【摘要】房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)不僅關(guān)系到商業(yè)銀行利益，也影響我國金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，它的運(yùn)作過程存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。文章主要從抵押權(quán)人、抵押評(píng)估和抵押登記等方面分析了房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并給出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范建議，如完善相關(guān)評(píng)估體系和保險(xiǎn)機(jī)制、對(duì)抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率、完善風(fēng)險(xiǎn)防范制度等。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款貸款額度風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財(cái)產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價(jià)或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過程中處于主動(dòng)地位，但是存在許多風(fēng)險(xiǎn)。

日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機(jī)會(huì)。《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進(jìn)行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動(dòng)。①

抵押權(quán)人操作風(fēng)險(xiǎn)是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過多以防范風(fēng)險(xiǎn)；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會(huì)提高銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場(chǎng)價(jià)值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權(quán)人專業(yè)知識(shí)不夠，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項(xiàng)以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對(duì)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實(shí)上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時(shí)抵押物的價(jià)值。比如，銀行一般按市場(chǎng)價(jià)格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計(jì)算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價(jià)值往往與市場(chǎng)價(jià)值存在較大差距，人們通過高估抵押物評(píng)估價(jià)值進(jìn)行抵押，即使評(píng)估價(jià)值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價(jià)值，而是市場(chǎng)價(jià)值；其次在確定抵押率時(shí)，未從評(píng)估價(jià)值中扣除如訴訟費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)、處置費(fèi)等實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對(duì)抵押物價(jià)值是一筆不小的開銷。

摘要：我國房地產(chǎn)企業(yè)若要在激烈的市場(chǎng)中謀求跨越式發(fā)展，就應(yīng)尤其注意財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范和控制。目前，我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制中存在著一些問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)構(gòu)建健全的財(cái)務(wù)管理體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控工作，才能更好地防范財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。本文主要分析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，并著重探討了財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)防范與控制的有效策略，旨在為推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展建言。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；風(fēng)險(xiǎn)防范

引言

隨著人們物質(zhì)水平的日益提高和大幅改善，對(duì)房屋建筑的需求也在不斷增加，所以房地產(chǎn)行業(yè)也得到了蓬勃的發(fā)展。但在發(fā)展的同時(shí)，也面臨著較多的財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)需采取一系列措施去規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，財(cái)務(wù)管理也漸漸成為一項(xiàng)很重要的工作。目前，受國家政策調(diào)控房價(jià)、取消預(yù)售制等各種外界因素影響，房地產(chǎn)企業(yè)如何對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范與控制，成為亟待處理的問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

房地產(chǎn)企業(yè)因其自身為資金密集型企業(yè)，財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)尤其重要，主要包括以下幾個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)包括借入資金和所有者投資的籌資風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)比其他一般企業(yè)投資建設(shè)所需的資金更多，而且房產(chǎn)價(jià)值高、回收期長，這就造成大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的啟動(dòng)資金多半依靠向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的借入資金或者其他所有者投資的籌資?；I資風(fēng)險(xiǎn)主要包括房地產(chǎn)企業(yè)是否能按時(shí)還本付息或者向其他所有者投資支付的收益不確定性。第二，我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)選擇僅僅將資產(chǎn)配置到房地產(chǎn)行業(yè)中，涉足不熟悉的行業(yè)就很容易出現(xiàn)投資回報(bào)率無法達(dá)到預(yù)期的投資風(fēng)險(xiǎn)，這容易影響房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流、盈利能力、償債能力，對(duì)企業(yè)造成無法挽回的損失。第三，在房產(chǎn)出售后，由房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金再轉(zhuǎn)化為貨幣資金，需要經(jīng)歷較長的時(shí)間，轉(zhuǎn)化時(shí)間和金額存在不確定，這就造成了資金回收風(fēng)險(xiǎn)。第四，來源于對(duì)收益確認(rèn)時(shí)和對(duì)投資者分配收益形式、時(shí)間、金額把握不清的收益分配風(fēng)險(xiǎn)。收益分配風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)收到利潤成果后，對(duì)其進(jìn)行收益利潤分配，如果投資者對(duì)于收益分配方式不當(dāng)，很容易影響投資者的積極性，對(duì)未來房地產(chǎn)企業(yè)籌資也會(huì)產(chǎn)生影響。

內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)防范方面作一些思考，具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。以期在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面能引以借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)信貸防范

金融業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的行業(yè)，通過它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高生活，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問題

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資過程中，政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價(jià)收入比約為三比一至六比一，而我國這個(gè)比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個(gè)別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個(gè)家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過程就會(huì)大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時(shí)間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國家有關(guān)部門就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)防范方面作一些思考，具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。以期在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面能引以借鑒。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)信貸防范

金融業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的行業(yè)，通過它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國國民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高生活，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國當(dāng)前十分重要的任務(wù)。

房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問題

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資過程中，政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國際上房價(jià)收入比約為三比一至六比一，而我國這個(gè)比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個(gè)別城市有的甚至更高。這意味著，我國城市一個(gè)家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過程就會(huì)大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，這無異于縮短了銷售時(shí)間加快了資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤。

摘要：近些年，隨著我國房地產(chǎn)公司的急速增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模變得越來越規(guī)范，但一些房地產(chǎn)公司的經(jīng)營狀況和以前相比卻越來越不容樂觀，甚至有的公司出現(xiàn)了虧損并有更嚴(yán)重的趨勢(shì)。在這樣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，為了能良好地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營效益，及時(shí)地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如遇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，公司的管理者能夠?qū)嵤┣‘?dāng)?shù)挠行Т胧﹣肀荛_，我認(rèn)為完全有必要對(duì)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析防范，來供其進(jìn)行參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范

1前言

近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)頭如日中天，但由于我國房地產(chǎn)起步較晚，我國對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的研究仍然有些欠缺。存在企業(yè)普遍對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不夠關(guān)注，認(rèn)識(shí)不足，并且現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警及防范措施不夠嚴(yán)密等缺點(diǎn)，仍需要對(duì)這一行業(yè)深入分析。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)中所有風(fēng)險(xiǎn)的綜合，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說是不可避免的，它存在于企業(yè)的融資、投資、收益分配等一系列的經(jīng)營過程中。如果企業(yè)沒有對(duì)其引起足夠的重視，可能使企業(yè)遭受到嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)積極面對(duì)可能存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，不容忽視。

2房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)概述

一直以來，理論界對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的定義存在許多不同的觀點(diǎn)。目前看來，較普遍的定義是分為狹義和廣義兩種。狹義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于負(fù)債而導(dǎo)致企業(yè)引起的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也可以說是籌資風(fēng)險(xiǎn)，主要是指企業(yè)沒有能力償還到期債務(wù)的可能性。而廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的整個(gè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)過程中存在難以預(yù)料和控制的因素，使得企業(yè)最終所獲得的財(cái)務(wù)成果與預(yù)期存在著較大的偏差，導(dǎo)致企業(yè)遭受經(jīng)濟(jì)上的虧損。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可能存在于企業(yè)籌資、投資及營運(yùn)等各個(gè)關(guān)節(jié)。房地產(chǎn)與其他的企業(yè)不同，它具有開發(fā)周期長、初始投資大、資金回收緩慢等特點(diǎn)的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，根據(jù)以上概念，綜合而言，廣義的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該更適用于房地產(chǎn)企業(yè)。