一、我國(guó)房地產(chǎn)法律體系存在的問(wèn)題及可資借鑒之處

（一）我國(guó)目前房地產(chǎn)法律體系存在三大問(wèn)題

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)法律成單行法律法規(guī)有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等，也有散見(jiàn)于《民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》中的若干條款，從總體上看較為零散，尚未形成一個(gè)完整的體系。

1.國(guó)家權(quán)力與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人權(quán)利不匹配

現(xiàn)行房地產(chǎn)管理存在著濃重的行政特色。國(guó)家既是土地所有者，又是社會(huì)管理機(jī)構(gòu)，行政部門制定房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，往往從管理者的角度對(duì)有關(guān)的權(quán)利進(jìn)行規(guī)范，即行政權(quán)力與民事權(quán)利不分，造成國(guó)家權(quán)力超出應(yīng)有限度，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的權(quán)利極度萎縮。

2.房地產(chǎn)立法內(nèi)容不全面

一、國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的情況

縱觀世界，為了保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，各國(guó)都制定了宏觀調(diào)控政策：日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天也是經(jīng)過(guò)幾輪發(fā)展和調(diào)整后逐漸形成的：為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫推出了三大符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的改革

措施：一是通過(guò)增加國(guó)債來(lái)投入建設(shè)代價(jià)昂貴的公共配套項(xiàng)目，恢復(fù)房地產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)部門的活力和提高房地產(chǎn)的附加價(jià)值；二是放寬限制，刺激經(jīng)濟(jì)；三是政府調(diào)整了建筑標(biāo)準(zhǔn)以便于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)

發(fā)。美國(guó)為防止和解決經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和房地產(chǎn)升溫的主要方法是對(duì)美元再行加息，進(jìn)行金融創(chuàng)新和進(jìn)一步放寬限制。然而2008年隨著次貸危機(jī)的爆發(fā)，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)受到了重創(chuàng)。俄羅斯在進(jìn)入21世紀(jì)后，

國(guó)家杜馬通過(guò)了該國(guó)新的《房地產(chǎn)法》。這項(xiàng)法律規(guī)定，從當(dāng)年4月1日起俄羅斯所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開(kāi)發(fā)商只有在獲得土地所有權(quán)和建筑許可權(quán)，并持有經(jīng)批

準(zhǔn)的房屋建設(shè)方案后，才可與消費(fèi)者簽定房屋銷售合同。

2012年，市房地產(chǎn)局工會(huì)在市房地產(chǎn)局黨委和市建委、市總工會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，堅(jiān)持以鄧小平理論和“三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，緊緊圍繞年初制定的工作目標(biāo)，切實(shí)履行工會(huì)職能，較好地完成了各項(xiàng)工作目標(biāo)，現(xiàn)將2012年主要工作總結(jié)如下：

一、搭建學(xué)習(xí)平臺(tái)，提高廣大職工整體素質(zhì)

學(xué)習(xí)是解放思想的先導(dǎo)，是搞好工會(huì)工作的前提，也是與時(shí)俱進(jìn)的內(nèi)在要求。2012年度，市房地產(chǎn)局工會(huì)，根據(jù)市房地產(chǎn)局黨委的統(tǒng)一部署，積極配合局黨委在全局開(kāi)展各項(xiàng)理論學(xué)習(xí)活動(dòng)。并以開(kāi)展“創(chuàng)建學(xué)習(xí)型組織，爭(zhēng)做學(xué)習(xí)型職工”活動(dòng)為主要內(nèi)容，先后組織學(xué)習(xí)黨的十七大、十七屆三中全會(huì)、中央和省經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，廣泛宣傳新《工會(huì)法》、《勞動(dòng)法》、《勞動(dòng)合同法》，適時(shí)開(kāi)展了“五五”普法知識(shí)競(jìng)賽，從而引導(dǎo)廣大干部職工自覺(jué)學(xué)法、懂法、守法、用法，依法規(guī)范自己的行為和運(yùn)用法律武器保護(hù)自身合法權(quán)益。同時(shí)，局工會(huì)充分發(fā)揮工會(huì)的組織優(yōu)勢(shì)和陣地優(yōu)勢(shì)，利用不同宣傳形式，創(chuàng)造良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，不斷加強(qiáng)基層學(xué)習(xí)型組織的推動(dòng)力，提升工會(huì)工作的整體水平。通過(guò)學(xué)習(xí)，全面提升了廣大干部職工的整體素質(zhì)，使廣大干部職工明確肩負(fù)的使命和責(zé)任，進(jìn)一步發(fā)揮工會(huì)的橋梁和紐帶作用，更好地為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展服務(wù)。全年共收到各基層工會(huì)撰寫科學(xué)發(fā)展觀、工會(huì)維權(quán)等學(xué)習(xí)體會(huì)文章和論文14篇。

二、深化民主管理，發(fā)揮工會(huì)組織職能作用

1．扎實(shí)抓好事務(wù)公開(kāi)工作。局工會(huì)積極發(fā)揮工會(huì)的監(jiān)督作用，認(rèn)真落實(shí)事務(wù)公開(kāi)，加強(qiáng)民主監(jiān)督管理，指導(dǎo)局屬各單位開(kāi)展事務(wù)公開(kāi)工作。要求局屬各單位堅(jiān)持“政務(wù)公開(kāi)”制，及時(shí)向職工公開(kāi)黨建、財(cái)務(wù)、職評(píng)、評(píng)先、考核、培訓(xùn)等情況，并設(shè)立意見(jiàn)箱。如產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)處在干部選拔、職稱評(píng)聘、評(píng)先評(píng)優(yōu)、重大事項(xiàng)決策、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、職工福利等方面都以處務(wù)會(huì)、事務(wù)公開(kāi)欄等不同形式及時(shí)公開(kāi)，接受廣大干部職工的監(jiān)督，受到廣大干部職工的好評(píng)。

2.認(rèn)真開(kāi)展民主評(píng)議工作。民主測(cè)評(píng)是密切干群、黨群關(guān)系，深化民主管理的有效形式和重要措施。年初產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)管理處、市住房制度改革辦公室在開(kāi)展民主評(píng)議領(lǐng)導(dǎo)干部工作過(guò)程中，做的扎實(shí)深入，一是內(nèi)容全面，以領(lǐng)導(dǎo)干部的工作實(shí)績(jī)和廉潔自律為重點(diǎn)，涵蓋德、能、勤、績(jī)、廉五個(gè)方面。二是覆蓋面廣，所有副科級(jí)以上的中層領(lǐng)導(dǎo)干部都必須接受職工的評(píng)議，整個(gè)評(píng)議程序規(guī)范，精心組織，深受職工的好評(píng)。

論文關(guān)鍵詞：委托理論；尋租理論：道德風(fēng)險(xiǎn)；逆向選擇：經(jīng)濟(jì)適用房

論文提要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁榮，房?jī)r(jià)居高不下是城鎮(zhèn)居民目前最為關(guān)注的問(wèn)題，在這樣的條件下，如何解決低收入人群的住房問(wèn)題，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)該發(fā)揮的作用，值得深入思考，本文希望從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，分析經(jīng)濟(jì)適用房在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中存在的問(wèn)題，并提出相應(yīng)的解決辦法，為經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供更多的建議，

一、經(jīng)濟(jì)適用房的產(chǎn)生和發(fā)展

1998年國(guó)務(wù)院在《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)》文件中第一次提出了經(jīng)濟(jì)適用房的概念。這份文件同時(shí)明確提出：要建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用房為主體的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系，對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策，即高收入者購(gòu)買或租賃市場(chǎng)價(jià)格商品住房，中低收入者購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，最低收入者租用政府單位提供的廉租住房。經(jīng)濟(jì)適用房由地方政府統(tǒng)一組織建設(shè)，面向中低收入家庭，以解決中低收入家庭住房困難為目的，是一種由政府提供了相關(guān)優(yōu)惠政策的、只獲取微利的普通商品住房。

經(jīng)濟(jì)適用房作為我國(guó)住房供應(yīng)新體系的重要組成部分，主要是通過(guò)某種政策傾斜來(lái)擴(kuò)大住房供給，以解決中低收入家庭住房問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)適用住房的作用主要應(yīng)體現(xiàn)在：解決部分中低收入家庭的住房問(wèn)題；優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)：平抑商品房?jī)r(jià)格的不合理上漲；促進(jìn)居民住房消費(fèi)i緩解城市舊城改造和房屋拆遷矛盾；促進(jìn)城郊結(jié)合部等特殊區(qū)域的發(fā)展。

但是，在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以及銷售的實(shí)際操作過(guò)程中，它的作用并沒(méi)有得到充分發(fā)揮，更重要的是，它并沒(méi)有真正滿足老百姓的愿望和要求。目前的現(xiàn)狀是，經(jīng)濟(jì)適用房并沒(méi)有很好地體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和適用的特點(diǎn)，和普通商品房沒(méi)有太大的區(qū)別：且真正需要經(jīng)濟(jì)適用房的低收入人群并沒(méi)有享受到經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)給予他們的福利。

一、問(wèn)題概說(shuō)

合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強(qiáng)制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無(wú)效合同不產(chǎn)生法律效力?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》（以下簡(jiǎn)稱《合同法》）第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效?！薄睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共利益。”這是《民法通則》規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。判定一個(gè)合同是否具有法律效力，應(yīng)主要依據(jù)上述《民法通則》所規(guī)定的條件，當(dāng)事人簽訂合同時(shí)同時(shí)具備上述條件，便確認(rèn)合同有效。

房屋買賣合同，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價(jià)金的合同。其中負(fù)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱為房屋出賣人，負(fù)給付價(jià)金義務(wù)的他方當(dāng)事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受《城市房地產(chǎn)治理法》、《土地治理法》等的規(guī)范和治理。《城市房地產(chǎn)治理法》第五十九條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度?！钡诹畻l第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)治理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地治理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地治理部門核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)?！贝颂幍摹皯?yīng)當(dāng)”應(yīng)理解為強(qiáng)制性規(guī)范，說(shuō)明房地產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為成立要件。

實(shí)踐中房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、面積、原承租戶的利益等多種問(wèn)題，但都離不開(kāi)買賣合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無(wú)效合同呢？歸納起來(lái)，主要有以下幾種：

1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無(wú)效。

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。假如出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無(wú)效。