寓等形式，因?yàn)楦饔猛静灰?，購買對象和銷售策略不同，因此在設(shè)計(jì)裝飾上的風(fēng)格也將不同，這樣就會(huì)形成建筑成本差異化。如果只是簡單的將項(xiàng)目整體作為成本核算對象而不單獨(dú)核算各功能區(qū)的成本，將導(dǎo)致各功能成本平攤，不能合理區(qū)分每個(gè)功能區(qū)域的售價(jià)和租金，使得成本和收入不能配比，違背了會(huì)計(jì)上的配比原則。

實(shí)際操作中還可能出現(xiàn)先把各個(gè)功能區(qū)域的成本歸集起來，以此來確定整個(gè)項(xiàng)目的成本核算對象，之后各個(gè)功能區(qū)的成本根據(jù)估計(jì)比例來劃分。這樣使得會(huì)計(jì)核算的工作量加大，同時(shí)也可能出現(xiàn)人為調(diào)節(jié)各功能區(qū)單位成本，因?yàn)楸壤鞘潞蟠_定的，這樣也違背了會(huì)計(jì)信息的可靠性原則。

（二）成本核算問題的改進(jìn)建議

通過多年工作經(jīng)驗(yàn)的累積，筆者覺得，在選擇成本核算時(shí)采取以標(biāo)段為對象的做法是合理可行的。

1、國家規(guī)定了建設(shè)項(xiàng)目投資超過50萬元的，對于施工單位的確定應(yīng)采取相應(yīng)的招投標(biāo)方式，做到公開、公平。一般是以2-6幢確定為一個(gè)標(biāo)段，而這一標(biāo)段的施工單位只有一家。由投標(biāo)單位根據(jù)其設(shè)計(jì)圖紙，確定其工程工作量，編制一個(gè)概預(yù)算。對于標(biāo)段的劃分，應(yīng)盡可能使每一幢成本基本相同或接近，將建筑功能、層高、設(shè)計(jì)相同且靠在一起的房屋劃成一個(gè)標(biāo)段。

2、根據(jù)一塊待開發(fā)的土地項(xiàng)目的規(guī)模大小、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型等，將其劃分為一個(gè)或多個(gè)標(biāo)段。為了反映和歸集成本和費(fèi)用，可以把土地開發(fā)成本、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等項(xiàng)目設(shè)置在各個(gè)標(biāo)段中。

3、按標(biāo)段歸集直接發(fā)生的成本；如果在發(fā)生當(dāng)初即是能夠分清楚的如土地成本、前期工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，那就將其直接在每個(gè)標(biāo)段中歸集；如果發(fā)生當(dāng)初無法分清楚的，那將其以項(xiàng)目所在地來進(jìn)行歸集，成為間接費(fèi)用。

4、間接費(fèi)用可以采取以下方式分?jǐn)?。對于是由一塊單獨(dú)的土地組成，或者開發(fā)建設(shè)是一次性完成的間接費(fèi)用，在完工之時(shí)，先把歸集好的間接費(fèi)用分?jǐn)偟矫恳粋€(gè)標(biāo)段中，分?jǐn)偟臉?biāo)準(zhǔn)是以房屋的建筑面積為依據(jù)，以此來計(jì)算得出每一個(gè)標(biāo)段單位成本。對于不是一次完成的開發(fā)建設(shè)但是能夠分清批次的間接費(fèi)用，可以先將各批次按照一定的標(biāo)準(zhǔn)分配，比如每批次所占用的土地面積、每一批次的建筑面積等進(jìn)行分配，之后再按其建筑面積將每個(gè)批次的間接費(fèi)用分配到各個(gè)標(biāo)段中，以此來就算每個(gè)標(biāo)段的單位成本和總成本。

二、借款費(fèi)用存在的問題及建議

（一）準(zhǔn)則中借款費(fèi)用資本化對象的確定

借款費(fèi)用是企業(yè)為經(jīng)營活動(dòng)需要承擔(dān)的與借入資金相關(guān)的利息費(fèi)用，包括長期、短期借款利息；與債券相關(guān)折價(jià)和溢價(jià)攤銷；安排借款時(shí)發(fā)生的輔助費(fèi)用的攤銷等。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定，“因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價(jià)或溢價(jià)的攤銷和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)當(dāng)予以資本化?！睆囊陨弦?guī)定可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的借款費(fèi)用并未在該準(zhǔn)則范圍中列入，僅限于“為構(gòu)建固定資產(chǎn)而專門借入的款項(xiàng)”。筆者認(rèn)為沒有必要將其他非構(gòu)建固定資產(chǎn)而形成的資本性資產(chǎn)（如房地產(chǎn)開發(fā)等）排除在這一準(zhǔn)則范圍之外， 因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中，土地成本占用企業(yè)大部分資金，加上開發(fā)周期較長、運(yùn)營資本大、存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，如果把借款費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)期損益，那么這樣會(huì)使得開發(fā)成本降低；而將借款費(fèi)用資本化也是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的處理方法。因此，準(zhǔn)則中僅限于“為構(gòu)建固定資產(chǎn)而專門借入的款項(xiàng)”作為借款費(fèi)用資本化的對象有不妥之處。

（二）借款費(fèi)用處理建議

筆者認(rèn)為應(yīng)將房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的借款費(fèi)用資本化。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)商品為特定項(xiàng)目而發(fā)生的借款費(fèi)用，盡管是種理財(cái)行為，但是它的使用對象是特定的，并且其發(fā)生與項(xiàng)目成本間有著必然聯(lián)系，屬于為項(xiàng)目成本出去而發(fā)生的間接費(fèi)用，因此，可以將其作為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成組成部分，列入開發(fā)間接費(fèi)用。這樣，也可以使得歷史成本原則和費(fèi)用配比原則相符合。同時(shí)筆者對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目借款費(fèi)用資本化的起止時(shí)間有以下觀點(diǎn)：