土地收支管理
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土地收支管理范文第1篇
市直實現(xiàn)的土地出讓收入全額繳入市級金庫，納入地方基金預算管理，支出通過地方基金預算從土地出讓收入中予以安排，實行“收支兩條線”管理。
二、土地出讓收支實行預算管理
編制土地出讓收支預算時，應嚴格遵循“以收定支、收支平衡”的原則。在預算編制過程中，按照下列程序辦理：
國土部門在每年11月上旬，根據(jù)土地供應計劃編制下一年度土地出讓收入預算和部分支出預算。內(nèi)容包括：當年土地出讓總收入，征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出（道路、水電、場地平整）、補助被征地農(nóng)民支出、土地出讓業(yè)務費以及上繳新增建設用地有償使用費等支出。在編制土地出讓收支預算時，土地出讓收入預算應與年度建設用地計劃相銜接，實施新增建設用地計劃應與土地出讓支出預算相銜接。
財政部門根據(jù)國土部門提供的土地出讓收入預算和部分支出預算的建議，編制土地出讓收支預算草案，土地出讓收支預算草案經(jīng)市政府審定后向市人大報告。
三、規(guī)范土地出讓金分期繳納行為
在辦理招商引資項目的大宗土地出讓時，先簽定意向性合同，國土部門實行分宗地掛牌，分宗地清算、辦證。
土地掛牌出讓首次繳納比例不得低于土地出讓總價款的50%。征地單位不能一次繳清土地出讓總價款，在一年內(nèi)繳清的，由征地單位提出申請，國土部門審核后送財政部門審定；因特殊情況需要兩年繳清的，由征地單位提出申請，國土部門、財政部門審核后，報市政府批準。
四、規(guī)范基金提取比例
（一）土地收益基金（儲備基金）按收入總額扣除土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補助費、土地開發(fā)費后余額的10%計提。
（二）農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金屬工業(yè)、城建招商項目的出讓用地按上繳省部分計提；其他出讓用地按文件規(guī)定計提。
（三）廉租住房保障資金按土地出讓凈收益的10%計提。
五、規(guī)范土地收入繳庫及代收款的退付程序
（一）總價款中屬代收代付的往來款項，由國土部門提供宗地清算單，財政部門審核后在非稅收入?yún)R繳結算戶直接辦理退付手續(xù)（包括代收的稅款、部門的規(guī)費、房地產(chǎn)轉讓價款等）。
（二）總價款扣除代收款后的土地出讓收入繳金庫。
（三）工業(yè)、城建招商項目大宗土地掛牌出讓后所繳納的保證金，因工程建設的需要，在宗地未清算前需繳庫預列支出的，按下列程序辦理：
1、預清算。由國土部門先按掛牌出讓條件進行預清算，財政部門審核后，屬土地出讓收入的繳金庫；
2、清算。出讓總價款繳清后，國土部門辦理宗地土地清算，財政部門負責按清算單將土地收入全額繳入金庫，并開具土地出讓金專用票據(jù)；
3、辦證。用地單位憑出讓金專用票據(jù)（辦證聯(lián)）、土地出讓收入清算單到國土部門辦理土地使用證。
六、規(guī)范儲備土地收儲及出讓納稅行為
儲備土地收儲和出讓納稅，按國家稅務總局《關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函［］277號）和《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［］21號）規(guī)定，經(jīng)稅務部門審核后，免予征收土地增值稅、營業(yè)稅。
七、建立健全建設用地監(jiān)管核查制度
為防止土地資產(chǎn)流失，成立建設用地批后監(jiān)管小組，監(jiān)管小組由市國土資源局牽頭，市財政、住建、規(guī)劃、房產(chǎn)部門參加。監(jiān)管內(nèi)容主要是對占地面積、容積率、綠地率以及出讓金的繳納情況等進行復核，補征清欠。
（一）實行聯(lián)合檢查制度。對已形成的土地出讓金欠繳行為，由上述五部門聯(lián)合開展清理檢查，責任單位催收入庫。
（二）實行建設項目巡查制度。國土部門要加強對土地出讓合同履約和劃撥決定書執(zhí)行情況的巡查，并將巡查中發(fā)現(xiàn)違反合同約定和決定書規(guī)定的事項，及時向相關部門進行通報。
規(guī)劃部門在辦理已出讓建設用地的規(guī)劃調(diào)整時，要事先通報國土部門，并督促用地者足額補繳出讓金，憑財政部門開具的土地出讓金專用票據(jù)辦理規(guī)劃許可。
市住建、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門根據(jù)各自職責，對用地者擅自改變建設項目性質(zhì)、規(guī)模以及規(guī)劃設計條件和方案等行為，依法進行查處和糾正。
（三）實行建設項目竣工用地復核驗收制度。市國土、規(guī)劃、住建、房產(chǎn)、財政等部門要按照各自職責，開展以土地出讓合同履行情況為主要內(nèi)容的項目用地復核驗收工作。國土、財政部門負責對項目用地面積、用途以及出讓金收繳等履約情況進行復核；住建、房產(chǎn)等部門負責對項目性質(zhì)、政策執(zhí)行情況、單位土地面積投資額度等指標進行復核；規(guī)劃部門負責對項目規(guī)劃控制指標，包括用地性質(zhì)、建筑面積、建筑占地面積、容積率、建筑密度、綠地率等指標進行復核。
土地收支管理范文第2篇
【關鍵詞】經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 土地收支管理體制 問題建議
鶴壁經(jīng)濟開發(fā)區(qū)始建于1992年，經(jīng)過15年的開發(fā)建設，一座規(guī)劃合理、功能完善、環(huán)境優(yōu)美、產(chǎn)業(yè)先進的現(xiàn)代化城市初具規(guī)模，已經(jīng)發(fā)展成為全市的新市區(qū)，新的政治、經(jīng)濟、文化中心和對外開放窗口。建區(qū)以來累計完成城市基礎設施建設資金投入20多億元，其中大部分資金來源于開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)國有土地出讓收入。因此，管理好、利用好開發(fā)區(qū)國有土地出讓收入具有重要的現(xiàn)實意義。為進一步理順開發(fā)區(qū)土地收支管理體制，加快新市區(qū)建設步伐，本文就從開發(fā)區(qū)土地收支管理體制的演進過程入手，分析當前體制運行的困難和問題，并提出建議。
一、開發(fā)區(qū)土地收支管理體制演進過程
從1992年至今，開發(fā)區(qū)土地收支管理體制大體經(jīng)歷了兩個階段，每個階段都有著鮮明的特點。
第一階段：1992年11月-2003年6月，實行自行出讓土地、自行組織收入、自行安排支出的“封閉式”運行管理體制。
開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的國有土地由開發(fā)區(qū)負責征用、決定土地價格、組織土地出讓收入，支出自行安排。期間，共出讓國有土地使用權416宗、11796畝，實現(xiàn)土地出讓入6.2億元，既確保了開發(fā)區(qū)城市建設用地供給，又籌集了大量的城市建設資金。至2003年底，城市框架達到16平方公里，建成區(qū)面積13平方公里，建成城市道路35條（段）40余公里，完成供排水工程7萬多米，建成2個集中供熱站，供熱面積達128萬平方米，建成日供水能力10萬噸的自來水廠，建成區(qū)綠化覆蓋率達到39％，城市功能基本完備。
這一階段的特點：一是土地出讓價格較低。2000年以前，畝均出讓價格在3萬元－5萬元之間，2000年－2003年才逐步提高到8－11 萬元之間。二是欠付農(nóng)民征地補償款較多。由于建區(qū)初期土地出讓價格低，基礎設施建設資金需求量大，為保證基礎設施建設進度，將應部分賠付農(nóng)民的征地資金用于城市基礎設施建設，造成大量欠付農(nóng)民征地補償。據(jù)統(tǒng)計，在開發(fā)區(qū)管理土地收支期間共欠付農(nóng)民征地補償款1.1億元。三是用地單位欠繳土地出讓金現(xiàn)象普遍。由于當時的特殊政策（如用地單位繳納土地出讓收入的60％即可辦理土地證，行政事業(yè)單位搬遷辦公用地可以先建設后補繳等），造成部分用地單位長期欠繳土地出讓金，截至目前還有43個單位7000余萬元土地出讓金未繳納。四是土地收支管理不規(guī)范，存在以路換地、用地單位自行進行征地補償、隨意減免地價和土地出讓金、供地手續(xù)不全等現(xiàn)象。
2、第二階段：2003年7月至今，實行市級統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一儲備、統(tǒng)一出讓，統(tǒng)一核算、統(tǒng)一管理的“五統(tǒng)一”運行管理體制。
2003年7月，市政府順應國家對開發(fā)區(qū)土地管理政策的調(diào)整，對開發(fā)區(qū)土地使用權出讓體制進行改革，成立鶴壁市土地收購儲備中心，由其負責城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)國有土地的收購儲備工作。開發(fā)區(qū)土地全部改由市級收購儲備，土地使用權由市政府以招拍掛方式統(tǒng)一出讓，土地出讓收入全部繳入市財政，征地補償費用和基礎設施建設資金市級統(tǒng)一籌集安排。開發(fā)區(qū)負責具體的土地征用補償和組織實施城市基礎設施建設工作。期間，共出讓開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)國有土地使用權105宗、4818畝，實現(xiàn)土地出讓入9.2億元。城市框架已拉大到38平方公里，建成區(qū)面積達到22平方公里，人口10萬人，城市功能更加完備。
這一階段的特點：一是土地出讓價格和土地增值收益大幅度提升，這4年的收入為第一階段11年收入的1.5倍。開發(fā)區(qū)土地統(tǒng)一由市級管理后，市政府對開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的用地價格進行了明確和細化，劃分了四類地段和八類用地類型，制定出16種基準地價并定期進行調(diào)整，凡低于基準地價的土地不允許出讓，堵住了低價出讓土地的口子。截至2007年底開發(fā)區(qū)平均地價已提升至45萬元/畝，其中個別商業(yè)用地出讓價格已達到83萬元/畝，極大的提升了土地價值。二是土地收支管理逐步規(guī)范。2004年，市財政設立土地核算專戶，將所有土地出讓收入全部繳入土地專戶，通過專戶核算土地成本后，凈收益入庫用于城市基礎設施建設和城市公益事業(yè)支出。2007年，按照國務院要求，將土地出讓收入全額繳入國庫，支出均通過財政預算安排，城市基礎設施建設全部實行招投標，項目管理更加透明，收支管理更為嚴格、規(guī)范。三是收入征繳率明顯提高。采取不繳清土地出讓金不予辦理土地證，未按合同規(guī)定按期繳款按日加收滯納金等措施，提高征繳率，2004年－2007年出讓的105宗土地中，僅有3宗土地未按合同規(guī)定時限全額繳清土地出讓金，征繳率達到97％。四是及時兌現(xiàn)對農(nóng)民的征地補償資金，杜絕了欠付農(nóng)民補償款現(xiàn)象。土地收支管理權限上收市級之后，市財政在管理上先撥付征地補償資金，剩余資金再用于基礎設施建設和歸還債務，從根本上杜絕了欠付農(nóng)民補償款現(xiàn)象，保證了失地農(nóng)民的利益。近幾年，市財政逐年安排，開發(fā)區(qū)也通過各種渠道收回以前年度用地單位欠繳土地出讓金，積極兌付農(nóng)民補償款。至2007年底，欠付農(nóng)民征地補償款已由2003年度以前的1.1億元銳減成1450萬元。
二、開發(fā)區(qū)現(xiàn)行土地收支管理體制存在的困難和問題
近年來開發(fā)區(qū)土地收支管理不斷加強和規(guī)范，但同時也存在著一些困難和問題。主要表現(xiàn)在以下五個方面：
1、在開發(fā)區(qū)城市基礎設施建設與籌資方面，責權不統(tǒng)一。開發(fā)區(qū)土地出讓收入全部繳入市級后，基礎設施建設資金完全靠市級投入，完全沒有籌資壓力。由于責權不統(tǒng)一，開發(fā)區(qū)一有事就找市政府，其預算內(nèi)財力則集中用于該區(qū)行政運轉和部分城市維護支出，致使該區(qū)行政正常運轉支出水平較高，2006年在職機關人員公用支出水平為市級的4.2倍，未能形成市、區(qū)共建的合力。這種權責分離的體制，不能很好地調(diào)動開發(fā)區(qū)籌集資金的積極性，城市基礎設施建設全部躺到市政府身上，給市政府帶來了沉重負擔，同時也不利于開發(fā)區(qū)的健康持續(xù)快速發(fā)展。
2、債務包袱重，償債壓力大。開發(fā)區(qū)成立以來建設步伐較快，僅靠土地出讓收入遠遠不能滿足基礎設施建設需要。在封閉運行時期，開發(fā)區(qū)采取拖欠建設工程款、欠付征地補償款和借貸債務等方式進行建設，形成了大量債務包袱。至2007年底，開發(fā)區(qū)直接債務（不含市財政借貸款項）達到2.44億元。開發(fā)區(qū)土地收支劃歸市財政后，市財政為保證滿足城市基礎設施建設資金需要，除用土地出讓收入安排建設支出外，還通過貸款、借款等方式多渠道籌集資金。至2007年底，市財政用于開發(fā)區(qū)城市基礎設施建設的債務規(guī)模達到2.72億元。兩項合計，開發(fā)區(qū)城市基礎設施建設直接、間接債務達到5.16萬元，為2007年市級土地凈收益的5倍。這些債務，均需用以后年度土地出讓收入逐步償還，市政府償債壓力大。
3、開發(fā)區(qū)土地出讓收入增長空間有限，城市基礎設施建設資金缺口大。隨著國家進一步加強對土地的宏觀調(diào)控，更加嚴格地控制各地農(nóng)用地轉國有建設用地指標，土地出讓規(guī)模將會長期穩(wěn)定或逐年減少，土地出收入也不會有大幅度增加。從近幾年的土地出讓凈收益看，每年約在8000萬元左右，從2007年開始各項城市基礎設施建設貸款進入還本高峰期，每年至少需安排還本付息資金3000萬元以上，用于安排城市基礎設施建設的資金非常有限，遠遠不能滿足鶴壁市城市總體規(guī)劃確定的城市基礎設施建設規(guī)模需求。按照鶴壁市城市總體規(guī)劃，到2020年開發(fā)區(qū)建成區(qū)面積將達到38平方公里，目前正在修訂的鶴壁市城市總體規(guī)劃預計到2020開發(fā)區(qū)建成區(qū)面積將達到50平方
公里，按此測算每年約需投入城市基礎設施建設資金2－5億元。
4、市土地儲備中心資金被大量擠占，周轉困難。市土地儲備中心成立后，不僅是作為土地儲備機構存在，實際上也是開發(fā)區(qū)的一個融資平臺。至2007年底，土地儲備中心貸款1.5億元，其中用于開發(fā)區(qū)基礎設施建設及道路綠化公益設施等征地資金就達到1.16億元。由于2007年金融系統(tǒng)收緊銀根，致使該中心有4000萬元貸款歸還后當年不再放貸，還有4000萬元收回再貸后質(zhì)押銀行不允許動用。該中心為保障信譽，只有占用用地單位繳納的土地款來歸還貸款，造成財政收入不能按期繳入國庫，直接影響了資金的安排使用。開發(fā)區(qū)長期占壓巨額資金，既造成了市土地儲備中心資金周轉困難，也影響了土地儲備工作的正常進行。2006年下半年以來，該中心沒有增加土地儲備，失去了土地儲備的意義。
5、開發(fā)區(qū)土地支出隨意性較強，預算約束力差。年初預算用土地出讓收入安排城市基礎設施建設支出時，盡管也編制到項目，但該區(qū)年度執(zhí)行中項目變化頻繁，年初預算等于只控制了資金總量，而無法控制項目，不利于加強管理和監(jiān)督。
三、理順開發(fā)區(qū)土地收支管理體制，加強開發(fā)區(qū)土地收支管理的建議
1、確定開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)土地出讓收入市、區(qū)分享比例，統(tǒng)一責權。將開發(fā)區(qū)基礎設施建設事權下劃開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)承擔城市基礎設施建設和償還開發(fā)區(qū)直接債務支出，市級仍舊承擔供熱、污水、垃圾處理等公益事業(yè)的建設、運轉支出及市級直接借貸用于開發(fā)區(qū)城市基礎設施建設的債務支出。根據(jù)我市城市總體規(guī)劃確定的城市建設規(guī)模、以前年度債務規(guī)模、城市公益事業(yè)投資需求等因素，確定開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)土地出讓凈收益市與開發(fā)區(qū)分享比例，對一些關系開發(fā)區(qū)和地方經(jīng)濟社會發(fā)展的重大或特殊城市基礎設施建設項目，可采取一事一議的辦法，由市政府與開發(fā)區(qū)管委會協(xié)商確定。通過明確市與開發(fā)區(qū)收支范圍和支出責任，促進開發(fā)區(qū)財權與支出責任的統(tǒng)一。
2、統(tǒng)籌兼顧城市基礎設施建設和債務償還。編制土地資金支出預算時，一方面，要制定償債計劃，逐年消化債務；另一方面，要根據(jù)財力情況和籌集資金規(guī)模確定年度城市基礎設施建設計劃，量力而行，不盲目擴大城市基礎設施建設規(guī)模，避免老賬未清，又欠新賬。
土地收支管理范文第3篇
筆者從土地增值稅的征收特點、計算方法出發(fā)，對企業(yè)計算土地增值稅扣除項目金額和稅收優(yōu)惠政策等事項進行分析，提出以下幾項管理辦法和籌劃方案。
一、計稅扣除項目金額籌劃管理法
1. 根據(jù)稅務機關的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權所支付的金額、支付工程施工方的成本、費用及轉讓房地產(chǎn)所發(fā)生的有關營業(yè)附加稅金等，都必須取得合法有效憑證；對開土地增值稅清算時不能提供合法有效憑證的，稅法規(guī)定是不給予扣除的，因此要求財務人員在日常工作中做好相關資料的收集和管理工作。
（1）土地征用及拆遷補償費的扣稅資料管理。企業(yè)征用土地應取得主管部門的土地規(guī)費專用收據(jù)，拆遷房產(chǎn)的，對于支付補償金給個人而無法取得票據(jù)的，對方應當提供稅務部門開取的非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等，只有做好成本資料管理工作才能順利的清算。
（2）前期工程費的扣稅資料管理。前期工程費指水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究等項目發(fā)生的費用。企業(yè)只有取得相應的服務業(yè)專票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等才可稅前扣除，因此應管理好相關的財務票據(jù)資料。
（3）建筑安裝工程費的扣稅資料管理。建安工程費主要包括建筑承包商或開發(fā)商在開發(fā)項目工程過程中所發(fā)生的建筑工程費和項目安裝費用等。只有取得建筑安裝發(fā)票、相關的服務業(yè)發(fā)票等財務資料才可列入成本。
（4）基礎設施建設費的扣稅資料管理。基礎設施費主要包括道路、供水、供電、供氣、排污、園林綠化等費用。企業(yè)應取得行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等才可列支成本。
（5）公共配套設施費的扣稅資料管理。公共配套設施費主要指安裝電動門、智能化系統(tǒng)、信報箱等所支付的費用，企業(yè)應當要求施工方提供工商業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。只有相關的工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表等票據(jù)資料合法齊全才能列入成本。
2. 對于比較大的房產(chǎn)項目，如某地產(chǎn)商在某樓盤里有開發(fā)普通標準住宅、非普通標準住宅、豪華別墅和商鋪等不同類型產(chǎn)品，這些項目有些是分期開發(fā)的，有些是同時開發(fā)的。對于這項樓盤的清算，我國稅法規(guī)定應按照各受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。實務中成本分攤法有占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等，各種計算分攤方法對企業(yè)土地增值稅的稅額會產(chǎn)生很大的差異，管理人員應管理和籌劃好分攤方法，不同的計算方法對企業(yè)利潤的影響差異巨大。
3. 隨著房產(chǎn)市場的激烈競爭，各個開發(fā)商為提升樓盤品質(zhì)會推出會所、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院等公共配套設施，如果這些項目完工后免費移送給政府等部門用于社會公共事業(yè)，那么發(fā)生的相關成本、費用可以在計算土地增值稅時做為成本扣除；此外對于樓盤里的停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、郵電通訊等項目，如果能提供資料證明產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，則相關的成本費用可以在計算土地增值稅時稅前扣除。
因此企業(yè)在日常工作中應管理好不可售面積的證明資料，如開發(fā)企業(yè)書面報告、無償移交相關部門的《移交文書》、配套設施的建筑面積歸全體業(yè)主所有的確認資料；如果無法提供這些資料，則相關費用不可扣除。
4. 人防車位面積銷售方式、可售面積等管理及籌劃。人防車位的不同銷售方式對土地增值稅的計算結果影響很大的。企業(yè)可轉變銷售方式，采取一次性車位轉讓使用權合同，或者是簽訂國稅租賃合同，租期為20年，20年使用權贈送等方式。這兩種銷售方式對土地增值稅的影響巨大，因此有必要對其銷售方式進行籌劃。此外人防車位是如果是不可售的，其成本可以做稅前扣除，這要求管理人員收集好人防車位是否屬于移交全體業(yè)主或者移交人防部門的資料，這影響到開發(fā)成本的扣除金額。
5. 代收費用的籌劃方法。房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品時，經(jīng)常會代其他相關部門收取費用，如維修基金等。對于代收費用有兩種處理辦法，第一種方法為代收費用不計入開發(fā)產(chǎn)品銷售價格中，此時代收費用不并入轉讓銷售收入中，在計算增值額時也不允許扣除代收費用；第二種方法為代收費用計入房價中，作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，在計算扣除項目金額時可以扣除，但不允許作加計扣除基數(shù)。
例如，某房產(chǎn)公司銷售一棟商品房，銷售款為2000萬元，在銷售商品房時代收了300萬元的其他部門費用，假如各項允許扣除總金額為800萬元，則按第一種方法處理時增值額為1200萬元，增值率為150%，應繳納土地增值稅為：1200×50%-800×15%=480萬元；按第二種方法處理時增值額為：（2000+300）-（800+300）=1200萬元，允許扣除總金額為：800+300=1100萬元，則增值率為100.09%，應繳納土地增值稅為：1200×50%-1100×15%=435萬元。
由此可見，采用將代收費用并入房價中的處理方法比第一種處理方法少納45萬元的土地增值稅。當然如果增值率未超過50%時，這種籌劃方法也就無意義了。
6. 費用轉移籌劃法。按照相關規(guī)定，屬于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總部發(fā)生的期間費用，具體有：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等不能作為土地增值稅計算時的扣除項目成本。但如果采用合理的管理和籌劃方法，使這些費用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項目數(shù)額，從而減少應繳納的土地增值稅。比如總部某處領導可以兼任某房地產(chǎn)項目的負責人，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么這位負責人的有關費可以分攤一部分到房地產(chǎn)成本中去。期間費用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土地增值稅允許扣除項目金額，從而達到節(jié)稅目的。
二、精裝修售房籌劃管理方法
開發(fā)產(chǎn)品以精裝修的方式進行銷售的是一種新的管理方法。企業(yè)按商品房按銷售和裝修分開簽合同，降低商品房的銷售價格，以達到減少土地增值額的籌劃目的，而且原本計入房地產(chǎn)裝修收入的這部分可按3%繳納營業(yè)稅。例如某房地產(chǎn)公司開發(fā)的房產(chǎn)項目成本為5000元/平方米，精裝修后建筑成本6500元/平方米，總建筑面積30000平方米，預計售價8500元/平方米，則該房地產(chǎn)可以與購房者簽7000元/平方米的購房合同，然后再簽一份1500元/平方米的裝修合同，則企業(yè)只就購房合同繳納土地增值稅。
三、改變建房方式的籌劃方法
代建房行為屬于建筑業(yè)，是營業(yè)稅的征稅范圍。因此，如果房地產(chǎn)開發(fā)公司具備較好的品牌和較高的信譽，能取得客戶的青睞和信任，提早獲得客戶的資金，則可使用以客戶的名義來取得土地使用權、購買各種材料設備等方法。這樣對于開發(fā)企業(yè)來說，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)權自始至終是屬于客戶的，沒有發(fā)生轉移，故其取得的收入屬于勞務性質(zhì)的收入，應當征收營業(yè)稅，而不是土地增值稅的征稅范圍。這種代建房的形式，開發(fā)商無需繳納數(shù)額巨大的土地增值稅。
四、靈活運用減免稅優(yōu)惠政策
納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額與扣除項目金額的比例未超過20%的，免交土地增值稅。因此，企業(yè)管理人員應做好籌劃工作。
具體做法是企業(yè)先測算好銷售價格，制定最佳銷售價，力爭使增值率控制在20%以內(nèi)。比如某房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤每平方米定價為3000元，增值額與扣除項目金額的比率為20%至25%，這時企業(yè)可以適當降低銷售價格，使該比率控制在20%以內(nèi)，這樣免交土地增值稅的金額與少收的售房款對比一下，選擇對企業(yè)利的銷售方案。
土地收支管理范文第4篇
根據(jù)市物價局、市財政局《關于房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務標準的復函》（京價〔收〕字〔1993〕第238號）的規(guī)定，市局決定從1997年1月1日起，收取房屋拆遷管理費，現(xiàn)將有關事項通知如下，請遵照執(zhí)行。
一、各區(qū)、縣房屋土地管理局應將拆遷管理費總收入的10％上交市局。該項費用主要用于全市拆遷行政管理人員的業(yè)務培訓、承辦拆遷工作會議、開展拆遷單位的資質(zhì)審查和發(fā)證、拆遷單位管理和工作人員獎勵等。
二、拆遷管理費每半年征收一次，分別于當年7月31日和次年1月31日前上交市局。
土地收支管理范文第5篇
【關鍵詞】腰椎間盤突出；骶管注射；牽引；推拿手法
1臨床資料
1.1一般資料入選的62例患者全部符合入組標準，男38例，女24例；年齡28～60歲；病程5 d～3年，平均3個月。單側神經(jīng)根受壓者45例，雙側神經(jīng)根受壓者17例；L34、L45、L5S1椎間盤突出者12例，L45、L5Sl椎間盤膨出者18例，L45椎間盤膨出者23例，L5S1椎間盤膨出者9例。
1.2診斷標準參照中醫(yī)病癥診斷療效標準中腰椎間盤突出癥診斷標準確診[1]。
2治療方法
2.1骶管注射①藥物配制：2%利多卡因5 ml、維生素B150 mg、維生素B121 mg、地塞米松5 mg、注射用水10 ml，胞二磷膽堿0.5，肌苷0.2混合至25 ml。②穿刺方法：患者選擇俯臥位，在恥骨聯(lián)合處墊一軟枕，使臀部抬高，先摸清尾骨尖，再找到管裂孔位置，常規(guī)消毒后，用7號穿刺針自骶裂孔與皮膚成35°～45°角刺入。當針刺到骶尾韌帶時有彈性阻力感，用力進針2 cm阻力感消失進入骶管腔，回抽無血液及腦脊液，開始注入藥液。③給藥方法：穿刺成功后快速推藥10～15 ml，觀察患者反應，患者可感患側腰骶部發(fā)脹，患肢疼痛減輕，有少許麻木感，約5 min后將余藥分2次在10 min內(nèi)注射完畢，7 d注射1次，3次為1療程。
2.2間歇電動牽引采用DYY81型三維電腦腰椎自動牽引床（吉林亮達醫(yī)療器械廠生產(chǎn)），于推拿手法治療前行仰臥位骨盆牽引。牽引力為10～30 kg，逐漸加重，牽引時間為20～30 min，1次/d，10次為1療程。
2.3推拿手法治療首先使用手滾法、按揉等方法作用于腰背部，使痙攣的肌肉放松，操作5 min左右；接著點按。最后以推法、揉法、按壓法等結束操作，放松局部的肌肉，操作5 min左右。一般1次/d，10次為一療程。同時治療期間患者要注意臥床休息。
3療效判斷標準
①治愈：腰腿痛等癥狀、體征完全消失，腰部活動自如，能恢復正常工作。②好轉：腰腿痛癥狀和體征明顯改善，體力活動后稍有不適。③有效；癥狀和體征有部分改善。④無效：癥狀和體征無改善。
4結果
臨床療效：按療效標準隨訪3個月至2年。本組治療后療效治愈41例66.13%，好轉15例24.19%，有效4例6.45% 無效2例3.23%，總有效率96.77%，且分析表明病程越短效果越好。
5討論
腰椎間盤突出癥是臨床上的常見病及多發(fā)病，它嚴重地影響著人們的正常生活。傳統(tǒng)的觀點認為突出的椎間盤壓迫神經(jīng)根是引起疼痛的最主要原因，而越來越多的臨床與試驗研究發(fā)現(xiàn)椎間盤髓核中的化學性介質(zhì)引起的炎性反應在神經(jīng)根性疼痛的發(fā)生中起重要作用。因此消除炎性介質(zhì)的刺激和解除突出物對神經(jīng)根的壓迫是治療腰椎間盤突出癥的主要手段。
骶管注射是安全有效的治療腰椎間盤突出癥的有效方法，具有多種優(yōu)點被臨床廣泛應用。本研究中骶管注射藥物利多卡因能迅速鎮(zhèn)痛松弛平滑肌阻斷疼痛的神經(jīng)傳導通路，阻滯腰部的交感神經(jīng)，從而改善了受壓組織與神經(jīng)根周圍的血液循環(huán)，改善神經(jīng)營養(yǎng)，并使腰部肌肉松弛；同時地塞米松具有抗炎、抗過敏、免疫抑制的作用，可促進突出的椎間盤髓核及纖維組織炎性水腫吸收，亦達到緩解腰腿痛的目的。維生素B1和維生素B12能營養(yǎng)神經(jīng)，修復神經(jīng)鞘。間歇性牽引治療能夠減輕椎間盤壓力，解除肌肉痙攣，改善神經(jīng)根的血液循環(huán)，松解粘連，解除壓迫，促進突出物回納，從而使癥狀消失[2]。推拿手法是傳統(tǒng)的治療腰椎間盤突出癥的有效方法之一，也是目前患者最樂意接受的一種治療方式。在治療同時要注意臥床休息的重要性。
總之，腰椎間盤突出癥給患者帶來了痛苦，治愈后容易復發(fā)，所以應做好預防工作和康復后的調(diào)理工作，本研究應用骶管注射配合牽引推拿手法治療腰間盤突出癥取得明顯的療效，尤其注重早期絕對臥床休息，值得臨床推廣使用。
參考文獻
